重庆恒大金碧天下定价原则7.14

重庆恒大金碧天下定价原则

一、 定价策略：

1.

2. 3. 4. 5.

基于恒大品牌在重庆市场的全方位考量； 基于恒大金碧天下项目本身产品的定位品质； 基于重庆房地产市场大环境的变化；

基于区域市场竞争楼盘去化的速度和成交的均价及总价。 基于兄弟公司金碧天下去化的速度及比例和成交的均价及总价

二、 定价原则：

1. 以合理的价格入市，确保开盘必胜，以平开高走的原则定价；

2. 奠定恒大金碧天下项目在重庆别墅市场上的地位；

四、定价的技术参数：

1. 独栋别墅（均价约7500元，价差2000~2500元）

建议将4套大独栋别墅（楼王）进行单独定价,其余53套别墅根据工程和市场状况整体差价控制在2000~2500元，建议均价约7500元，价格区间控制在6500~8500元。

以下以2000元差价进行参数建议

1) 位置差500元

建议以独栋别墅处中于中心东西轴线的作为项目最优质地段，园区次干道沿线独栋别墅作为基

2) 景观差1000元

建议以独栋别墅中处于中心主景观带及个别拥有双湖景观视野的作为项目最优质景观，以处于中心主景观带但视野角度相对较差的及个别其他景观视野较好的区域作为优良景观区域，园区

次干道沿线景观作为基准景观区域；

3) 噪音差150

建议以独栋别墅中处于中心主景观带的作为项目干扰最少的区域，小区次干道沿线的作为次干

4) 朝向差250

建议以坐北朝南为最优质朝向，以坐南朝北为次优质朝向，以坐西朝东为较差朝向。

5) 户型差100

建议根据一期产品去化及目前市场主力户型分析以A3（305㎡）户型为最优质户型，A2、A1户

2. 双拼别墅（均价约4800元，价差1000元）

二期双拼别墅产品情况

建议双拼定价的权重主要考虑户型和花园面积差异,根据工程和市场状况整体差价控制在1000~1500元，建议均价约4800元，价格区间控制在4300~5300元。

1) 位置差150

建议以双拼别墅处于中心南北轴线的作为最优质地段，中心南北轴线和小区次干道之间为二类，小区次干道沿线双拼别墅作为基准区域（0），南向小区干道的别墅作为较差地段（-25），北向小区干道（邻金碧大道）的别墅作为较差地段（-50）；

2) 景观差300

建议以拥有双湖景观视野的作为项目最优质景观（+300），以处于中心南北主景观带作为优良景观区域（+200），小区次干道（别墅区内道路）沿线景观带作为普通景观区域（+50），小区主干道（金碧大道）沿线景观带作为基准景观区域；

3) 噪音差50

建议以双拼别墅中处于中心南北主景观带的作为项目干扰最少的区域（0），小区次干道沿线的作为次干扰区域（-20），小区次干道（南面）位置作为主干扰区域（-30），小区主干道（北面金碧大道）位置作为主干扰区域（-50）。

4) 朝向差（全部坐北朝南）

建议用花园差替代，价差300，花园面积未定

5) 户型差200

目前舒适型的双拼已占据重庆市场主流，去化情况较好，以户型功能空间布局合理，空间利用率高为主要依据，（本案所有双拼别墅的客厅朝向南面）同时兼顾其入户门厅与客厅方向是否一

3. 联排别墅（均价约4000元，价差1000元）

二期联排别墅产品情况

1) 位置差150

建议以不邻小区主干道的所有楼栋及单元为最优质区域，以侧面邻小区主干道的单元为次优质区域，以正面邻小区主干道的楼栋为基准区域，以邻项目迎宾大道为较差区域。

2) 景观差300

建议以处于中心主景观带且视野开阔及个别拥有湖景视野的作为项目最优质景观，以处于中心主景观带但视野角度相对次之的区域作为优良景观区域，以延小高层景观带的为次景观区域，以园区次干道沿线景观作为基准景观区域，以小区次干道景观带及小高层景观带之前的剩余联排区域作为景观相对较差的区域，以紧邻迎宾大道的区域作为景观最差区域；

3) 噪音差50

建议以不邻小区主干道的所有楼栋及单元为干扰最少的区域，紧邻小区干道的楼栋及单元作为

4) 朝向差 全部坐北朝南

建议用花园差替代，价差300，花园面积未定

5) 户型差200

建议以居住舒适度最佳及面积利用最佳为最优质户型，以居住舒适度次之及面积利用次之为次

4. 11层小高层洋房（均价约2200元，价差1000元）

二期小高层产品情况

建议小高层定价的权重主要考虑垂直价差和横向景观差异,根据工程和市场状况整体差价控制在800~1000元，建议均价约2200元，价格区间控制在1700~2700元。

以下以整体960元差价进行参数建议

1) 位置差100

2)

景观差300

以不同景观组团和景观视野为重要判别方向，拥有核心景观组团资源（小高层中最大组团）和远距离景观视野(穿越别墅区)（+300），拥有次要景观组团资源（小高层中普通景观组团）和远距离景观视野(穿越别墅区) （+100），俯瞰景观大道（金碧大道），同时拥有次要景观组团资源（小高层中普通景观组团）（+50），剩余楼栋为（+0）

3) 噪音差50

考虑到小高层与津马大道之间存在相应地块（距离约180米），建议主要考虑金碧大道和小区内主干道的噪音影响：靠近金碧大道（-50）、远离津马大道（-20）、剩余楼栋（0）

4) 朝向差100

小高层朝向主要为南北向（+50）和东西向（-50）

5) 户型差150

小高层户型有79㎡紧凑型小三房和122㎡舒适型大三房，根据小高层目前所面对的市场和其总价因素，建议提高紧凑型小三房价格（+150），控制舒适型大三房价格（0）

6) 楼层差：（垂直差价260元）

根据别墅的层高及楼层判断其整体楼栋高约11米，与小高层5层高度基本相同，所以建议基准层为5

层，高于5层景观变化较大，建议加大层差为30元/层，低于5层景观变化不大，同时越低享受到组团景观更好，建议控制层差为20元/层。

恒大金碧天下项目组 2009年7月14日