1、[房地产融资业务辅导]项目准入标准

资产管理业务房地产融资项目准入标准（试行）

为有效控制我司房地产融资业务风险，保证公司房地产类融资业务的质量和安全，特制定本准入标准，促进公司该类业务在风险可控的基础上健康、持续发展。

一、交易对手选择标准

1、 融资人（或控股股东、实际控制人之一）应具备完善的法人治理结构，经营年限不少于3年。

2、 融资人（或控股股东、实际控制人之一）应具备丰富的房地产开发经验，累计独立开发面积不得少于20万平方米，开发商于经济欠发达地区的县级以下区域完成的开发面积不能作为累计开发面积。

3、 融资人（或控股股东、实际控制人之一）资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质（暂定二级资质视为二级资质）。

4、 融资人（或控股股东、实际控制人之一）应资信良好，不得有非法融资记录，最近三年内没有不良信用记录（包括已结清不良记录和未结清不良记录）。

5、 财务状况良好，综合考虑融资人（或控股股东、实际控制人之一）的负债率、利润率、收益率、现金流、总资产等财务指标，满足融资要求后的交易对手或实际控制人资产负债率一般不得超过80%，但大型房地产企业可综合考虑、适当提高。

6、 优先选择多元化经营的集团客户或大型房地产公司、房地产上市公司；其次是房地产业务地域布局合理的大型房地产公司；审慎开展与中小型房地产企业的合作，抵押项目若销售，应控制销售回款。

二、项目选择

1、

2、 项目公司必须股权清晰、债券债务明确。 一般情况下，应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（即“四证”），谨慎选择四证不全的项目。

3、 优先选择经济较为发达且房地产交易量活跃的一线城市、省会城市、其他经济发达地区，避免土地供应量或住宅存量过大的区域。

4、 倾向于普通住宅开发项目，对于低密度住宅、酒店式公寓、商业物业及办公物业项目应谨慎选择。

5、 倾向于选择已经完成七通一平的地块，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动迁的项目。

6、 倾向于2-3年开发周期的项目，谨慎选择开发周期较长，资本金长期沉淀于后期土地成本，资管期限内还款能力不足的项目。

7、 倾向于选择土地成本较低的项目，谨慎选择相对周边地价较高的项目及介入地王项目。

8、 必须按照合理预计的销售价格及销售进度基础上，对融资项目进行压力测试，压力测试的结果必须能够保障资产管理计划资金的安全退出。

9、 房地产项目及抵押物的地理位置、周边环境、配套设施、项目规划、房屋设计、市场定位、销售价格、营销策略等要符合市场需求。

10、 用资项目及抵押物为在建工程的，应关注其未来的物业管理规划。

11、 规避选择以难以判定价值的资产做抵押的项目。

12、 谨慎选择销售周期较长、分块销售的，或底商面积超过总建筑面积30%的写字楼或大型商业楼项目。

13、 由银行、四大资产管理公司、实力较强的其他机构提供增信的项目根据项目具体情况可以部分或全部不受上述限制。

三、抵（质）押物的基本要求

1、 房地产信托业根据项目情况办理在建工程、土地使用权、房产抵押或股权质押，要确保抵（质）押物及抵（质）押措施合法有效。

2、 抵（质）押物应优先选择上市公司股权、非上市金融股权、有充足稳定的租金

收入和销售收入的商业物业，土地和在建工程抵押应选择地理位置较好且有刚性需求的项目。

3、 考虑一个付息周期的融资成本后，以土地、在建工程或房产提供抵押的，应设定合理的抵押率，；以上市公司股权提供质押的，参考风控部关于上市公司股票质押折扣率标准。以非上市金融股权提供质押的，质押价格原则上不高于净资产。 计算抵押率时，在建工程应按已投入的合理成本或重置成本计算抵押率，计算重置成本时可适当考虑市场评估价格因素；已建成物业应按相同或类似地段同类物业的市场价值计算，已开业的商业物业可以视为建成物业。

4、 资管计划存续期间抵/质押物置换的，应当按照公司资管计划业务流程规定履行相关审批手续，且原则上不能提高抵/质押率。

5、 抵押物为交易对手的销售物业，在物业解押环节应严格控制销售款按约定比例或金额进入信托专户，保证抵押率不因解押销售而上升。

6、 抵押物应由我公司认可的评估机构评估，其中房产评估机构应具有二级或以上资质，土地评估机构应具备全国执业资格。如抵押登记机关有指定的评估机构，以其指定为准。

四、其他风险控制要求

1、 应重视第一还款来源而不单纯依赖抵（质）押物，在项目尽职调研过程中应综合考虑交易对手的在建、拟建项目，合理预测信托融资期限内的净现金流，并对其整体现金流进行销售价格和销售进度的双压力测试。

2、

3、 资管资金必须专项用于融资项目的开发建设及其他合理用途。 交易对手为民营非上市中小企业的，原则上由实际控制人（夫妇）提供个人连带责任担保。

4、 对于纯股权投资项目，资管计划与开发商真实自有资金投入比例应合理，，资管计划控股或实质控制项目公司，在可能的条件下，对项目公司所有印鉴、账户、资

金封闭运行进行全程监管，开发商对于开发时间节点、销售计划、现金流进行承诺。

5、 已经资管投资决策委员会审议通过的项目，自过会之日起3个月内未成立的，必须更新尽调报告后重新上会审议，否则不得启动发行该集合计划。

6、 应加强房地产融资项目抵（质）押物的管理，适时监控其市场价格及波动情况。当抵（质）押物的市场价格接近其抵（质）押价值时，应及时采取措施防范风险。

7、 积极研究房地产融资业务的流动性风险防范措施，房地产融资项目可以考虑引入担保公司、四大资产管理公司、信托公司、基金公司等，在项目出现极端情况时受让债权，防范流动性风险。

8、 要加强房地产行业信息收集和政策研究，深入分析国家宏观政策和经济运行状况，包括房地产调控政策，金融政策、土地政策、目标城市整体规划和发展策略等。