中国(上海)自贸区设立对区内及周边板块房地产业的影响

中国（上海）自贸区设立对区内及周边板块房地产业的影响

上海银行零售业务部 刘丽玥

2013年9月29日，中国（上海）自由贸易试验区正式挂牌，现场为36家企业颁发证照，其中11家为中外合资、外商独资企业。自贸区设立带来了新的政策红利，与其息息相关的房地产行业受益颇多，尤其对自贸区板块及周边房地产业带来较大的影响。

一、自贸区设立背景和意义。

中国（上海）自贸区的设立有着国际国内两方面的原因。从国际上看，自美欧自贸区谈判和跨太平洋伙伴关系协议（TPP）建立以来，这两大自贸区都不包括中国，面对未来世界贸易规则、格局的可能改变，中国将面临严峻的“二次入世”危险。为了缓解可能出现的危机，在世界经济一角独善其身，中国有必要建立“属于自己”的自由贸易区域；从国内来看，当前中国经济走到了传统产业产能过剩、生产要素成本上升、海外贸易需求下降、经济新兴增长点空缺的转型攻坚期，严重依赖出口已明显动力不足，且国内市场经济效率仍较为低下，亟需经改革来谋出路。而自贸区的设立，可以重振地方乃至全国经济，激活企业发展活力，带动产业、产值快速提升，拉动当前疲软的对外贸易，被称之为“打造中国经济的‘升级版’”。

在此背景下，2013年7月3日，国务院常务会议讨论并原则通过了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》(草案)。 8月22日，国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区。中国（上海）自贸区的范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。

继国务院批准设立上海自由贸易区后，上海金融改革步伐骤然加速。为贯彻落实《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，上海出台42条实施意见。意见明确提出上海要结合中国（上海）自由贸易试验区建设的要求，争取先行先试，使国家金融改革、创新有关部署在上海最先落地。包括目前市场较为期待的“民营银行”，“跟进放宽创业板财务准入标准”，“完善小微企业信贷风险补偿政策”，“支持民生工程建设”等，上海也在积极推动当中。

上海自贸区挂牌后，相比于另两个国家级新区——深圳前海与天津滨海新区，上海自贸区的政策目标更具国家制度层面意义，不再仅局限于本区域内的招商引资和招募人才，而是着重突出投资管理、贸易管理、金融创新和综合监管四个方面的制度创新。同时，自贸区也会借鉴行新加坡自由港模式，充分借鉴其在电子政务、诚信管理、总部培育、贸易便利化等方面的先进做法。

二、自贸区设立对于房地产发展的影响

中国（上海）自贸区的设立，有利于吸引高端制造业，更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业聚集到此，对于区域内经济发展的带动作用不言而喻。对于上海而言，自由贸易试验区获批推行，获得机会的不仅是贸易领域，对于航运、金融等方面均有“牵一发而动全身”的作用，而首当其冲的莫过于对房地产业发展的影响。

1、投资方面：自8月22日自贸区方案公布以后，相关地产股逆市上涨，多家上市公司的股票集体爆发；而区域内的上市地产公司，如外高桥、浦东金桥、市北高新和阳光城等有望直接受益。伴随地产股大热，以及自贸区政策利好因素驱动，周边地区的房地产投资，尤其是产业地产投资也将水涨船高。

一方面，随着物流、贸易、金融等大型企业的入驻，产业地产开发项目不断受益，催生了大量工业用地、产业园区用地的投资需求；另一方面，企业的迁入必定也会带来大量的人口，从而拉动一系列包括商业、办公以及住宅方面的投资需求，引发新一轮消费热点。再者，从房地产开发企业来讲，自贸区方案落地带来的政策福利，包括人民币利率市场化、金融业对外开放以及大量国际型金融机构的入驻，将极大地改善房地产企业的融资环境，拓宽融资渠道，有效降低企业融资成本，大大增强企业融资能力及财务实力，加速其投资步伐。

2、土地方面：产业需求猛增与土地稀缺的矛盾将会激发土地价格持续上涨。就自贸区土地市场而言，由于产业用地的需求不断增加，今后纯住宅用地的出让在自贸区区域内会非常稀缺，更多的土地将用于自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必满足不了所有企业的需求，这或将引起自贸区板块内土地价值的持续上涨。

3、楼市成交：自贸区以及周边的商业地产会迎来先机，比如物流基地建设、

商务办公需求等等。随着更多类型的公司进入自贸区，区内企业向研发和总部型企业升级换代，园区的物业类型也越来越多的升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇。在今后一段时间内，商办物业必将迎来量价齐涨的局面。

相对的，对区域内及周边的住宅市场的影响将是一个长期的过程，庞大的企业入驻及所吸引的从业人员将大量落户，对上海的房地产市场形成潜在的有效需求，或更表现为一种长期影响。一方面，住宅市场相对于商业市场来说，存在一定的滞后性，人口导入、产业拉动带动收入提高均有一个过程，且人口集聚也需要一定的时间才可发挥效用；另一方面，区内相关配套尚未发展成熟，大多处于规划期内，医疗、教育、商业等配套资源发展尚待时日，短期内也影响了大规模人口入驻，从而不利于住宅市场的迅速爆发。但从长期来看，自贸区的发展一定能带动区域内人口的增加，也会拉动区域整体经济的发展，加速区域发展和提升。

4、房价走势：大量企业入驻催生市场需求，未来价格上涨已成大势。受到自贸区产业集聚与新的需求不断导入的影响，都可能会为自贸区内的商办、住宅市场带来新的发展机遇。一手房方面，土地出让金爆发式的增长势头依然强烈，助推了商品房价格的攀升；而开发商预期看涨的心理，以及媒体的预热炒作，也在一定程度上加速了区内房价快速上涨的趋势。二手房方面，随着自贸区内企业数量和质量的提高, 区内经济的繁荣将有助于园区物业的增值和租金的上涨；加之部分房东“惜售”心态，坐等区内物业升值、“看涨不看跌”，也成为区内房价大幅上涨的推手，今后自贸区乃至上海全区房价的上涨已在预料之中。

5、租赁市场：自贸区设立后，商贸的发展将刺激商业物业以及酒店设施的需求。商业物业的租金水平会随着需求的增加而上涨；酒店设施包括星级酒店以及连锁经济型酒店，以及酒店式公寓等，其入住率都会因为顾客的大量涌入而居高不下，租金收益也会随之水涨船高。随着自贸区产业聚集效应的形成，也必将带动周边住宅产业的发展，随着自贸区企业的增多，会对板块周边的住宅带来更多的租赁需求。

三、自贸区板块房地产发展趋势分析

中国（上海）自贸区的建设对于周边板块乃至整个大浦东地区都是重要的利好，对房价升值带来预期。

1、外高桥板块：聚焦中高端项目,体量不足或使发展受限

外高桥板块新房市场供求平稳，在自贸区概念产生前就已开始快速上涨。截止2013年8月，新房成交均价上涨迅猛，成交均价为3.34万元/平方米，较2009年同期上涨159.3%，而同期全市新房的均价涨幅仅为57%，较去年底也有了10%以上的涨幅；另外截止2013年8月，外高桥板块成交房源的套均面积为163.9平方米，较09年同期亦有69.5%的涨幅。经过4年的发展，外高桥板块新房市场成交主体已发生明显变化，成交结构逐渐向中高端房源转移。

目前外高桥板块也正在努力成为新一代国际社区，但新房供应不足，主要原因在于土地市场比较沉寂，2009年至 …… 此处隐藏：2934字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……