城市转型视角下的产业基地规划创新探索 ——以深圳市留仙洞战略

城市转型视角下的产业基地规划创新探索 ——以深圳市留仙洞战略

性新兴产业基地为例

发布人：黄卫东 李连财 窦飞宇 来源：《规划师》2013年第9期 阅

读：2078 发布时间：2014-02-20

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摘 要：深圳城市转型的背景下，产业转型和产业基地规划创新助力城市二次腾飞。在深圳新开发建设的产业基地及集聚区中，留仙洞产业基地启动较早，且建设速度较快，所以具有较强的示范及带动意义。留仙洞产业基地规划的创新点在于，以街坊为平台实现园区投融资开发的创新，刚弹结合的技术指标的创新，符合产业特点的设施配置指标创新。

1 深圳转型背景

1.1 土地资源紧缺

上个世纪末期，随着社会主义国家从计划经济向市场经济转变，“转型”（Transition）成为一个广泛使用的概念；1992年邓小平南巡在深圳开启了中国的“转型”。根据迈克尔·波特提出的区域发展四阶段，深圳现在处于“投资推动”向“创新推动”转型过程中。投资推动阶段的发展重点是资本的积累，这一过程大多是政府通过大量的土地投入来取得外部资本投入，在这个阶段城市空间迅速扩张。1979年深圳特区城市建设用地仅为2.81平方公里，到2005年就增

加至703平方公里，占可建设用地的75.5%，2007年深圳特区城市建设用地为750平方公里，占可建设用地80.6%。深圳从2007年已经进入了土地刚性约束阶段。随着投资推动模式的发展，土地等生产要素会遇到不可持续的瓶颈；城市发展面临从量到质的一个矛盾转换，需要通过不断的创新实现新型发展；此时，城市发展进入创新推动阶段。2005年深圳的发展已经明显受到“四个难以为继”的制约：一是土地、空间有限；二是能源、水资源难以为继；三是城市不堪人口重负；四是环境容量严重透支。这些问题的解决是深圳进入创新推动阶段的核心任务，其中土地紧缺是核心中的首要问题，突出表现为产业发展约束与约束下的产业转型。

1.2 产业升级转型

深圳产业发展起步于“三来一补”加工制造业，以劳动密集为特点；从1993年—2004年深圳产业转型为以高新技术为主；2005年—2011年深圳逐渐形成具有全球影响力的以现代服务业为主的产业类型，深圳从“出口加工区”迅速发展成为区域性中心城市。在产业发展过程中，产业竞争力下降、现代产业基础薄弱等问题越来越凸显，从2012年开始，深圳进入了战略性新兴产业发展阶段，形成以低碳经济高端引领的产业发展模式，重点发展生物、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术和文化创意六大战略性新兴产业。产业的四个转型阶段与城市建设用地约束阶段有较大的相关性：产业发展随着建

设用地不同约束阶段发生转型，并略有滞后；建设用地约束性越强，产业发展类型越高端。

1.3 规划创新应对

现阶段深圳产业转型面临的空间问题为：布局不均衡，产业的集聚和规模效应不明显。深圳市“十二五”规划纲要将建设发展战略性新兴产业基地集聚区确定为发展的重要任务。深圳市工业发展“十二五”规划中提出了12个战略性新兴产业基地和11个产业集聚区建设。为了切实推进产业基地集聚区建设，2012年7月规划国土部门开始针对包括留仙洞产业基地在内的条件比较成熟的9个基地，组织编制《深圳市战略性新兴产业基地集聚区综合发展规划》。

新形势下的产业基地规划编制和规划管理也不断进行创新：从以生产为主的产城分离规划，到生产、生活、生态并重的产城融合规划；从绝对的刚性制约管理，到相对的弹性管理控制。针对产业转型的规划创新从理念、方法、空间、环境、配套、开发等多方面进行了应对，对于土地价值的提升和生产效能的提高做出了较大贡献。

