美国养老社区投资回报报告

美国养老社区投资回报报告

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投资回报率高

在美国，目前养老社区行业现金回报率（Cash-on-cash returns）达到8%-11%，内部收益率（Internal rates of return）介于10％至20％之间。较普通商业房地产住房，养老社区具有更高的投资回报。图3.1显示，养老社区的投资回报基本上处于NPI之上，如2009年商业租房投资回报率是5%；而同期养老社区投资回报率达到6%以上。

图3.1不同类型物业投资回报率比较（2001-2009）

数据来源：NCREIF, Pramerica Research.

注： NPI指NCREIF季度房地产指数，该指数是美国商业房地产中最常用的衡量投资回报的参考指数。

资产保值性较高

养老社区的房产投资具有较好的资产保值特征，即风险“防御性”能力强。受次贷危机冲击后，养老社区的资产价值指数由峰值123下降到2009年末的105，相对2006年基期仍表现出资产升值特性（图

3.2）；而同期商业房地产的资产价值指数由2007年峰值118大幅下降到2009年末的81，缩水明显。

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图3.2 不同类型物业资产价值比较（2006-2009）

数据来源：NCREIF, Pramerica Research.

租金稳定增长

相对商业房地产市场而言，养老社区市场与经济周期的相关性较

弱，租金表现较稳定。

1996年到20006年的10年间，协助生活社区和独立生活社区

的年租金增长率基本保持在4％到6％之间。从中长期来看，养老社区的租金收入相比于其他物业类型更为健康和稳定，可以为投资者提供更可预见、更稳定的收入流。

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图3.4 独立生活、协助生活社区与其他类型物业租金增长率的历史对比（1994-2006）

需求稳定、开工下降是养老社区租金表现稳定的原因

养老社区市场面对的主要是退休住户，这部分人群的财富受市场

波动和工资水平变化影响不大；而普通房地产市场上住户工资和其他财产性收入受商业周期影响明显。住户的不同是造成养老社区比普通住宅商业周期性弱的主要原因。