【万科】规划设计阶段的成本控制-200808

规划设计阶段的成本管理

苏伟

2008-8

一、如何认识规划设计

房地产规划设计的全局观---全程设计房地产全程策划运作投 资 决 策 阶 段 规 划 设 计 阶 段 项 目 后 评 估 阶 段

建 设 阶 段

销 售 阶 段

房地产全程设计运作

规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品用 地 选 择 50% 规 划 设 计 30% 销 售 执行 20%

规划设计决定7085%的工程成本 名牌产品造就品牌 企业 企业的竞争实质上 是产品的竞争

规划设计在投资决策阶段的工作 对用地环境的研究 对项目用地的研究 对现有产品的调研、 分析 了解市场产品水平 及特征 预测产品发展趋势 了解分析客户需求 设计产品初步概念 初设产品类型 研究用地同产品的匹 配关系 用地对设计的影响 容积率对产品的影响 环境对产品的影响 配套对产品的影响 市场对产品的影响

寻找创新模式

设计管理部门应发挥市场策划作用策划意图 市场目的

设计管理部门 设计要求 (设计任务书)

设计成果

房地产产品

全程设计对成本管理的意义 加强预控。 在控制成本低的阶段进行控制 这是全程设计的效益和核心价值

二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”

规划设计阶段成本管理的宏观意识成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终， 阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。 规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重 要阶段之一 规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设 全过程成本管理的意识 规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本 管理的宏观意识

规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本

产品建造成本企业品牌建设成本 企业运营能力成本

规划设计直接成本 设计费 设计费：规划、建筑、景观、 室内等设计内容全过 程发生的设计、咨询、 研究、审图、模型、 效果图等费用的总和

时间成本 人力成本

产品建造成本定位成本市场定位---确定 目标市场及客户 群，决定了产品 类型、档次以及 投入的各项成本 功能定位---根据 市场定位、竞争 需要确定产品的 功能，决定了满 足产品功能需要 投入的各项成本

创新成本在产品设计中 规划、建筑、 景观、室内设 计等采用的创 新形式、技术、 材料等产生的 成本，

产品品质建设成本 施工周期

企业品牌建设成本自身品牌建设 成本自身品牌建设需要 在产品设计、建造 上投入的成本

品牌互动成本为提升产品、企业 的档次和品牌，采 用知名品牌的设计 单位、材料、设备 等投入的成本

企业运营能力成本组织运营成本企业的决策机制、 管理模式、

组织结 构、工作流程等对 规划设计成本管理 的影响

组织能力成本企业把握市场、设 计产品的能力对规 划设计成本管理的 影响

设计阶段的成本观规划周期 方案周期 扩初周期 含钢量等土建成本 部品造价 景观造价 示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费

进度

施工图周期 景观设计周期 室内设计周期 施工周期

成本

品质产品的品质 设计失误率 图纸完善程度 部品封样率

项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, 而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出

设计阶段成本管理的目的

提升产品品质 缩短开发周期

降低开发成本

成

含钢量等土建造价 部品造价 景观造价

本控 制

示范区造价设计变更签证率 合理的设计费

—对设计人员而言是任务， 对成本人员而言应前置而持续 避免两种现象：不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失

三、在项目开发过程中 “目标成本”是成本管理的前提

规划设计成本管理与成本部门的关系项目立项 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶 段 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 入伙管理阶段

工程施工阶 段 销售管理阶段

营 销

设 计 工 程

多方案比 较 概念规划 草案

概念规划设计 管理

方 案 设 计管理

扩初设计 管理

施工图设计 管理

工程施工配合、销售配合及入伙配合

成 本

项目成本估算

成本测算及目 标成本拆分

预算、标底、合同价

进度款、工程 变更、招标采 购

结算

项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成 本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。