参考模板-达州市熙河湾项目可行性研究报告(3)

四川盛德房地产开发有限公司是达州本地一家知名企业。具有一级资质的房地产开发企业，年开发规模达30万方以上，公司总部位于川东明珠——达州，业务半径辐射南充、广安、巴中、大竹、宣汉、渠县等城市。公司房地产业务的业态涵盖高层住宅、洋房、townhouse、商业、旅游地产等全线产品，其中已开发的“洲河湾”（30万平米）项目为达州首席江景品牌小区，获得轰动性成功。 1.2.3项目周边情况

项目交通十分便捷，以金龙大道与凤凰大道作为交通主架，多路公交车均可到达本项目，到达火车站仅五分钟，飞机场20分钟，莲花湖风景区10分钟车程，公交路线有7、9、24、25、28等。项目生活配套十分完善，周边已建多一多超市，华隆超市，通锦美食街等项目，在建规划中的5000平米大型综合农超项目，区域开发条件已成熟。周边详细环境见下图1。

图1 熙河湾地理位置图

1.3项目编制的依据及说明

本报告的基础资料和数据来源于甲方提供的有关本工程的资历，国家、省、

市相关职能部门颁布的文件资料，以及本人经过研究调查所得到的资料信息。具体依据如下：

(1)《达州城市居住区规划设计规范》 (2)《达州市规划管理条例》 (3)《中华人民共和国城市规划法》

(4)《工程建设标准强制性条文》（房层建筑部分） (5)《住宅建筑设计标准》

(6)《达州市城市规划管理局地块规划设计条件》 (7)国家计委 《房地产开发项目经济评价方法》 (8)《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》 (9)达州市房地产开发项目资本金制度管理办法》 (10)《投资项目评估方法与实务》 (11)《达州城市房地产开发经营管理条例》 (12)《达州市城市居住区公共服务设施设置规定》 (13)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 (14)《城市道路绿化规划及设计规范》 (15)《高层民用建筑设计防火规范》

1.4 简要结论

达州市熙河湾房地产开发项目规划用地位于通川区凤凰大酒店旁，两大城市主道，凤凰大道与金龙大道交汇处，计划用地面积39899平方米。小区前特设1000平米休闲广场，旁边是西外唯一一条河流，北接莲花湖的母亲河——万家河，由项目与政府联手打造美丽舒适的休闲滨河公园，小区背后为山地绿化，广场、庭院景观、山地公园与休闲滨河公园完美融合，彼此呼应，离尘不离城，增添了业主休闲活动空间，高档住宅小区让生活更显浪漫与舒适。

达州市熙河湾房地产开发项目将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代气息的低密度高档住宅小区。经分析论证认为，该项目

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符合达州市城市发展规划，项目选址可行，地块区位优势明显，土地手 续齐备，周边公共配套设施条件较好，工程规划符合城市居住规划设计 规范，建筑以及户型设计方案优秀各项费用取费全面合理，符合当地工 程造价一般水平，住房价格合理，比较价格优势明显。项目建成后对改 善城市居民的住房需求加快推进城市化进程都起到积极的推动作用。其 主要技术经济指标见表 1-1。表 1-1 项 目 主 要 技 术 经 济 指 标 表 项目 总占地面积 总建筑面积 地上部分面积 1. 住 宅 建 筑 面 积 2. 商 业 建 筑 面 积 3. 幼 儿 园 建 筑 面 积 4. 物 业 配 套 设 施 及 地 面 小 房 间 地下面积 总户数 绿化率 停车位 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 % 个 数量 39899 110298 79798 75800 2850 900 248 30500 1001 35.2 850 地 上 停 车 位 150 个 地 下 停 车 位 700 个 容积率 建筑密度 % 2.76 16.72 备注

