加强机电设备维修养护

.2.5.2加强机电设备维修养护

对设备实行三级保养（即日常维护保养、一级保养、二级保养）和设备点检，及时发现设备隐患，减少、避免突发故障，提高设备的完好率，使设备处于良好的运行状态，延长设备的大修周期和使用年限，从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入，其结果是降低了运行成本。

根据我们管理政府物业的经验，维修养护好的设备，其寿命可以延长15%至25%。

2.2.5.3提高设备的运行效率，降低运行成本。提高电梯运行效率

①选择全周自由式服务方式，提高电梯的运行效率。

②采用先进的操纵控制技术（如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制），优化电梯运行状态，有效地缩短乘客候梯时间。

实现水泵的高效经济运行

在很多情况下，水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同，不是偏大就是偏小，造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外，关键在于运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区，实现水泵的高效经济运行。因此，充分利用变频控制技术，对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造，加强水泵的日常管理，对节能效果影响很大。

在运行中，当单台水泵全速运行不能保证供水压力时，系统将变频运行的泵转为工频运行，变频器起动另一台水泵变频运行；当多台水泵并联运行水压偏高时，系统能自动切除一台工频运行的水泵；当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时，系统自动转入小泵运行状态，自动将变频泵切除，并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态，根据管网水压的变化自动转换。

做好水处理工作

（1）降低污垢对换热设备的影响

空调系统存在大量的换热设备，传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素，定期投放水处理药剂，进行除垢、阻垢处理，能提高传热性能。如在空调设备运行阶段每月取冷却水样和每季取冷冻水样进行水质检测，然后依据检测结果向水系统中投加药剂；每周定期排污一次，以免系统中的矿物盐成倍增加，给水垢的形成创造条件。

（2）清除和防止锈蚀

由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性，将引起传热管外壁产生污垢，导致制冷量衰减，应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈，另外还要进行预膜处理，使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。

为了延长设备的使用寿命，降低能耗，在接管物业后，立即对空调系统清洗除污、除锈，再进行预膜处理（膜层极薄，对导热系数无影响），以减轻腐蚀程度。据统计，空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命（年）的影响如表所示：

空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表

由于采用无机酸、有机酸等传统水处理法会增加换热器及管道的腐蚀性和避免二次结垢，在空调水处理时，我们采用高分子多元聚合物复合水处理法，既保证水处理效果，又减低对换热器和管道的腐蚀。

节约用水

××市是淡水资源比较缺乏的地区，减少水资源的消耗意义重大。除大力提倡节约用水，防止供水设备及管路渗水、漏水外，推广应用性能卓越的节水器具与设备，是实现节约用水的重要措施和途径。采用先进的节水设备，虽然会增加设备初期的资金投入，但从长远考虑，可以减少不必要的浪费。既可以降低用水成本，又可以节省电力资源。

在本物业大厦中，我们将采用下列手段实现节约用水：

① 珍惜水资源，大力倡导节约用水的观念。

②物业管理处水电及保安人员时常巡视，发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复，维修时先切断水源，以免造成浪费。

③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制，避免水池溢水造成水资源浪费。在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位，可收到一定程度的节水效果。

④推广使用停水自闭水龙头，避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路“停水”等假象，造成用户未适时关上水龙头，在管路供水恢复正常时造成水浪费。 ⑤使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀，根据需要调节延时关闭的时间，用较少的水量就可达到满意的冲洗效果。如果采用感应式延时自闭水阀，更可收到节水和卫生的双重效果。

⑥合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平，保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比，用户存在一定程度的无意识浪费水的现象，减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。使用节水水龙头，也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。

提高供配电系统的节能效果

（1）供冷系统设备是主要的耗能设备，可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待，根据需要投入不同容量的变压器，降低变压器基本费用，减少变压器的耗能量。

（2）根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量，保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率，实现调荷节电。

（3）配电系统中发挥无功负荷的补偿作用，通过电容补偿柜的投入和切换，将功率因数保持在0.95以上，以减少无功损耗，达到节能效果。

（4）室外灯光工程的灯具功率很大，在日后使用过程中，耗电量将非常大，采用优质高效的节能灯具，加强该系统启停时间的控制，以对其实行有效控制和管理，可以实现显著的节能效果。