房地产信贷调查报告

关于对当前房地产信贷及住房消费信贷的调查报告

调查时间：

调查地点：XX市

调查方式：走访

一、 当前房地产信贷及住房消费信贷的开展情况：

截止到2007年12月末，在辖区内房地产信贷的贷款企业户数是11户，贷款总余额为289万元，占6月末全辖各项贷款余额的2%。其中，开发类流动资金贷款余额29万元，贷款企业户数2户；建筑安装类企业流动资金260万元，贷款企业户数是9户；未发生开发类项目贷款及土地储备贷款。到目前为止辖区内尚未开办过住房消费信贷业务。

二、房地产供求、国家宏观政策及市场导向等对当前房地产业及房地产信贷的影响

农村信用社自建社以来，一直以服务“三农”为已任，主要的资金投向是农业和农村，大量的资金用于保证农民发展生产的资金需要，而房地产业的经营者不是农民，因此，不是农村信用社的贷款对象，我们的房地产企业贷款是很少的。加之国家始终把农村信用社定位在农村，农村信用社是农村金融主力军。特别是近几年来，国家加大了对农村信用社的管理，进一步把支农工作重任落在了农村信用社身上，由于信用社的资金有限，人民银行投入了大量的支农再贷款资金，帮助农村信用社支持农业生产发展，帮助农民脱贫致富。自2000年以来，农村信用社累计借入支农再贷款资金近亿元，根本没有多余资金投入到房地产业企业贷款中去。

三、 房地产业信贷开展中的问题、存在的风险

在所辖各社的房地产业企业贷款中，金额较大的是二户，一户是信用社发放的盛凯开发有限公司，2006年8月12日贷款，2007年8月12日到期，贷款金额60万元，用于房地产开发的流动资金。该贷款不是首次放款，是经过多次换

据的贷款；二是建筑安装工程公司，于2006年9月23日贷款，2007年8月23日到期，贷款金额65万元，用于建筑安装企业流动资金贷款。其余9户贷款均是2005年以前的老企业贷款。

从这两个企业及其它房地产企业的贷款情况看，在房地产信贷开展中存在的主要问题有：

（一）、本地区的房地产企业一般资质不够，很容易造成信贷风险。由于本地区房地产行业不是很兴旺，加上农村信用社的资金和国家政策上的限制，房地产企业资质不足，本身的营利能力差，极易造成信贷风险。房地产行业的贷款周转率低，而农村信用社的贷款期限在一年期以内，也满足不了房地产企业资金周转的需要。从检查出的房地产企业贷款看，绝大多数已形成呆滞和呆帐，由于房屋销路不畅和企业经营管理不善造成的贷款逾期20万元，已造成很大的信贷风险。

（二）、就农村信用社而言，政府干预是造成房地产行业贷款风险的一个原因。下马塘信用社的3户房地产企业贷款93万元，是1987年到1994年间发放的贷款，由于国家号召大力发展乡镇企业，乡村政府为了支持农村基建队的发展，乡村领导到信用社要贷、催贷，致使信用社发放了这些乡镇企业贷款。在企业发展过程中，政府部门又到企业挪用资金、挪用物资，使企业经营难以为计，经营陷入困境，绝大多数目前已倒闭，致使贷款无法偿还。

信贷产生时可能遇到风险如下：

1.项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业差异，他既有房地产企业（借款主体）的资质管理，这是保留行政审批的项目，还有项目本身的合法有效性，大部分项目都是保留行政审批的，尤其是进行规划的审批很普遍，所以政策性风险容易凸显，这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段，这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响，海南的房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长，容易滋生许多不确定性风险因素。项目的工程建设质量相对容易监控，而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。

4.道德风险。道德风险通常出现在房地产企业和银行自身两个方面。房地产开发企业的骗贷行为主要有两种：一是企业通过关联企业资金串用简单开发项目工程，取得银行巨额贷款后携款走人；二是在房地产销售阶段，房地产企业伪造按揭合同，骗取银行贷款。银行方面主要体现在内部人对信贷资金的寻租行为和腐败行为上，信贷参与人在取得承诺发放信贷资金取得“租金”或收受贿赂后故意放松对房地产项目的审贷力度和标准或对该工程项目的贷后管理上，从而滋生相应的风险。

5.技术性风险。指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。例如，上海曾发生的购房者利用转按揭设置的漏洞，通过不断自买自卖抬高房价，从中取得巨额价差后放弃房产实现套利，给银行带来很大损失。

6.经济风险。主要是房地产上游行业的风险传导，例如原材料价格的上涨将会将大房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨，给市场带来许多不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性，其受经济环境的影响因素较多。

7.政策性风险。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。对此，我们在以下分析中揭示。

四、 规避房地产信贷的信贷风险的建议及措施：

在规避房地产信贷的信贷风险中，我们认为要理性对房地产开发企业发放贷款，此外，房地产企业应该努力扩大融资渠道。只有树立先进的信贷风险控制理念，健全信贷风险控制的组织机构、风险预警系统，信贷风险控制才能适应国有商业银行股份制改造后的新要求。银行信贷管理不善的成因是多方面的，还应当对这些成因进行法律上的再思考。

（一）、理性开展房地产信贷业务

由于房地产开发企业拖欠银行贷款数额越来越大，严重影响银行以及广大市民利益。因此要加强房地产市场的宏观调控，促进地产企业资信建设，防范行业风险，确保资金安全。对不讲诚信的房地产企业进行联合制裁，并推出最新的地产企业资信认证体系，对房地产企业的资信进行全面考核，提高信贷质量。一

是银行要提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”(这容易让不良开发商和购房者钻空子)，要让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。二是严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。四是银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的化解金融风险机制。

（二）、拓宽房地产融资渠道

目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不 …… 此处隐藏：3469字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……