房地产调控对股市的影响1

房地产调控对股市的影响

随着对房地产泡沫化危害的认知趋同，房地产调控预期逐步收紧，房地产调控和利益集团的博弈也相对激化。从中长期来看，房地产泡沫化和调控之间的博弈很可能导致市场对资产类板块的不确定性担忧，从而压制指数甚至出现阶段性回调。但相关资金可能溢出到其它调结构板块，股价的结构性分化开始出现。

一、中央政策调控日益明确

在保障性住房上，中央政府明年加大了倾斜力度。一方面加大相关的财政投资力度，另一方面则试图通过土地供应方面的调整，加大土地供应量来增加更多的中低价商品房。

1.加大供应

随着房价上涨和泡沫化的问题日趋严重，房价已经成为横亘在城镇化道路上的一道重大障碍，而在此背景下中央调控房地产泡沫的目标也日益明确。从目前来看，中央政策试图从两个方面着手来抑制房地产投机泡沫的继续发展。

首先我们从宏观经济的角度来论述，影响一个经济体发展因素，在此，即是“拉动经济发展的因素”。

这个不得不说到“三驾马车”，它们包括：

1.投资：这里说的是对实体经济的投资，例如投资在某某制造业，某某水利工程，而不是指诸如股票投资，债券投资，房地产投资等此类项目

2.消费：即是我们常说的“内需”，简单来说就是包括吃喝拉撒、享受品、服务等消费项目

3.出口：这里一般指“净出口总值”，它是由出口值减去入口值，所得出的

那么，房地产归属于以上三者哪一类呢？确切的说，它属于“消费”，只不过被延伸出类“投资”功能，就像之前大蒜一样，本来是消费品，因为求大于供，后来被人爆炒，变成不伦不类的“消费+投资”结合物，所以后来国家下力度打击炒风；又比如钻石，本来只是装饰品，后来变成了投资品。但说到底，房地产依然属于消费品项目。

2.抑制投机

抑制投机性购房在近期被管理层首次具体提出，其措施更多体现在抬高信贷门槛、停止刺激投资和投机的优惠措施等等。

但我们要看到的是，出于复杂的利益关系考虑，调控的过程难免一波三折，甚至可能反复。此次中央经济工作会议后提出抑制投机性购房，但政策力度出现雷声大、雨点小的状况，这恐怕是中央各部委长期调控目标和地方政府的短期经济利益出现矛盾所致。在涉及根本的土地财政、税收机制没有得到合理理顺之前，调控效果始终值得怀疑。

和政策出台的犹豫不同的是，对房地产泡沫继续扩大的危害性认知却逐步在高层形成共识。

迪拜危机后，房地产泡沫无一幸免破灭的事实说明，这种畸形发展的模式最终不但不能持续维持假象的繁荣，甚至可能给经济带来更长久的危害，最终是所有人利益都得不到保障。而当前中国房价收入比甚至已经到很离谱的境地，这点甚至连支持房地产泡沫化的利益集团都很难否认。因此部分房地产产业界的人士也对当前房地产泡沫问题提出了一些理性看法，担忧泡沫继续扩大的危害和影响，其实质上是出于对长期发展的考虑。

一旦这一认知逐步趋同，那么如何在平抑泡沫基础上重启城镇化进程，也就必然成为一个唯一的大方向。因此虽我们对短中期的政策效果存疑，但对长期的调控方向和最终结果却抱有信心。真正有调控效应的房地产政策出台必然是经历多次波折，在中央政府和地方利益集团的反复博弈后方能浮出水面的。

二、股市影响分析

首先，房地产调控政策影响的自然是房地产板块的股票，但因为政策的指向是先从点再到面的，所以我们看到一线地产商率先受到冲击而苟延残存，二三线地产商死灰未灭。以往因为政策的漏洞，以及地方上的各种制度弊病，导致地产商可以极少的启动资金拿地圈地，继而向银行贷款，再到卖楼花等手段，整个从拿地到卖楼的过程，可以说是干着稳赚不赔的买卖，环环相扣，完全是空手套白狼的操作模式！

