物业承接查验 演示文稿

物业管理实务物业的承接查验

2013-7-10

培训课件—洪

承接查验的概念

物业的承接查验是指物业管理企业 对新接管项目的物业共用部位、 共用设施设备进行承接查验。

它分为新建物业的承接查验和物业 管理机构更迭时的承接查验两种类 型，前者发生在建设单位向物业管 理企业移交物业的过程中，后者发 生在业主大会或产权单位向新的物 业管理企业移交物业的过程中。 物业的承接查验是物业管理企业承 接物业前必不可少的环节，其工作 质量对以后的物业管理服务至关重 要。 原来有称之为接管验收的，现统一 称为承接查验。

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承接查验的法律依据

国务院《物业管理条例》2003年9月1日起施行 建设部[2010]165号《物业承接查验办法》2011年1月1日起施行 建设部建标(1991)第69号ZBP30001—90 《大连市城市住宅小区物业管理项目接管暂行办法》(大房局(2003) 65号

《物业管理条例》 第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (四)物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

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重要法规条文《物业承接查验办法》 第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业 服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。 前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。 不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目 的的特定标准履行。 第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查 验工作

。 第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接 查验协议。 第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违 约责任等事项作出明确约定。 第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。 第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用 房以及其他物业共用部位、共用设施设备。 第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部 门办理备案手续： 第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。 第四十一条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对 建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。 《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》建设单位将红线内道路(非市政道路)、桥梁、路灯、排水、环卫、 绿化、挡土墙、消防、邮政等设施移交给物业公司管理，由物业公司出具同意接收文件属于业主所有的公共停车泊 位移交给全体业主，由物业公司代为接收，并出具同意接收文件

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新建物业的承接查验1、总流程关于综合竣工验收 《城市房地产管理法》第26条规定“房地产开发项目竣工， 经验收合格后，方可交付使用”,可见，验收合格是商 品房交付使用的条件。但是，如何定义验收合格？ 一种意见认为，根据《建设工程质量管理条例》第16条的 规定，建设单位组织的勘察设计、施工、工程监理等有 关单位进行竣工验收，经验收合格，形成《单位(子单 位)工程竣工验收报告》,即表明商品房验收合格，可 交付使用。理由是根据《房屋建筑工程和市政基础设施 工程竣工验收暂行规定》第9条的规定，验收合格是备 案的前提，备案不是行政机关对验收合格的确认或审批 行为，法律和行政法规规定验收合格即可交付使用，并 未明确要求经备案后才可交付。 另一种意见认为，建设单位组织的竣工验收合格，形成 《单位(子单位)工程竣工验收报告》,并不一定表明 商品房符合使用条件，只有经过备案机关备案后，取得 《建设工程竣工验收备案表》才能说明商品房具备了交 付使用条件。 还有一种意见认为,不能单独以四方验收合格作为商品付交 付使用的条件，也不能以经过备

案作为交付使用的条件， 工程经质量、消防等各项专业验收均合格后，虽未经竣 工验收备案，也应当可以交付使用。 培训课件—洪

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新建物业的承接查验2、承接查验之前 四准备 人员准备 计划准备与开发建设单位的沟通。日期、进度安排 ；物业详 细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明； 现场了解 等

资料准备

主要 指流程和记录表格。如：《物业承接查验工作 流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查 验所发现问题的处理流程》《工作联络登记表》、 《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题 统计表》等

设备、工具准备培训课件—洪

例如：尺、量具、电工用具等2013-7-10

新建物业的承接查验3、承接查验实施(1) 五内容物业资料 在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料： (1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工 图等竣工验收资料； (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (4)物业管理所必需的其他资料。 物业共用部位 按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位 (有哪些)进行查验。主要内容包括： (1)主体结构及外墙、屋面； (2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗； (3)公共卫生间、阳台；(举例) (4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承 接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置， 防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防 联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。 园林绿化工程 园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、 绿(花)篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化 的查验内容。 其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、 广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、 垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

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