房地产住宅精装修培训讲义

房地产住宅精装修培训讲义

提纲1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 概述 设计 施工流程 采购管理 场地移交 进度控制 质量管理 文明施工与成品保护 整改验收移交与保修

因讲座内容复杂，具体讲课时可能只能选择1~3个重 点课题进行介绍。

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第一部分：概述

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与精装修住宅相关的背景 毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产， 工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。 实行全装修交楼的利与弊。 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实 现超额利润；降低税负。 弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。 本讲座的局限性

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精装修住宅各地实施进展情况 广州，北京，上海，深圳，长三角 资料来源于： 广州万科(360蓝山+601城花+423城南+252花城+220花城+142万 科城 +133万科城别墅+350天景)、上海万科、南京万科、佛山万科220、 成都万科、东莞万科、深圳万科500、南昌万科(231)。 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产 广州金地(96复式户型+196平面户型+117荔湖城),深圳金地(约 500金地名津) 广州方圆(217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色) 广州恒大(88第三金碧) 东莞中惠(414香樟绿洲) 南京百胜麒麟(557东郊小镇+?) 广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！ 特别鸣谢--广州万科 目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率 94.7%,零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数(含甲分包)0.86条 --2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。

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假想中的管理对象

广阔的分布：平面型分布， 立体型分布，混合型分布 相似的设计 快速的施工 室内装修以传统工艺为主： 泥水，乳胶漆，吊顶。 三大部品以工厂化生产为 主：橱柜，木门，木地板。

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衡量成功与否的指标：客户满意度每户轻微质量 问题数≤n 客户 忠诚 客户 满意 工程 质量 …… 一次接受率≥ 9x%

提高

加强沟

标准化

科学

基础客户满意包括多个角度，多个维度

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第二部分：设计

更多话题： 《批量精装修的设计问题》

《批量精装修设计导则》

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采用的材料品牌示例1 2 3 单层毛巾架 双层毛巾架 主卫剃须镜(小号) 隆迪士 隆迪士 隆迪士 28 29 30 亚克力浴缸(含去水) 主卫洗手盆 主卫马桶 CT-6598.002 CP-0301 CP-2092

45 6 7

漱口杯厕纸盒 洗碗槽龙头 翻盖式脸盆落水组件

隆迪士莎朗 摩恩 摩恩

3132 33 34

餐厅、客厅灯具镜前灯 生活阳台灯 工作阳台灯

按样板

MX290/黄色/节能灯 MX260/黄色/节能灯

89 10 11 12

面盆龙头浴缸龙头 阳台洗衣机龙头 S型面盆云水 角阀

摩恩摩恩浴缸龙头 华友 华友 2501

3536 37 38 39

卧室过道灯主卧、次卧室灯具 儿童房灯具 卫生间吸顶灯 厨房灯具

MQ11-Y9/欧普Y2-9MX350-Y02 MX350-Y01/黄色/节能灯 MX270-Y21/黄色/节能灯 MX270-Y21/黄色/节能灯

1314 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

30CM软管客厅地砖波打线 客厅踢脚线 厨房墙面砖 公卫地面砖 主卫地面砖 主卫墙面砖 公卫墙面砖 公卫淋浴间 内墙面漆 内墙面漆 内墙底漆 公卫洗手盆 公卫立柱盆

121859带胶圈亚细亚 亚细亚 亚细亚 建球 建球 欧神诺 欧神诺 马赛克 幻色家 幻色家亚光A965/白色 幻色家 CP-0416 CP-0540

4041 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53

花洒淋浴屏淋浴房 排气扇 单联单控大跷板开关 单联双控大跷板开关 双联单控大跷板开关 双联双控大跷板开关 三联单控大跷板开关 空白面板 插座防溅面盖 单相三极插座(10A) 单相三极带开关插座(10A) 单相二、三极插座 单相三极插座(16A)

APPOLLO/B配置CP-2819 正野APC15E 5TA0201 5TA0206 5TA0211 5TA02165 5TA0231 5TG0500 5TG0600 5UB0100 5UB0101 5UB0106 5UB0200

27

公卫马桶

CP-2819

54

单相三极带开关插座

5UB0201

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更多细节 某工程细部做法图片 某工程交楼标准材料明细表 一些改进的节点设计做法

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有关设计的更多话题 《批量精装修设计导则》,更多话题 精装修不是“先毛坯，后装修”,设计应该从建 筑结构阶段开始。 可能遇到的问题 定位问题：中性化设计？轻装修，重装饰？ 低造价时 中等造价时 高造价时 如何避免设计错误？讨论1, 讨论2, 讨论3。 如何适当减少现场施工难度？ 如何与采购密切配合，有效降低成本？

讨论的话题： 如何体现个性化？ 由谁设计？ 如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善 设计？ 设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考 的书籍

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第三部分：施工流程设计

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四阶段施工管理法阶段 施工方主要工作内容 与业主与监理沟通，排除设计问题， 队伍组织，场地移交，材料采购， 办公准备 甲方、监理主要工作内容 解决系统性的设计问题 督促总包完成整改和移交 统一不同施工单位之间的管理模式 甲购物资采购准备工作 甲分包单位进场准备 按照规范检查施工质量 甲购材料及时供应到现场 督促甲定分包分包服从管理 按照规范检查施工质量 督促施工单位自检，组织监理及甲 方 自身组织检查，组织小业主提前开 放 督促检查竣工资料组织验收 组织各单位共同搞好入伙的质量意 识 准备阶段

无需移交的 施工阶段需要移交的

施工阶段

泥水施工，乳胶漆底漆施工， 橱柜框架施工，门框底框施工木门门扇安装，卫生洁具安装 橱柜面板安装，五金配件安装 木地板安装

整改、验收 和移交

地毯式检查整改，小业主提前开放 甲方监理检查，分户验收， 入伙移交

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准备阶段工作1.开始 2.工棚搭建 3.办公设备进场 4.施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加 5.图纸会审 6.施工组织设计报审 7.详细材料计划报甲方(包括甲供材料及自购材料) 8.与总包开始移交场地,木门单位进场检查移交洞口,橱柜单位进场测量尺寸,木地板单位进场检查场地 9.冷水管打压，冷热水管对接长时间试验,电气管线逐条测试移交 10.总包整改 11.接收时的再次检查

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本阶段工作重点

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无需移交阶段的工作12.开工报告及正式开工 13.样板层施工 14.轻钢龙骨石膏板吊顶基层 15.乳胶漆刮腻子以及底漆 16.地砖铺贴 17.门槛石、窗台石、其它石材铺贴 18.木门单位正式开工，门框底框安装,公共楼梯踏步砖铺贴 19.墙砖地砖在门边、栏杆立柱附近的收口 20.厨房墙面不锈钢安装,橱柜以及洗脸台的框架安装 21.正式的门框安装 22.橱柜门扇、台面安装 23.乳胶漆第一遍面漆施工 24.公共楼梯间墙面乳胶漆腻子及第一遍面漆施工

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