2012中国房地产产业现状分析和未来走向

目录

我国房地产市场现状

高房价背后的成因

2012房地产市场趋势分析

高房价背后的成因

人口经济的聚集结构

农村

城市

高房价背后的成因

我国的土地制度

限制土地供给 增加住房成本 人为制造稀缺

高房价背后的成因

贫富差 距

购买力 低 内 需不足低社会 保障2011胡润财富报告显示 中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%,其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。 在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选

择投资房地产

高房价背后的成因

外汇储备 人民币升值

货币政策 通货膨胀 流动性过剩

财政政策 4万亿投资 监管丌力

高房价背后的成因

保障性住房的滞后性 对民营企业投资和发展的限制 城市化进程

独生子女政策拉高

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我国房地产市场现状

高房价背后的成因

2012房地产市场趋势分析

2012调控政策重点

房地产税

112 110 108 106 104 102 100 98 96 94

信贷紧缩

限购

保障性住 房政策 闲置土地 查处

20

全国房地产销售价格指数

10 年

截

止

9月

20

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20 11 E

00 年

01 年

02 年

03 年

04 年

05 年

06 年

07 年

08 年

09 年

政策对市场产生引导式的影响，但价格最终还是 由供求关系决定。 供求关系

针对房地产的 行业政策限购、限贷以及保 障房等调控政策

针对宏观经济的货币政策加息和提高存款准 备金率等

市场调控对房地产市场的影响

政策的持续效应 2011年前后调控政策的出台，对楼市的影响明显。 国八条和密集地方限购细则出台，以及银根紧缩的影响

2012年依然会出现几个月的观望期

政策的持续效应

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限购房对地产市场的影响

限贷政策对房地产市场的影响

保障房政策对房地产市场的影响

市场调控对房地产市场的影响

(1)限购的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导 致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个 月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨， 部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以

内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大

市场调控对房地产市场的影响

(2)限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限 贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎 停放。首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户 择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。

市场调控对房地产市场的影响

(3)保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因

素，迫使广大中低收 入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供 求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加强，将 减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，但是保障 房建设将持续数年，所以对房地产市场在短时期内没有 特别大的影响。