但政策一来，过去的模式现在行不通了。地产商必须付出更多的钱，同时得让资金尽快回笼，否则任何一个环节卡壳，企业亏损乃至关门大吉都是正常现象。

如此一来，上市的房地产公司自然也就从弄潮儿，变成了市场的弃儿了，杀刀正慢慢地从大地产商到二三线地产商头上移动。

据统计，今年的行业景气度调查，地产行业的景气值跌到90左右。因此而带来的影响，还有建筑行业，以及一些大宗商品的交易。

我们都知道房子是用什么来建造的，以钢铁行业为例，我国的钢铁制造首先是被扼住“原材料价格”的咽喉，接着是高耗能低产出的行业特性，然后还遭遇房地产调控这“破事儿”，这个行业可以说是目前我国众多行业中比较“铁定不被看好”的行业之一。这个可以从股市上看到端倪。

当然还有水泥板块，稍好，因为建房子的少了，我还有国家大型建筑项目维持着，而且该板块区域性很强，总有一点地方上垄断的味道，一息尚存，同样这个也可以从股市上看到水泥板块的股票正不上不下的走着。

其次，我们要从民生的角度来论述，房地产为什么到了“不得不调控”的地步的原因。

我们都知道一个国民的收入水平是有限的，假定他每月的收入值为100，

1.那么，当他把每月的收入的20%~40%，花费在房产上，很显然剩下的钱能够支持他非常潇洒地度日，剩余的钱能够支持购买衣服、奢侈品，吃上好饭好菜，甚至除外旅游等等，如此一来，经济项的【消费】被拉升，甚至【投资】和【出口】都被拉升，刺激着国民经济健康发展；

2.当他把每月收入的60%~80%都投入到房产中，这个时候就有点麻烦了，剩余的钱只能紧巴巴的度日，买衣服不舍得，旅游别指望，汽车更买不起，吃顿饭都得好好想想怎么省，自然就没有能力去支持经济的【消费】，更别提【投资】和

【出口】了；

3.当他把每月收入的80%~90%以上都投入到房产中，这就出严重的问题了，试问，他已经完全沦落为“为房子打工”的地步，还得东凑西借的度日，如何有钱去“刺激经济发展”？这个时候是非常危险的，本来是用来为发展经济的钱，都流到房地产去了，可以说是房地产侵吞了实体经济！

4.最后，你没有想到的是，当把超过100%的收入投入到房地产时，也就是说当你的房子，变成了“负资产”的时候，这个时候经济铁定是要崩溃的！个中道理不言而喻。

应该说房地产行业对当前经济发展走向有着至关重要的作用，也就必然成为影响股市预期的重要因素之一，而其影响主要体现在两个方面。

一是对指数有较大的利空影响，从中长期来看房地产市场走势将对相关资产类板块产生压力，不确定因素可能导致大部分机构规避该类行业。而这些板块对指数影响明显，可能导致市场出现阶段性下挫。

二是对结构有影响，毕竟调控房地产泡沫是为了更加长远的城镇化进程，而房地产市场重归理性也将驱使部分资源到其它相关行业，反而更利于实现理顺产业结构。因此房地产行业的调控越严厉，在某种程度上反而利于其它结构类题材的炒作。

目前市场有种说法，认为新国八条出台，看似利空，其实对房地产是利空，对股市是利好，因为房地产的资金很有可能会转投股市。单就地产股而就，前期本就一直受政策因素压抑了上涨情绪，主流地产股估值仍然处于低位。

三 结语

房地产宏观调控政策，整体而言对我国股市是一个“利好因素”。干掉这个“大蛀虫”不但可以省回许多“米”，更能让实体经济沿着规划的路线健康发展。