交房专题培训资料

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产专业 员会

交房纠纷频发的杭州国家宏观调控政策的影响，从2005年国家宏观 调控以来，交房纠纷不断。 交房纠纷自身也在发生变化，客户提出的问题 日益专业化、细节化。 客户的维权能力不断强化，维权手段增多、增 强。

导致交房纠纷的主观因素开发商自身准备不足； 工程形象进度不佳或存在严重质量问题； 实际与合同、楼书广告承诺严重不符； 整改不及时、不到位； 小区规划、设计有较多或重大的调整； 开发商在前期与业主沟通不畅； 开发商处理个案纠纷不妥当；

商品房交付条件符合法定交付条件(竣工验收备案表的合法 性)。 符合合同约定及楼书的承诺； 符合相关规范及标准：国家强制性规范； 履行通知义务(通知的方式) 两书(住宅质量保证书、住宅使用说明书) 测绘成果表

交房纠纷中的常见情形逾期交房：对逾期时间的界定； 配套设施不到位或移位、配套经营问题； 与广告、楼书承诺不符; 规划设计变更(绿地、景观、道路、户型、空 间尺寸);

交房纠纷情形装饰设备不符合合同约定(电梯、高档铝合金 窗、高档涂料等); 材质问题；(玻璃、栏杆、面砖石材); 设计人性化问题(安全隐患、管道、空调位、 进户门挡电梯等); 分期施工产生的噪音、安全等问题

建筑物区分所有权纠纷(地下车位、会所、露 台等); 面积测绘资料及面积差异问题(公摊面积、超 出140方); 交房时收取的相关费用问题(预收物管费、能 耗费问题)

赠送设施、设备的安装等问题； 物业管理相关问题(资质、监控、保安巡逻); 交房程序问题(先看房还是先收费); 精装修质量、建筑规范、其他质量问题；

规划、设计变更而引起的法律问题规划变更所涉的行政审批： 规划、设计变更而引起的民事责任： (1)退房的构成条件； (2)索赔的依据。

商品房的质量问题设计缺陷引起的质量争议； —违反国家强制性规范的设计缺陷； —符合规范但欠合理的设计缺陷。 施工质量引起的质量争议； 装修、设施标准变动引起的争议

如何交房：准备及方案分为：集中交房前、集中交房中、交房后期三个 阶段； 各个阶段的工作重点和目标有所不同： 交房前：重点为产品的自检和完善，应注意细节， 同时应注重与业主的沟通； 集中交房开始后： 实现快速、顺利的交付，预防 集中性和群体性纠纷； 交房后期：妥善处理个案，应对可能产生的诉讼。

交房前准备工作一、交房专门组织机构的成立和交房方案的制 定。1、可以按照机构功

能成立专门的小组，应职责分 明，宜细不宜粗； 2、各组成员应集中培训和开会，统一操作和应对 程序。 3、应明确现场处理人员和处理权限； 4、交房方案应包括：领导层和权限、人员配置和 分工、交房流程设置、应急预案等； 5、交房方案应征求各组意见，应有专门人员负责 检查交房方案的执行情况。

交房前的准备工作二、项目审批、验收的自检和完善。自检中应特别引起注意的部分：(1)竣工验收备案表(合法性); (2)各单项验收合格证，特别是规划验收； (3)前期审批手续，特别是建设工程规划许可证 (4)项目重大规划、设计调整的审批同意手续；

业主可能提起的行政诉讼

(1)竣工验收备案表； (2)各单项验收合格证(规划、消防、绿 化、环保); (3)前期审批手续(规划等)。

交房前准备工作三、对房屋质量和配套设施设备的自检和 完善：应注意问题： 1、注重对国家规范、标准的自查，特别是国家强制 性规范，此工作可以协同设计院进行。 2、注重对房屋涉及安全部位的查验； 3、注重对小区绿化、植被的查验和养护。 4、条件允许，可以提前请业主自查。

集中交房中的工作要点交房现场的布置和流程设置应合理，要保证交 房程序迅速、顺利的进行，同时应考虑应急预 案。 现场应有专门的纠纷处理场所和处理人员，避 免因个案影响正常交房流程。 现场服务应到位。(关键是态度和细节)