2 转型背景下的产业基地规划创新

2.1 规划理念——“生产、生活、生态”三位一体

传统的生产性空间规划以产业为主，空间载体多为产业园区；随后产业园区开始向街区化发展，成为生产、生活的整体；未来产业基地规划需要此基础上进行创新，要利用新技术对园区进行全方位提

升，形成“生产、生活、生态”三位一体的新理念。“生产”是产业基地的主体，其核心就是效益，新理念下的效益包括：经济效益，也就是通过信息技术的不断升级，提高经济产出；社会效益，是新技术下对于人才的需求和培养，指向促进就业、利于交流和教育。“生活”体现在配套设施的完善，以及环境品质的提升，实现从产业园区到产业社区的转变。“生态”理念的核心是绿色、智慧，既：绿色节能、可持续的开放生长、信息化高效管理、灵活公平的弹性适应。

2.2 规划方法——综合规划

以往产业主管部门负责产业规划的编制，规划主管部门负责空间规划的编制，这种分离式的规划编制往往由于主管部门缺乏互动造成规划实施效率低下，导致产业规划难以落地、空间规划没有实体等问题。城市转型背景下的产业基地规划必须实现多部门的互动，建立综合规划的编制方法，即体现产业的发展特征和用地需求，规划设计特色符合产业的引入、链接和强化，土地出让和产业引导相结合，既可以保障规划的主要结构和公共设施得以实施，又适应未来产业发展的弹性。

2.3 规划要求——集约、优化、弹性

2.3.1 空间集约化

现状深圳的产业用地毛容积率普遍较低，开发强度较小，空间利用较为松散；在城市面临土地资源瓶颈，从投资推动走向创新推动的阶段，空间集约利用成为必然。近年来深圳新建产业项目容积率基本在6-10之间，通过精明的空间设计来提高土地资源利用率，同时

保证环境品质。例如深圳湾生态科技城占地20.3公顷，通过大街块、绿廊与花园平台的设计手法，容积率达到6.6；德赛工业大厦占地6.2公顷，其容积率高达24.0。

2.3.2 环境优质化

现状深圳的产业用地规划引导方式较为粗略，将容积率很低的大地块以切豆腐块的方式进行出让，由企业自行建设；导致空间布局匀质，并带来了系统连接不畅，产业空间单一等问题。转型背景下的产业基地规划应该通过统一规划设计为企业提供优质的生产、生活环境。

2.3.3 服务多方位

转型背景下的产业基地服务配套是广泛配套的意义，其规划创新包括三方面：首先，要充分利用自身的区位优势，与周边的特色地区形成配套联动，实现“产学研”的一体发展；其次，实现从生产与生活并重的跨越，规划配套除了科技型服务以外，还要提供生活型服务；最后，将生命周期理论引入企业管理，从关注企业入驻到关注企业繁衍。

2.3.4 开发多模式

现状深圳产业用地多采用企业自建的模式，新的产业基地建设应该倡导多元开发主体，除企业自建外，还包括：企业联合建设，例如中小型企业联盟建设联合总部大厦、或者通过共同投资建设与运营来建设合资企业；企业代建，有完全代建和代建定返还比例两种模式；

以及政府投融资平台开发建设和政府投资建设的方式。通过多元开发主体，来促进土地资源优化配置。

3 留仙洞产业基地的规划实践

3.1 留仙洞产业基地概况

留仙洞产业基地位于南山区西丽中心区，西邻中兴通讯工业园，南靠高新区深圳湾园区，东接深圳市大学城，是前海的后方基地，是大沙河创新走廊产学研融合发展的重要节点；基地以留仙大道、创科路、茶光路、石鼓路为界，总用地面积为135.5公顷。现状已建设用地主要以工业用地、居住用地、教育科研用地为主，有少量商业用地、仓储用地混杂其中。基地内发展备用地为96.49公顷，占总用地面积的71.20%，具有较大的开发潜力，是深圳市不 …… 此处隐藏：5867字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……