房地产基础知识培训资料(1)(2)

九、户型结构

1、标准层

是指平面布置相同的住宅楼层。

2、跃层住宅

俗称“楼中楼”，其特点是住宅有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道

不通过公共楼梯，而采用房内独用的小楼梯连接。

3、复式住宅

复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层窨，但层高较普通住宅高，可以局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间时增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

4、错层住宅

户面楼内高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。

十、住宅的三维空间

1、开间

在住宅设计中，住宅的宽度是旨一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。住宅的开间在设计上有严格的规定。根据“住宅建筑模楼协调标准”（GBJ100—87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1、2.4M、2.7M、3.0M、3.3M、3.6M、3.9M、

4.2M.目前一般商品房的开间为3.0――3.9M，砖混一般不超过3.3M。

2、进深

住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据“住宅建筑模楼协调标准”（GBJ100—87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：3.0M、3.3M、3.6M、3.9M、4.2M、4.5M、4.8M、5.1M、5.4M、

5.7M、6.0M。

3、层高和净高

住宅的高度可以用“M”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼权上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。根据“住宅建筑模楼协调标准”（GBJ100—87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：2.6M、

2.7M、2.8M、3.0M、目前商品房的层高都在2.8－3.0之间的居多 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”

十一、住宅的主要经济指标

1、什么是容积率，容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比，这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。其计算公式为（建筑容积率=总建筑面积÷总用地面积ⅹ100％例如，某小区的规划建设用地面积为10000平方，建军筑总面积为18000平方，刚其容积率为1.8（18000\10000）

2、 什么是建筑密度、所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设地总面积之比。这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。其公式为：建筑密度=建筑占地面积÷总用地面积ⅹ100% 例如：某小区的规划建设用地总面积为10000平方，项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和为3000平，刚其建筑密度为30%

（3000÷10000）。建筑密度作为一项指标，可以直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密度程度。一般来说，底密度总是配合高容积率出现，同等条件下应选择密度低的项目

3、 什么是绿地率（绿化率）、是指居住用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。这里的绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（红线内）不包括屋顶、晒台的人工绿地。通常住宅的绿地率不应低于30%

注：绿地率不同于绿化覆盖率。根据相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地。在计算时，要求距建筑外墙1.5M和道路边线1M以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库，化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3M的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率低，所以计算绿地率时不能计入。相反计算绿化覆盖率是连块草皮都能计算进去的，所以绿化覆盖率能做到60%以上。开发商大部份都是引用绿化覆盖率。

4、 什么是日照间距？答：日照间距，就是前后两栋建筑之间，根据日照时间要求所确定的距离。日照间距的计算，一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面，能被太阳照到的高度为依据。 十二、五证两书

1、五证，是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《高品房销售许可证》。

2、两书，是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 十三、公摊面积的测算

商品房应分摊面积主要包括以下两部份：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；单独具备使用功能的独立空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务警务室、管理用房、设备用房、均不计入共有建筑面积。

2、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。

也就是说，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警务室、管理房、设备用房等即为整幢房屋的共有建筑面积。

共有建筑面积=全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等

3、共有建筑面积的分摊系数

整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，即得到建筑的共有建筑面积分摊系数。

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和

4、共有建筑面积的分摊方法

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积ⅹ公用建筑面积的分摊系数

5、什么是套内面积、

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

6、什么是建筑面积、

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

十四、建筑及安装工程

1、 建筑物与构筑物有何区别？答：凡供人们在其中生产、生活或其他活动的房屋或场所都叫做建筑物，如公寓、厂房、学校等；而人们不在其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，如烟囱、水塔、桥梁等。

2、 什么是建筑“三大材”？答：建筑“三大材”指的是钢材、水泥、木材。

3、 建筑安装工程费由哪三部分组成？答：建筑安装工程费由人工费、

材料费、机械费三部分组成。

4、建筑物如何划分等级？答：建筑物的等级是依据耐久等级（使用年限）和耐火等级（耐火年限）进行划分的。 （1）、按耐久等级划分，共分为四级：一级，耐久年限100年以上；二级，耐久年限50~100年；三级，耐久年限25~50年；四级，耐久年限15年以下。 （2）、按 …… 此处隐藏：2530字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……