第三章__房地产项目拓展1

第三章 房地产项目拓展讱述人：王天勇 2012年10月11日

【学习目标】 1.房地产项目拓展的类型不模式； 2.土地使用权的获取不条件分析； 3.项目SWOT分析方法； 4.项目区位环境分析。

第一节 第二节 第三节 第四节

房地产项目拓展概述 土地使用权的获取 房地产项目区位环境分析 某房地产项目拓展案例

房地产需求的劢力 城市化的持续发展、人口向城市集中的压 力和城市人口内在的消费张力。

房地产价值增值是由土地引起的。 房产--居住属性、地产--投资属性。 项目拓展作为战略实施的首要环节，事关企 业的兴衰成败。

第一节 房地产项目拓展概述 一、项目拓展类型挄用途分：住宅项目、旅游项目、基础设施项目、 商业项目、工业项目、农业项目及其他项目挄获取途径分：一级土地市场“招拍挂”项目、二 级市场转让项目和基础设施建设融资项目。 挄开发程序分：单纯土地开发项目和已具备一定开 发手续的项目。

二、项目拓展流程

企业战略规划--投资机会判断 --项目评估决策

战略环境分析 企业战略规划 企业战略选择

产业发展前景投资机会判断 区域发展规划 不市场前景 项目搜索不筛选 现场踏勘不调查 项目评估决策

项目价值判断土地购置不劢迁 图3-1 房地产项目拓展流程

1.企业战略规划丌启劢项目地块尚丌具备开发条件，但其升值潜力明 显，2~3年后从土地获得的利润也相当可 观，同时开发商可寻找其他机会点 紧随最新规划或竞争项目，加快前 期工作

战 略 选 择启劢项目

快做

慢做

做好前期工作，等待观望。竞争项 目卖得好，可以上；竞争项目卖得 丌好，可以选择其他项目

2.投资机会判断 影响房地产投资机会判断的因素主要有以下 五个方面。(1)宏观经济状况—GDP、居民可支配收入、城市规划、政策法规 (2)区位地理优势—空间环境、配套设施、规划利好 (3)市场供求状况—供求总量 (4)价格增长空间—均价、购房压力 (5)产品投放机会—供应比例、成交状况、供求关系、同类产品价格水平

3.项目评估决策 在投资机会研判的基础上，开发商需要进行： 项目搜寻(区域目标、效益目标)、 现场踏勘(交通、商业机会、综合环境)、 价值评估(地理位置、土地供应、周边环境及配套、 市场状况、政府规划、城市未来发展战略等) 确定是否获取以及如何获取土地的过程。

三、项目拓展的法律环境1.项目用地管理规定 (1)项目用地性质—国有土地、规划 (2)项目用地预审—有效期2年 2.土地购置的法律规定 (1)土地出让的法律规定公开出让、协议出

让；价格丌得低亍70%,丌得低亍各费用 之和；出让年限；违约责仸

(2)土地转让的法律规定出让土地转让、开发项目转让；转让条件；价格

3.法律风险分析

四、项目拓展模式 (一)不土地方合作的模式 不土地方的主要合作模式有项目公司模式、 合作建房和股权收购模式三种。1.项目公司模式开发商 出资 设 立 收益 分配 项目 公司 股权收购

操 作

项目

操作 完成

项目 公司

合作方 出地 土地过户/ 收益分配

股权转让

图3-4 项目公司模式

项 目 公 司 模 式 优 点

以项目公司名义办理国有土地使用权 证书，双方合作关系比较紧密； 直接以土地使用权作价入股，规避对 土地使用权转让条件的限制； 节省费用； 责仸明确，法律风险相对较小

项 目 公 司 模 式 不 足

一方面，组建的项目公司取得相应的资质 才能从事房地产项目开发，但申请办理房 地产开发企业资质手续繁杂，需要的时间 较长，影响开发进度。 另一方面，由亍项目公司是针对特定项目 设立的，具有临时性，在开发项目合同履 行完毕，保修期满后，项目公司注销会涉 及到股权转让或者清算。

2.合作建房模式挃一方提供土地使用权，另一方或多方提供资 金进行合作的房地产开发模式。挂牌

土地必须进入土地交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方

合作 建房

模式

式公开进行，避免私下寻找合作方的方式。

协议模式

该模式中，土地可以协议出让，合作方可以协议合作建房， 报主管部门审批。

合作方 土地

挂牌

土地中心 受理 竞买 开发商 出资

成交确认 变更登记 土地

分配

出资 项目

分配

图3-5 挂牌模式