房地产税务及监管法规最新发展2013

房地产税务及监管法规最新发展

翁晔，税务合伙人 2013年4月

议程

房地产增值税改革房地产投资架构

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房地产增值税改革

增值税处理预测当前的营业税处理政府出让土地使用权开发商首次销售住宅公众转售住宅 出让方是政府 5% x收入总额 5% x (销售价格–购买价格) 5% 3%,之后减半至1.5%可能的增值税处理 出让方是政府?不确定但可能适用增值税?不确定–中国可能是第一个对转售住宅征收增值税的国家?不确定?不确定

开发商面向公众租赁住宅公众后续出租住宅

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增值税处理预测

5%营业税

??%增值税

很难预测变化 各国处理各有不同 中国的财产所有权法律制度与其他国家不同 缴纳营业税的纳税人范围与其他国家相比更广泛 目前房地产新房和二手房的销售和出租均需缴纳营业税 现行的增值税一般纳税人标准可能需要针对个人业主进行调整财政部和国家税务总局在设计增值税体制上面临的挑战： 具有国际竞争力 保持税收收入稳定

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住宅房地产一些国家对住宅交易实施免税另一些国家则只免除部分房地产交易的增值税中国目前对住宅房地产交易征收营业税免除某些特定类型的住宅交易的增值税的政策原因是:

住房是“生活必需品”,从保护贫困和弱势群体利益的角度来说不应该征收增值税

假设出售新住宅征收增值税，经济学理论认为，对后续的住房租赁征税是不必要的

假设出售新住宅征收增值税，则无需对后续个人业主再售住宅征税，因已对建筑物征过税了

大多数国家增值税纳税人仅限于从事经济行为的企业，而不对个人业主的价值增值征税

土地不是通常意义上的“消耗品”,将土地的价值从建筑物的价值中剥离也很难实现

如果适用增值税，中国可能成为第一个对转售住宅征收增值税的国家减免转售住宅的增值税不仅会减少政府税收，还可能导致房地产市场过

热

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商业房产主要问题 商业房地产的销售和出租通常缴纳增值税，在中国目前缴纳营业税

大多数增值税国家允许将进项税留抵余额以退税的方式返还给购房者

在中国，进项税留抵额只能通过结转在未来进行抵扣的方式消化

据国家税务总局公告2011年第47号，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售附着于其上的固定资产，可能需要对收入进行分配

广泛原则是，增值税不影响商业销售和租赁的实际收入，但在中国： 增值税一般纳税人的标准很高； 许多企业不能申请进项税额抵扣(如：现在的营业税纳税人)

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过渡政策

针对现有的或未完工的开发项目以及现有租赁的营改增相关处理方法，需要制定过渡政策可能的解决方案 对于在营改增之前已启动的房地产项目继续适用营业税，直到售毕对营改增之后产生的增值部分征收增值税，而对营改增之前的增值部分征收营业税现有租赁合同立即适用增值税，或者只有营改增后新签订的租赁合同适用增值税

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其他相关问题

增值税对贷款人的影响房地产开发公司的股权转让被银行收回的房产的增值税处理

房地产作为业务转让的一部分

其他相关问题

租赁优惠-免租期的处理和有效性？

若住宅房产和商业房产的增值税处理不同，将会产生房产归类问题

出售酒店及其他短期住宿

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准备事项

毕马威对客户成功应对增值税改革的建议

启动新开发项目需要详细规划，并在考虑营改增影响的基础上进行预算

增值税改革将会对住宅的转售产生广泛的影响。有意图出售房产的供应商可能需要仔细考虑出售的时机以及评估该资产在增值税改革实施之前还是之后出售比较好

随着营改增的

考虑到购房者可以推行，未来市抵扣进项的可能性，场上租赁优惠预期销售商业房产的形式可能会在增值税体制下会有所改变比在营业税体制下更有益，但需要考虑销售时点的问题

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毕马威在增值税改革方面提供的服务

准备阶段

实施阶段

合规性工作

增值税准备报告 财务影响评估 合同审阅

项目管理 主要供应商安排 主要客户安排 标准流程准备 培训 信息系统

增值税申报表准备 同税务局接洽商谈 增值税进项税额的分摊 后续健康检查

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房地产投资架构

投资架构如何搭建

境外投资者 是否需要设立中间控股公司？中间控股公司应该设在哪里？ 最大限度利用税收协定提供的各种税收优惠待遇 近年来常用的国家或地区：香港、新加坡、爱尔兰、卢森堡及毛里求斯等 综合考虑中国商业地产预期的经营计划、商业安排及境外税收法律环境境内投资者 对于境内不同类型的房地产，如住宅、写字楼及商铺等，是应设立单个项目公司全部持有还是多个项目公司分别持有？ 不同项目公司之上是否有必要再设立一层境内中间控股公司？ 综合考虑中国商业地产预期的经营计划及商业安排

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投资进入阶段

资金从哪里来？

2007年6月1日以后外国投资者在中国设立的房地产公司已不能再举借外债，境外资金必须通过注册资本金的形式进行境内房地产投资 在项目存在 …… 此处隐藏：2903字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……