房地产开发过程中的成本控制

成本控制

2010年第3期（第27卷总第157期）

项目管

理

doi：10.3969/j.issn.1673-1093.2010.03.003

房地产开发过程中的成本控制

张莹璞

(深圳市建筑设计研究总院有限公司，广东深圳518003)

摘要：开发商要实现对工程成本的有效管理，在宏观上超前制定控制战略和策略，在微观上要认真实施和落实。在工程项目

建设的各个阶段，时时处处要有控制工程成本的经济手段，充分利用和认真分析建设工程建设周期中的重要信息，加强成本管理的整体性、系统性和连续性。关键词：工程成本；控制战略；经济手段中图分类号：C93

文献标志码：C

文章编号：1673-1093（2010）03-0010-04

0引言

随着我国社会经济的发展和我国农村人口向城镇转移的加快，全面提高城乡居民居住质量，扩大住房需求空间的要求日益强烈。这既给房地产开发商提供了良好的发展机遇，同时也使房地产产业竞争日益激烈。在这样一个机遇与挑战并存

集团化、品牌的市场中，开发商除了要从规范化、

化等方面发展自己外，尚应在房地产开发全过程中引入先进的管理观念，加强对工程质量管理，严格控制工程投资，获得最佳经济效益，从而提高企业在市场中竞争力。因此，如何有效控制项目成本，争取以较低工程造价，建造高品质商品以满足市场需求成为每一个房地产开发商面临的重大课题，值得每一位从业人员深思。

图1房地产开发项目的几个阶段

1房地产开发成本组成内容

土地获取成本、决策阶段成本、设计阶段成本、工程建设阶段成本、财务融资成本、管理成本、营销成本。

次、设备的选用，这个项目在同一区中应属佼佼

出租和出售比率都很低，很难实者，但建成4年多，

现预期效益。究其原因主要有以下几点：

(1)同和路地处广州市近郊，路面狭窄、残旧、常堵车，基础设施差、周边环境差、交通不顺畅。

(2)周边几家大型国有企业经营不景气，消费欲望低。

(3)人员多为外来人员，收入低，消费水平低。(4)周边临时商铺多，租金便宜，竞争激烈。鉴于以上情况，开发商将此项目定位为酒店、商业、文化娱乐是不合适的，决策失误给开发商带来了较大的损失。

2决策阶段的成本控制

决策失误是最大的失误，项目决策的正确与

否，直接关系到建设项目的成败，关系到工程造价高低及投资效益好坏。正确的决策是合理确定与控制工程造价的前提，这就要求每一个项目决策者在作出决策之前必须认真的思考和比较。

一个房地产开发项目，从提出到完成必须经过以下几个阶段：项目设想、机会分析、可行性分析、项目评估决策、实施和总结。如图1。

案例1：广州市同和路某大厦，总建筑面积约5万㎡，总投资约3.8亿，开发商市场定位为酒店、附加商业、文化娱乐。从它的规模、设计标准、装修档

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3设计阶段成本控制

根据有关资料显示，设计费虽然只占工程总

费用不到1%，但在决策正确的条件下，它对工程造

设计阶段的造价价的影响程度达75%以上。因此，

控制是房地产开发全过程成本控制的重点、关键

环节。

3.1完善设计招标制度，选择优秀设计单位

我国建筑设计规范，施工验收规范基本参照前苏联标准制订的，建筑物特点是质量第一，安全系数富余量大，而对建筑成本考虑较少。为了减少设计风险，普遍存在在国标的基准上再加一个安

2010年第3期

成本控制

全系数，，导致建筑成本增加，投资收益减少。

招投标制度作为市场经济下一种重要采购及竞争手段，已被人们普遍接受并采用。设计阶段的招标应是方案与施工设计全过程的招标，同时要在设计合同中增加奖励和赔偿条款，鼓励设计方开展价值工程活动和进行限额设计。对采用新材

新工艺、新技术、新结构节约建设投资的给予料、奖励；对设计错、漏以及不合理设计要给予赔偿。从而提高设计者的责任心和创新精神，设计出优秀的工程。

同时，开发商应对设计全过程进行监理，从公司的销售角度出发，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面最大限度地满足和提高使用功能，同时尽可能降低造价。要协助

经济设计方运用价值工程原理，优选出技术先进、

合理、安全可靠、造型新颖以及结构合理、功能全面的方案。

案例2：北京奥运会的场馆建设片面求大、求求洋，尤以“鸟巢”国家体育场、“水立方”国家新、

游泳馆和五棵松体育馆这三大标志性建筑物为甚。这些建筑不但用钢量惊人，稳定性和安全性也难以保证，实属不必要的巨大浪费和冒险。北京市政府参考了社会各界的意见，对众多原设计方案

“鸟巢”工程取消了极具争议的可进行修改，其中开启顶盖，节约了投资，预定成本由原先38.9亿降

为22.7亿，节减投资约41.6%。

案例3：深圳市水务集团万德大厦是一栋综合写字楼，大楼中央空调工程设计之初，设计单位和开发商相关人员，针对深圳电力需求大，供给偏紧的特点，将中央空调设计方案由原来的普通冷水机组供冷改为蓄冰变频制冷，利用夜晚制冰蓄冷，白天供应空调，既节约营运成本，又符合国家节能产业改革，实现了一举多得。3.2

严把施工图审核关

在施工图设计开始前，开发商与设计公司事先应充分沟通与协商，让设计公司充分了解该项

定位、功能、各项技术、经济指标以及建目的布局、

筑特点，使设计图纸充分满足开发商要求，防止由

施工验收规范逐一审核，图纸是要求及设计规范、

是否符合国家规范、是否齐全，设计深度是否够、

否便于施工，各专业是否紧密衔接，有无在平面及空间发生冲突等等，变更控制在招标前。基本做到一旦招标，除开发商特殊要求外，不再做设计变更。

案例4：位于红岭南路城滨雅苑，总建筑面积5.7万m2，目前结构工程已封顶，在过去的一年多施工中，主体工程基本未发生设计变更和签证。究其原因就是开发商在招标前组织专业人员对施工图纸进行了多达五次审核和修改，使设计变更发生在施工前。

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4.1

工程建设阶段成本控制

于设计深度不够，造成边施工边修改，杜绝不必要的设计变更和签证。开工前，由设计部牵头，项目部、招标中心、成本控制部参与对施工图纸进行认真审核，各专业工程师按照公司所提设计大纲的

科学地组织招标工作

建设工程招标制度是开发商控制工程造价的有效手段，在《中华人民共和国招投标法》、《深圳经济特区建设工程招标投标条例》的颁布和实施后，招投标活动实际操作中更加规范化、法制化。下面就招标范围确定，招标工程量清单的编写，主要设备材料选定，合同的签订这几个方面进行简述。

4.1.1招标范围确定

招标范围应按项目中的每一个单项工程界定范围(以总承包为例)：

(1)土石方及基坑工程；(2)基工程；

(3)地下室结构工程；(4)主体结构工程；(5)装饰工程(外墙、门窗、内装饰、灯光装饰等)；

(6)空调工程；(7)消防工程；

(8)高低压变配电工程(柴油发电)；(9)给排水工程；(10)照明工程；

(11)弱电工程(防盗对讲、有线电视、电话、宽带网络等)；

(12)煤气工程；(13)园林绿化工程；(14)电梯工程等。

每个单项工程应标明起点、终点，条件具备程度，招标范围的详细内容、特殊说明等，做到范围

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