厦门房地产市场调查报告

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厦门房地产市场调查报告

厦门住宅市场存在三方面问题：

一、房地产市场发展不均衡，结构需进一步完善。

到目前，房地产市场发展只有20余年时间，虽然市场主体的发育和交易数量已初步形成规模，但是市场结构还并不完善。突出表现在：住房存量市场与增量市场发展不协调，成交不活跃对增量市场的拉动作用没有充分发挥；销售市场活跃，租赁市场发育明显滞后，管理机制不健全，市场秩序较乱；中介服务市场明显落后于商品房市场的发展，中介专业化程度低，服务内容单一，从业人员素质低，市场信誉差，无法满足大规模市场流通的需要；市场经营主体数量多，信誉好、实力强、规模大的开发中介企业市场占有率低等。

二、适应房地产市场经济发展的行政管理机制尚未建立。

厦门房地产市场管理体制仍处在计划经济向市场经济转轨过程中，房地产市场宏观调控机制和管理机制仍不健全，不能充分发挥市场机制在房地产资源配置中的基础性作用。表现在房地产市场管理机构分设，政出多门，土地市场的管理、房地产供应计划的管理以及销售管理相互脱节，住宅供应不能及时适应需求变化。商品房销售过程中缺乏有效的监管机制，造成市场竞争不公平。政府部门审批环节多，收费高，效率低，服务意识差，直接影响了住宅的建设和流通速度。政府公共信息服务系统尚不完善，缺乏对市场的科学分析和有效监控。

三、法制建设需进一步加强，市场秩序需进一步规范。

厦门房地产执法依据以政府规章和规范性文件为主，房地产租赁等重要的经济活动还没有专项法律、法规。已有的法规、规章还需要进一步修订，立法的水平亟需提高。管理部门市场执法力度小，缺乏有效的监管。住宅销售中虚假广告、无证售房、虚假信息、签定不平等买卖合同、延期交房、面积缺斤短两、产权没有保证、中介乱收费、房屋质量差等侵害购房者权益的现象时有发生，极大地打击了购房者的信心，抑制了消费者的购房欲望。

解决上述问题须采取四项对策：

（一）深化房改，以制度创新为动力促进市场发展。

建立房地产市场经济体系，就是要在住宅生产、流通、消费、分配环节中充分发挥市场机制的主导作用。随着住宅市场的不断发展，在住宅的流通领域已基本实现了市场化。由于历史原因及住宅商品的特殊性，住宅的生产、分配、消费仍处在计划经济向市场经济转轨的过程中，“十五”期间，要以深化住房制度改革为突破口，全面推进住房商品化、市场化的进程。一是落实住房货币化分配政策，使购房资金及时转化，逐步实现住房分配方式货币化，将住房消费纳入职工工资，彻底切断职工在住房方面与单位的联系纽带，从根本上提高住房有效需求，真正实现职工解决住房问题、改善住房条件找市场。二是加快公房提租步伐，逐步实现公房租金市场化，提高职工购房积极性，促进公房出售，实现住房商品化。三是逐步

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推进住房消费的市场化，加快住房管理体制和维修体制的改革，通过房管站转制、完善物业管理市场竞争机制，推广和规范物业管理，实现物业管理的社会化、专业化，实现住房的保值、增值，提升物业价值，为盘活住房存量，实现存量与增量市场的联动奠定物质基础。

（二）加大房地产市场结构调整，促进房地产市场持续健康发展。

目前，我国的住宅和房地产业的发展正处在一个特殊的历史时期，从单纯的总量扩大向规模与结构协调发展的方面转变。优化住宅市场结构关系到住宅及房地产业的长远发展。“十五”期间，要从以下方面调整市场结构：

一是大力发展房地产中介服务，拓展住房消费服务领域。首先，将政府对中介市场的监管和中介行业自律制度有机结合，完善和深化从业人员和中介机构的管理，建立公平竞争，优胜劣汰的中介市场调节机制。通过宣传和培训，扶持一批信誉好、群众信得过的中介服务机构和素质高的房地产经纪人队伍。大力推广先进的中介连锁经营与网络经营相结合的营销模式，促进中介机构的规模经营，带动中介市场规模发展，改变中介经营“小、散、差”的局面。其次，不断开拓服务内容。中介企业要面向市场，全面发挥房地产中介在房地产买卖、租赁、交换、金融、担保、装饰装修等住房流通和消费各方面的服务、沟通、协调“润滑剂”的功能，鼓励信誉好的企业在开展房地产评估、咨询、经纪等传统业务的基础上，开展房地产项目管理策划、代理购房、租赁、代办手续、置业担保等专业化、综合化、全程化的中介服务，方便企业和群众。

二是大力发展房地产租赁市场。首先，加强政府对租赁市场的管理，制定房屋租赁的专项法律、法规，明确租赁双方的权利义务关系，减少租赁纠纷，建立房屋租赁协管机制，房管部门要与公安、工商、税务等部门密切配合，通过信息共享、联合办公等形式，对租赁市场齐抓共管，不断完善租赁登记备案制度，将房屋租赁纳入法制管理轨道，从“地下”走向“地上”，维护房屋租赁市场秩序；推行指导租金制度，引导租赁市场价格，为税费的征收提供依据。其次，要降低房屋租赁税费，通过税费优惠政策，鼓励规模较大的专业机构从事房屋租赁的信息咨询、代理经营等业务，促进购房投资，满足企业和群众的不同需要。

三是大力发展住房存量市场，全面促进住房销售。降低卖旧房买新房税费，凡出售已购公有住房、经济适用房、私产房后一年内购房的，新购住房的登记费、手续费和契税按原房屋的出售价款与新购房的价款差额收取。结合完善住房社会体系，发挥房管部门收购旧房，盘活存量房产主渠道作用。市、区（县）房地产市场用部分房改售房资金和公积金增值资金，收购旧住房，装修后作为廉租房向住房困难户出租，帮助居民尽快将旧房变现购新房。支持开发、中介企业开展收旧房售新房业务，减少流通环节。允许开发、中介企业大力开展收旧房售新房业务，为减少开发、中介企业经营成本，应明确经营旧房的代理地位，规范程序，降低风险，提高其积极性。加快未办理产权

证房屋的补登工作，解决没有产权证房屋不能上市的问题。加大金融对二手房贷款的支持力度，大力开展个人购买二手房公积金和商业性贷款业务。同时，充分发挥旧住房的金融资产作用，对于旧房不能立即出售的，开展旧房和新房一揽子组合贷款，以旧房和预购商品房共同抵押贷款，提高贷款额度，提高改善型居民的有效需求。

（三）转变政府职能，建立适应房地产市场发展的行政管理体制。

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随着改革的深入，房地产市场的发展将由主要靠行政措施和政策调控向靠市场机制自身调节转变。面对新的形势，房地产市场管理部门如何在尊重市场规律的前提下，服务市场、规范市场、培育和调控市场，是摆在我们面前的重要课题。要按照“十五”届五中全会提出的“按照发展社会主义市场经济的要求，进一步转变政府职能实现政企分开，政府要集中精力搞好宏观经济调控和创造良好的市场环境”的要求，下决心突破制约市场发展的体制性障碍，重点做好以下几项工作：

一是加强房地产市场的统一领导，建立运转协调、行为规范的房地产市场管理体制。首先，理顺房地产管理机构，实现房屋和土地市场的统一管理，避免房地产重复发证、重复抵押、重复收费，方便 …… 此处隐藏：2561字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……