第二章 资产评估的基本方法

第2章 资产评估基本方法

一、 成本法 二、 收益法

三、 市场法四、 资产评估方法的选择

第一节

成本法

一、成本法的评估思路和要素(掌握)(一)理论基础 生产费用价值论。即认为资产的价值取决于其购建时 的成本耗费，一项资产的原始成本越高，其原始价值越 大。 (二)评估思路

评估值=重置成本-各项损耗(三)前提条件 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用 状态。 2.应当具备可利用的历史资料。

3.形成资产价值的耗费是必须的。

(四)要素1、重置成本

完全重 置价值

(1)概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。(2)分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。

更新重置成本：在评估基准日，运用现代生产材料、 生产及设计标准、工艺质量，以现时价格水平重新 生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产 所发生的成本。

小结：复原重置成本与更新重置成本的异同相同点：功能相同的全新资产；均采用现行价格。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。 如果同时拥有复原重置成本和更新重置成注意

本，应选择更新重置成本。

(四)损耗的价值分类 1、实体性损耗(有形损耗)

由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。2、功能性损耗(无形损耗)

由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。

二、成本法操作程序(了解)确定评估资产的范围确定待评估资产的使用年限 估算待评估资产的损耗或贬值额

从重置成本中扣减贬值得出资产的评估价值

三、重置成本的估算(掌握)1、重置核算法

原理：利用成本核算的原理，将重新取得资产所需 的各项成本费用加总得到资产的重置成本。应用前提：能够获得处于全新状态的被估资产的现 行市价。 特点：既适合于计量复原重置成本，又适合于计量 更新重置成本。

计算公式重置成本=直接成本+间接成本建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费

间接成本构成：取得和建造资产 的管理费用、设 计制图等费用

间接成本=直接成本*一定比例

[例1]重置购建设备一台,现行市场价格每

台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元, 人工成本500元。根据统计分析,计算求得安装成本中 的间接成本相对于直接安装成本的比率一般为 50% 。 继续利用条件下该机器设备重置成本为:直接成本为50000元+1000元+800元=51800元 间接成本(安装成本),400元

重置成本合计,52200元。

例2:被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查 验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购 买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成 本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型 设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%, 运杂费上涨80%,安装费中直接成本上涨40%, 间接成本占直接成本百分率不变。 问：该设备的重置成本是多少？

(1)计算直接成本 购买价=8×(1+20%)=9.6(万元) 运杂费=1.6×(1+80%)=2.88(万元)

安装费中的直接成本=0.4×(1+40%)=0.56(万元)直接成本=购买价+运杂费+安装费中的直接成本 =9.6+2.88+0.56=13.04(万元) (2)计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 =0.2÷(8+1.6+0.4)=2% 间接成本=13.04×2%=0.26(万元)

(3)计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30(万元)

2、物价指数法(价格指数法) 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*定基 物价 指数 评估时物价指数 购建时物价指数

或：重置成本=历史成本*(1+物价变动指数) 或：资产的原始成本*环比价格指数

定基价格指数是指在一定时期内对比基期固定不变的价格 指数。目前正在执行的价格指数编制方法，当月的居民消 费价格定基指数，是以2000年全年平均价格为100进行计 算的，即以今年某月份居民消费价格水平与2000年全年平 均价格水平相比；当月商品零售价格定基指数是以2002年 价格水平为100进行计算的，即以今年某月份商品零售价 格水平与2002年全年平均价格水平相比。 从2001年起，我国改用国际通用方法计算定基价格指数， 首轮固定对比基期选为2000年，即以2000年平均价格作 基数。 同比指数是根据报告期的定基指数除以上年同期的定基指 数取得的。 环比指数是指本期与上期相比而得出的指数。它是用报告 期定基指数除以上期定基指数得来的

[例1]某被估资产购建于1994年,账面原值为 50000元,当时该类资产的定基价格指数为95%,

评估 时该类资产的定基价格指数为160%,则：

被估资产重置成本=50000×(160%/95%)=84210(元)

例题2

某机床于1994年购置安装，账面原值为 16万元。1996年进行一次改造，改造费用 为4万元；1998年又进行一次改造，改造 费用为2万元。若定基价格指数1994年为 1.05,1996年为1.28,1998年为1.35,1999 年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本