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第二章 市场分析

2.1宏观经济分析

国家统计局日前发布的一季度宏观经济数据显示，中国经济下行压力加大，工业增加值、工业用电量、进出口数据等都持续低迷，房地产投资保持下行趋势，一季度跌破两位数。这表明在“稳增长调结构的紧要之年”，中国经济处在下行趋势。

导致房市价量起跌的因素主要在于：政府坚决调节房价的政策影响房地产市场的心态。限购政策与其他政策、房产税试征、加息等一起综合作用，强力将市场整体走势和房价预期、房地产投资回报预期等整市场预期，使市场步入迟到的回调通道。响楼盘销售，影响开发商资金回笼，开发商销售压力大，投资者退出市场。

对于四川省的发展现状，我省积极加强新常态下的经济工作部署。2015年4月14日下午，四川省委召开常委会议，听取一季度经济运行情况汇报，审议《四川省贯彻落实国家“一带一路”发展战略实施方案》，会议要求今年以来全省上下认真贯彻中央决策部署，主动适应经济发展新常态，坚持稳中求进工作总基调，深入实施“三大发展战略”，着力内需拉动、产业带动、创新驱动，狠抓改革攻坚，强化风险防控，全省经济保持平稳健康发展，主要经济指标总体仍处在合理区间。在看到积极一面的同时，必须清醒认识经济下行压力持续加大、企业生产经营困难、政府财政收支矛盾有所显现、投资促进工作面临多重挑战等问题，在工作中采取有效措施予以解决。

2.2区域经济分析

达州，位于四川省东部，是四川省下属的以个二级城市。四川省的人口大市、农业大市、资源富市、工业重镇、交通枢纽和全国闻名的革命老区，以发展轻化工、商贸、文教科研为主的生态型园林城市。素有“中国气都、巴人故里”之称。达州区域经济主要现状如下：

（1）人口密度较低，城市化水平也低于全国平均水平。达州市辖5县1市1区，幅员1.66万平方公里，人口680万，市区人口150万，全市常住人口546.9

万人，人口密度387人/平方公里，人口城镇化率25.5%。

（2）达州市宏观经济发展发展状况良好。达州作为中国“气都”，拥有全国最大的天然气井，巨大的投资带来了无限的商机，促进了达州经济的发展。

（3）达州人民具有较高的消费能力以及较高的消费欲望。巨大投资给达州带来的巨额利润并且为达州人民提供了稳定的就业条件，人民生活水平逐步提高，对购房的需求和要求都在逐步上升。

（4）达州市的城市规划主要以围绕大城市为目标，以市中心为主城区，以组团式向外扩展。城市新区建设以南外新区、西外新区等为主。

（5）达州的整体商业发展水平仍处于起步阶段。商业形式比较单一，在经营方式上主要体现为以街为市，以路为营，大型商业物业比较缺乏。

2.3本地房地产市场分析

由于熙河湾项目所在的达州地区与国内其他地区之间的发展存在差异，其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象。总体来说，2015年地产发展方向应该是趋好的，但对于楼市不会像2007年或2009年一样出现“量价齐升”甚至“买空、卖空”现象，房地产市场不会出现大的逆转或涨幅，更多的将是以“平稳过度、去除存量”为主旋律。 2.3.1本地房地产市场现状与发展趋势

达州房地产已经已经步入成熟发展阶段，进入了全方位竞争时代。由于达州市老城区以旧城改造为主，项目规模一般都不大，而且老城区包括城郊地段，可开发用地已经很少，将不再是房地产开发的重点区域。未来房地产开发主要集中在西外、北外、南外三个新区域，西外是达州房地产开发的焦点区域。 达州市房地产市场目前存在以下现状以及发展趋势如下：

（1） 由于政策支持，达州楼出现将以“平稳过度、去除存量”为主旋律。今年7月1日颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》和今年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》等法规条例都将房地产市场存在的“偷送面积”、“房产投机”等现象进行了法治性规范。今年连续的降准、调息以及3月30 …… 此处隐藏：2733字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……