最全的房地产项目开发流程

最完整的房地产项目开发流程

房地产项目开发流程节点 主要 阶段 现状图 规划设计条件 土地信息收集 现场踏勘 了解周边配套情况 了解该区域未来规划情况 了解地块的上市方式和土地款 土地初判 主要工作内容 主办部门工作内容 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详 细了解。 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否 调整。 分项 工作部门 主办部门 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、 产品分析、市场竞争分析等 研发部：负责协助进行区域市场调研 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等， 对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 拓展部 销售部 研发部 开发部、运营部、工程部 主办 岗位 协办 部门 是否需要组织专题会议以 及会议参加部门

了解当地的建安成本、政府收 成本测算 费项目和具体情况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的 了解当地的房地产市场状况 安排 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果 区域内宏观经济、发展前景等的分析 该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。 现状图(四至电子文件) 市场深度调研

对接发展中心

土地深判

可行性研究报告 项目最终定位

拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部

销售部

研发部

成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 研发、运营：协助进行方案设计和成本测算 开发周期及付款计划 项目方案确定 对接发展中心 深判结果 研究并确定融资方式 项目招商报告(前期阶段) 现金流测算 项目可行性报告及后续工作 如信托基金、战略合作、贷款平移等 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 财务中心：制定项目财务数据 财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相关财务 问题。 综合管理部：工商局办理公司注册第 1 页，共 24 页

研发部、运营部 工程部 开发部 销售

工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同 制定开发节奏。

财务体系、法务：给予技术及资源上的支持

拓

展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部

财务体系、法务

土 地 获 取 阶 段

项目商业策划书 合作伙伴确定 寻找合作资金(与 明确合作伙伴、寻找合作方式 合作方案确定 战略发展部共同研 (招商阶段) 合作细节确定 究) 引资(商业计划书) 签署战略合作协议

财务中心 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部、 综合管理部 财务中心、集团资管部、 法务综合管理部

合作实施(实施阶段)

合作公司成立及相关手续办理

拓展部

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节点

土 地 获 取 阶 主要 段 阶段 投方案标 投经济标 投标、摘牌 拍卖 挂牌

主要工作内容 主办部门工作内容 项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 法务协同：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 办理房地产开发资质预审表 企业投资项目备案 委托工程咨询资格机构编制申请报告 向项目备案机关提交申请报告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明(原 有土地证作废) 土地补偿费(原户主需交纳的 土地使用费) 土地出让合同 核定用地图、核定用地相关图 、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 1:500现状地形图3份(反楼 座) 详规 土地出让合同 交费证明 建设用地规划许可证 地籍图4份(薄膜图) 办理土地证 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、法人代 表证明或个人身份证明 土地抵押贷款 综管：提供相关证明资料 积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款 开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、 承载公司 抵押登记等手续提供土地证及出让合同 缴纳土地费用 研发：协助提供相关项目资料 研发中心：项目方案 分项

工作部门 主办部门 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 开发部 开发部 开发部 研发：委托设计详规 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 财务中心 主办 岗位 协办 部门

是否需要组织专题会议以 及会议参加部门 研发中心

获取土地

签订土地出让合同 用地规划许可证

确定用地图、桩点坐标、用地 交纳政府净收益，契税，交易费 条件 土地出让合同 出让金、交易费交费证明

法务 财务部 法务 财务

研发

确权

发展中心

研发

综管 开发部

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地获

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节点

主要 阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 3、项目所在商圈或临近商圈 现状调研(商业部分) 4、同期操作商业地产项目调 查(商业部分) 分项 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分 析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等

工作部门 主办部门 研发部 商业销售部市 场组和招商组 商业销售部市 场组和招商组 主办 岗位 协办 部门

是否需要组织专题会议以 及会议参加部门 销售部 商业销售部

区域市场调研

商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士 向 进行专业论证 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期 商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关 竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 信息

商业销售部

公建部分拟选业态种类确定、 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 所选业态数量确定 种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位 运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算 销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部 初步制定土地开发计划和销售计划。 商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产 品开发顺序建议 工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经 济指标要求 工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明 …… 此处隐藏：16205字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……