郑州市高层住宅市场特征分析

郑州市高层住宅市场特征分析
一、高层、小高层产品出现的条件
市场价格上涨到一定程度，常规建安费低于40％的临界点。
区域内土地稀缺，可以最大限度的挖掘土地价值；
区域成熟度高，土地价值基本体现，重周边资源整合，可适当忽视建筑形式。
开发期内的风险和资金压力能以预售的形式降低；
高层的销售价格高于多层售价是为市场接受的。
二、明确产品层次划分，市场上都在卖什么

三、高层、小高层的产品特征
缺点：
投入大，市场风险加大，对前期销售压力加大；
工期拉长，不确定因素增加，客户等待期增加；
相对于多层而言，整体容积率的提升降低了居住舒适度；
建安费增加，价格提升，公摊加大、使客户实际利益受损；
物业费高，长期运营成本增加；
降低了与室外环境的互动性和参与性。
优点:
容积率增加，使得在单方利润与整体利润之间的选择空间增加；
框架结构或框剪结构加大了对户型变化的支撑，提升室内居住品质，举例：砖混结构中，无法实现飘窗、八角窗、阳光房等功能，偷面积的可能性也比较小；
由于常规建安费已经不再是主要矛盾，使得提升核心产品价值成为可能，主要体现在立面材质、建筑风格、设备设施等方面；
间距加大，具备开敞的公共空间，也使得园林的可塑性大大加强，从而成为新的产品亮点；实质上是在压缩个人空间的同时，适当放大了整体空间；
高度增加使视野开阔，心理接触增多；
集中的配套设施成为可能，诸多资源可整合在一起。
四、高层、小高层目标客户群分析
问题：是根据市场需求造产品，还是制造需求卖产品？
回答：高层、小高层本身就是新的市场产物，所以要结合高层、小高层出现的条件、产品特征等来制造和挖掘客户需求。
高层、小高层要创造什么样的需求：
注重未来而忽略现在：看好整体区域发展与现有的资源配套，交通/物业投资潜力/地段物业的升值，忽略风险；
注重形象而忽略实质：立面形象/概念/包装；
注重精神而忽略物质：园林、配套设施（/居住环境/居住氛围）
注重细节而忽略整体：重视室内居住的品质，朝向与景观的平衡/赠送（送面积/促销）/低价格等。
五、高层、小高层的营销特征
核
心产品保障无缺陷，而且一定要在局部做出亮点；
园林规划是重点；
工期拉长，先期展示和情景体验必须到位；
基于对价格因素的考虑，目前都在走中高档路线；
高售价，外延产品必须作为主导推广方向。
市场上几种常见的营销手法
核心产品特色化：功能弹性化，根据消费者的不同而功能不同；

营销差异化：特色宣传、灵活的促销手段，建立形象；
形象差异化：在形象与景观优势方面拉大与多层的差距，突出客户身份的可识别性；
卖附加值：资源价格比、地段价格比（包括区域配套与项目配套）；技术附加、营 销或服务附加、企业文化与品牌附加——当代营销重在附加值。大牌发展商：卖服务与品牌。
六、高层、小高层成本变动及价格变动对销售的影响
成本增加不可避免，其实就是在价格、利润、销售速度方面的取舍。
核心产品对价格提升有限；
外围产品对价格提升作用一般；
外延产品能最大幅度的提升价格；
其实是定位的三个方向，在保障销售的同时：
重视单方利润；
重视整体利润；
在重视整体利润的基础上适当兼顾单方利润。
七、高层、小高层的畅销户型分析
一室一厅的户型面积分布在40-120㎡之间，41-60㎡、71-80㎡等面积段属于畅销面积。
二室二厅的面积分布较广，但86-115㎡的面积段占整体的80%。
三室二厅的户型中131-140㎡的最多，考虑到144㎡以上的户型交税较多，很多三房两厅的户型控制在144㎡以内。
四室二厅的面积以171-180㎡? 最多，应该是能充分满足居住要求。
以下是在整体成交中，10-20万、20-30万、30-40万、40-50万之间各户型的分布。因为这些总价段客户最容易承受，而这些价段内的户型如符合要求应算是畅销户型。


八、2007年郑州高层、小高层的市场投放量及预计消化量
投放量预计
土地供应：2007年前的9个月内以及已知潜在的住宅用地供应量为71.2公顷（限定容积率多为2.5），根据往年经验在2007年6月份前的土地投放量约为150公顷。
产品类型比例：预计2007年高层小高层的投放为整体住宅投放的70%左右
。
高层小高层的市场投放量：以容积率2.5计算，高层小高层的市场投放量预计为265万平方。
消化量预计：
整体销售量预估：预估2007年郑州市整体商品房销售量为850万平方米。
高层小高层住宅消化比例：约45%。
高层小高层的消化量： 380万平方米（需求市场可以支撑）。