担保物权中的抵押权案例

担保物权中的抵押权案例：

案例1：房屋抵押权纠纷

案情：梁义江于1995年5月15日和顺德市北滘农村信用合作社马村分社签订了一份《抵押借款合同》，在属其夫妻共同财产的房屋上设定抵押以向信用社贷款，但该房屋的产权证上记载的所有权人为梁义江一人。该抵押经过了登记，有关部门发给了信用社一份《他项权利证书》。双方约定贷款期限为一年。同年10月11日梁义江去世，该贷款未获任何清偿，但信用社亦一直未向梁义江的继承人即本案四原告曾转燕、梁广恩、梁惠莲、梁翠连主张债权。后来，四原告欲变更此房屋的产权登记，但由于以前的抵押登记而无法变更。于是，原告于2001年7月向法院起诉，认为该房屋属夫妻共同财产，梁义江当初设定抵押权的行为是无权处分行为，应确认抵押无效。即使有效，因该抵押所担保的债权已过诉讼时效，应解除上述抵押借款合同中的抵押关系，信用社应退还上述用于抵押房屋的《房屋他项权利证明书》，并承担本案诉讼费。

问题：

1、信用社是否取得了该房产的抵押权？

答：信用社已经取得了该房产的抵押权。

2、原告主张抵押权因主债权已过诉讼时效而消灭是否有法律依据？

答：原告的主张具有法律依据，因为，被告同梁义江约定的还款日期为1996年5月15日，因此，被告债权诉讼时效到期日为1998

年5月15日，原告起诉日期已经超过债权诉讼时效两年，可以主张抵押权的消灭。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保物权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”

案例2：不动产抵押登记纠纷

案情：1996年7月5日，金城房地产开发公司（以下简称金城）与该市建设银行签订一份贷款合同，合同规定建设银行负责A大厦后期资金的全部投入，约人民币1亿元左右，金城则将其己建成的B大厦抵押给建设银行。建设银行按常规投入资金利率加两个点计算，并保证每笔资金使用周期为一年半。建设银行负责投入的资金由金城到其信贷部门办理贷款手续。协议签订后，金城公司与建设银行订立抵押贷款合同，但未办理登记手续。金城前后共贷款1亿零50万元作为房屋建设的投资。

问题：

1． 未办理抵押登记抵押合同是否有效？

答：未办理抵押登记抵押合同有效。

2． 未办理抵押登记对抵押权的影响？

答：（1）在不动产抵押过程中，未办理抵押登记，抵押权不生效。

（2）在动产抵押中，抵押权自合同生效时设立，未办理抵押登记不得对抗善意第三人。

案例3：抵押物租赁纠纷案

案情：杨某曾购得花苑大厦内的一套二室一厅住房，1998年10月初，杨某因开办公司而向周某借款30万元，借期一年。根据周某的要求，杨某以该套房作抵押，双方订立了抵押合同并于同年10月30日办理了登记手续。同年11月20日，杨某将该套房出租给力宝公司，每月租金1000元，租期三年，合同订立后，杨某并未告诉周某房屋出租情况。 1999年11月初，杨某因其公司亏损，无力偿还向周某所借的欠款，经双方协商，决定将该房以30万元出卖，但数月内无人购买。后周某同意以该房作价30万元转归其所有，以冲抵债务，条件是力宝公司必须尽快搬出。双方于2000年3月初办理了登记过户手续。同年3月10日，杨某通知力宝公司该房产权已移转，原租赁合同要解除。周某也通知力宝公司，因原租金订得过低，需上调至每月2000元，力宝公司还需交押金5000元，否则要解除租赁合同。力宝公司不同意。当事人因不能达成协议，周某遂在法院提起诉讼请求变更或解除租赁合同，同时起诉杨某要求其赔偿因力宝公司不能尽快搬出而给他造成的损失。

问题：

1．在抵押权设定以后，抵押物能否出租？

答：抵押物在抵押权设定之后，可以出租。

2．抵押人的义务与责任。

答：抵押人应当书面告知承租人，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责

任。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。” 案例4：抵押物转让纠纷

案情：5月10日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵押并办理了抵押登记，6月10日，甲又将该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9月10日，甲擅自将该房屋转让给丁并办理了过户登记。（2006年司法考试题）

问题：

1、分析本案中抵押合同和房屋买卖合同的效力。

答：本案中甲与乙的抵押合同有效，贾与丙的抵押合同有效。

2、谁对该房房屋享有抵押权？

答：乙对房屋享有抵押权。

3、谁对该房屋享有所有权？

答：丁对房屋享有所有权。

4、分析本案中涉及的赔偿责任。

答：1、甲应当向乙承担违约责任，并就私自转让房屋的造成乙的损失承担赔偿责任。

2、甲应向丙承担违约责任。

案例5：房地产分别抵押案

案情：五福房地产开发公司（以下简称五福）在某市郊区购买到一块土地使用权用于写字楼开发，五福公司为了融资需要，于1999年5月以该土地使用权抵押，向该市建设银行借款1000万，该块土地经评估为1200万元，双方在登记机关办理了登记手续。在登记时，注明抵押期限为2年。2001年1月，五福公司在该土地上建造了一栋写字楼，五福公司又以该楼向该市农业银行借款6000万元，该楼经评估为8000万元，在设定抵押时，农业银行对该楼的基地已设定抵押感到不安，但发现该楼基地的土地使用权抵押登记期限为两年，因此也就愿意接受以该楼作抵押，双方办理了登记手续。2001年3月，因五福公司拖欠他人债务，被数个债权人起诉，要求执行该写字楼。2001年4月，建设银行申请法院实现其抵押权。2001年5月，农业银行也要求优先受偿。2001年6月，该楼被拍卖，但对该楼拍卖的价款如何分配，存在不同的看法。

问题：

1、如何理解“土地使用权和房屋所有权不可分离”？

答：首先，不可分离是物权法的一项规则。房地权利不可分离是被我国认可的。我国《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”《担保法》第36条：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用

权同时抵押。 以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 ”等历来要求土地使用权和建筑物的所有权应当一起抵押，即“房地权利不可分离”原则。对房地权利的合一，应当理解为权利最终归属的合一，即房屋的所有权和土地使用权必须归同一个自然人或法人所有。由于我国土地公有，不允许进入市场流通，建筑物所有权往往与土地所有权分离，而与土地使用权结合，虽然房屋所有权人不能同时享有土地的所有权，但必须享有土地使用权，从而得以保有地上的建筑物。不可分离是物权法的一项规则，但并不是强制性的；这就形成了房屋所有权和土地使用权结合的制度安排和权利格局。在两种独立的权利之上可以同时存在不 …… 此处隐藏：2719字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……