登记技术规程培训(云南)

《房地产登记技术规程》之 申请材料、登记程序和申请业务表

二○ 一二年六月

第一部分 总则：几项登记基本规则 第二部分 附录B、C相关问题分析 第三部分 登记程序相关问题分析 第四部分 登记业务表

概述 (一)房地产登记技术规程的标准定性

行业标准 (二)订立过程 (三)制定的基础 1、国内外登记实践和理论研究成果 2、参考国、内外登记相关标准 3、充分征求意见

(三)规程用词说明 1表示很严格，非这样做不可的： 正面词采用“必须”,反面词采用“严禁”; 2表示严格，在正常情况下均应这样做的： 正面词采用“应”,反面词采用“不应”或“不

得”; 3表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样 做的： 正面词采用“宜”,反面词采用“不宜”; 4表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采 用“可”。 5本规程中以黑体字标志的条文为强制性条文，

第一部分

总则：几项登记基本规则

一、登记机构的设置规则 1、属地登记规则

2、登记机构的设置规则 具体条文：房地产登记应由房地产所在地直

辖市、市、县人民政府设立的房地产登记机 构负责，并应按本规程进行登记；

二、登记审核人员专业化规则

审核、登簿、质量检查的岗位实施登记官执业。 三、登记依申请启动为原则，依职权启动为例外 房屋登记在《物权法》实施后，其承担的角色是 一种公示公信的法定路径，登记行为不是行政确

权，不是行政确认，也不是行政许可。

四、房地权利主体一致规则

我国实行二元结构的土地公有制(集体土地属集体经 济组织所有，国有土地的所有权归国家),因此我国立 法确立的房地权利主体一致的规则是建立在土地使用权 和房屋所有权一致的基础上的。由于房地登记机构分立 ，在实践中房地权利主体一致时常会出现难以调和二者 一致性的难题。

【例一】甲取得土地使用权证书，并依规划部门的规划 许可材料进行建设，在竣工验收之前，甲将项目整体转

移给乙，并到国土部门办理了相应的土地使用权转移手 续。后乙向房屋登记部门申请办理房屋初始登记。

【例二】甲取得土地使用权证书，并依规划部门的规划

许可进行建设，竣工验收后，甲将项目整体转移给乙， 并到国土部门办理了相应的土地使用权转移手续。后乙 向房屋登记部门申请办理房屋初始登记。 【例三】土地或在建工程办理了抵押登记的项目能否进 行预售？ 【例四】土地或在建工程办理抵押登记的项目，能否直

接办理初始登记

? 【例五】购房人利益、建设工程价款和抵押权人利益的 竞合？

【例六】土地、或在建工程办理了抵押登记的项目，能 否直接办理转移登记？

五、初始登记在先规则

未办理房屋所有权初始登记的，不得办理房

屋的其他登记；因处分房地产而登记的，被 处分的房地产权利应已登记； 实践问题：如何应对法院协助执行未初始登 记的房屋？ 六、依法查询规则 房地产登记机构应依法提供房地产登记信息 查询。

第二部分 登记申请材料要求和材料清单

一、附录B:房地产登记申请材料要求

本附录共18条，对条文适用应注意区分的问题：

1、本章节中无强制性条文 2、应区分条文中关于“应”、“宜”、“可 ”等标准用语的适用程度。

二、附录C: 对条文的把握应注意的问题：

1、材料名称 2、原件、复印件的使用 3、备注内容的使用

一、 附录B 相关条文具体问题分析 B.0.1

申请材料纸张和尺寸 本条以强制性标准术语“应”规范申请材 料纸张要求，以引导性标准术语“宜”对申请材 料的幅面尺寸进行了规定。 主要订立的原因在于房产档案的归档保护要求

B.0.2

填写申请材料字迹 本条主要从档案保管的角度，对应用 于申请登记的材料进行了规定，采用了引导 性立法和禁止性立法相结合的立法方式，兼 顾灵活性和特殊性 实践常见问题：涂改申请材料、使用 复写纸、热敏纸等不利于保存的纸载体。

B.0.3 申请材料所使用文字。

本条中涉及的三个问题： 1、中文与规范汉字在立法用语中的区分

2、少数民族语言文字的使用问题 3、外国语言文字的使用问题

B.0.4 申请人(代理人)姓名或名称。 本条涉及的问题有： 1、姓名(名称)的使用 2、少数民族语言姓名(名称)的使用 3、外国语言姓名(名称)的使用

B.0.5 申请材料中涉及数量、日期、编号的

数字使用。 实践案例： 同时使用拼音、大写汉字数字表示模式 和阿拉伯数字表示方式创建楼盘表产生的登 记问题。 ★某房地产开发企业采用1-1号和1-一号或者 1-A号对相同房源进行销售，在房屋登记机 构未实现房屋以图管理之前导致房源数据监 管困难。