保利_沈阳国贸中心综合体全案营销报告

沈阳国贸中心全案营销报告

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目

录

宏观政策分析市场分析项目自身解读及市场定位客群定位价格定位营销策略分阶段推广执行销售管理及保障体系-1-

宏观政策分析

全国市场宏观环境分析

沈阳宏观政策分析及走势研判

-2-

全国市场宏观环境分析

宏观经济分析

全国CPI、PPI走势分析

Ø从ＣＰＩ走势可以看出在今年的４月份达到一个高峰期．此后开始大幅回落。主要是由于食品价格同比涨幅回落；“翘尾”因素继续减弱。经济增速适度回落对物价生成抑制作用。今年下半年物价将呈明显回落走势，预计CPI增幅将降至5%左右。

Ø从08年1-8月PPI走势可以看出一直都在稳定上涨，但是近3个月由于受到全球金融危机影响，钢材价格开始大幅下落，整体走势开始下滑。

我国物价增长的"拐点"正在显现

全国市场宏观环境分析

宏观经济分析

08年股市走势分析

Ø由于国家各项政策的实施使今年的股市接受一个大幅度的洗礼。从图上我们可

以看出从08年的下半年股票大幅下滑到50点。而最近一个月内股市有所上扬，但

起伏不是特别大。相信国家的继续出台各项政策将会在今后给股市带来一个平稳

的回升。（如央行11.27日第四次降息等）

股市的回升将会给投资者带来强大的投资信心

全国市场宏观环境分析

宏观经济对房地产市场的影响

CPI、PPI对房地产的影响：

Ø尽管当前我国通货膨胀压力仍然偏大，但随着全球和中国经济增长均出现周期性放慢，我国物价增长的“拐点”正在显现。同时，房地产市场10年的持续繁荣期将结束，房价回落及房地产市场增长调整将使前期持续性的投资过热明显降温。

股市对房地产的影响：

Ø虽然08年股市在接受一个大的洗礼的过程，目前形式开始转好．因此对于地产业来说将会带来投资信心以及购房信心．但楼市的回暖将会持续一个较长期的过程。

房地产出现“明显降温”并将短期内不会大好转

全国市场宏观环境分析

08年宏观政策回顾

行政手段

１月３日国务院

关于促进节约集

约用地的通知０８年１０月国务院＜全国土地总体利用规划纲要＞发

布10.20国土部常务会议部署第四季度工作11.19 国土部明年起征地补偿标准适当提高

08年

09月

16日

一次

降息10月09日二次降息10月22日三次

降息11月27日四次降息12月23日五次降息2.18关于印发<经济适用房开发管理办法>的

通知关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知10.22降低存贷款金融利率、减免税收降低房贷首付

金融手段

全国市场宏观环境分析

08年宏观政策解读

行政

手段

金融

手段政策指向拉动内需刺激消费政策指向

全国市场宏观环境分析

08年宏观政策解读

行

政

手

段

08年提高土地使用率鼓励开发地上、地下空间对闲置土地开发进行规定降低住房交易税费支持居民购房严格保护耕地节约集约用地、统筹各业各类用地、加强土地生态建设、强化土地宏观调控。国务院关于促进节约集约用地的通知常务会议部署四季度经济工作《全国土地利用总体规划纲要》发布实施拉动内需

刺

激

消

费金融手段2008年五次降息关于印发《经济适用房开发贷款管理办法》的通知关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知央行五次降息刺激消费,

促进经济稳定健康发展对经济适用房开发资金贷款进行明确规定城市低收入家庭住房税收政

策规定

全国市场宏观环境分析

行政手段——节约集约用地

政策条文

国务院办公厅7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

政策影响

约束硬、激励实、责任明、监管严.严格的约束，恰当的激励，明确的责任，严格的监管，将编织起一张密密实实的节约集约用地网，将会使土地粗放浪费行为无空可钻。

全国市场宏观环境分析

行政手段——常务会议部署四季度经济工作

政策条文

要按照科学发展观的要求，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。(一)认真贯彻十七届三中全会的部署，加大强农惠农政策力度。

(二)促进中小企业的发展。(三)保持进出口稳定增长。(四)加大投资力度。(五)继续控制价格上涨。(六)扎实推进节能减排工作。(七)抓好财政增收节支工作。(八)加强金融监管，防范金融风险。继续加强资本市场基础性制度建设，努力保持资本市场稳定健康发展。(九)认真做好食品安全和安全生产工作。(十)努力解决好涉及民生的问题。降低住房交易税费，支持居民购房。

政策影响

在保持经济平稳增长的同时降低交易税费来支持居民购房在短期内有一定效果.但不是长期效药.市场反应并不乐观

全国市场宏观环境分析

金融手段——降息

政策条文

截止至2008年12月23日，四个月五次降低贷款利率，三次降低存款储备金利率。

政策影响

此举是为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。同时这四次降息发挥了在非常时期采取非常的政策是相当急时的并且使贷款者得到了真真正正的实惠.

全国市场宏观环境分析

金融手段——《经济适用房开发贷款管理办法》

政策条文

中国人民银行银监会节前发布《经济适用房开发贷款管理办法》，将于2月27日正式实施。并规范了经济适用房的开发贷款管理，强调任何单位和个人不得强令贷款人发放经济适用住房开发贷款。还明确了金融机构对开发商建设经济适用房的支持。贷款银行从原先国有商业银行和住房储蓄银行，扩大至股份制商业银行等其他银行业金融机构，并且考虑到个别城市可能成片开发经济适用住房，将原则上的3年贷款期限放宽到了5年。

政策影响

首先扩大了贷款人的范围；其次放宽了贷款的条件；第三明确了利率优惠政策；第四，放宽了贷款的期限；第五，强化了资金管理．政府鼓励经济适用房的开发建设，使一些买房难住房难的居民能够买得起住得起房，根本问题将得己解决。

全国市场宏观环境分析

08宏观政策小结

宏观经济：

Ø受全球经济影响, 全国CPI走势大幅回落, 预计明年中国宏观经济仍将下

滑，全年GDP增速预计为8.42%，很有可能在2010年出现温和的反弹。

宏观政策：

Ø行政手段前所未有的放宽加大来拉动内需，但收效不是很明显。预计陆

续还会有相关政策出台。

Ø金融方面：大幅度将息促使经济稳步发展，刺激百姓消费；但消费者对

未来形势并不乐观，市场持币观望情绪仍然延续。

全国市场宏观环境分析

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