荣御花园市场调研草案

市场调研

荣御花园市场调研草案

一、地理位置

荣御花园位于董家镇南段李东村，向南1.5公里为董家镇中心位置，配套较为齐全，有历城二中、小学、幼儿园、董家镇政府、银行等；向北约2公里为郭店镇，连接102省道；西南7.5公里为工业北路济钢片区，人口稠密，消费需求大；向西约4公里为机场路，连接遥墙机场沿线；配套有郭店卫生院等单位。

二、项目现状

荣御花园土地性质为国有划拨土地，项目所在原型为某矿区；现一期现房销售剩余10余套，二期封顶尚未销售。户型两种面积约两室110平米、三室150平米左右，沿街为商铺，南楼东西方向1-2层也为商铺，总面积2万余平米。建筑类型为砖混结构6+1层，顶层阁楼无晒台，户型与标准层统一，室内房顶最低处不小于2.2米，结构较为合理；明室明厅明厨暗卧，户型均好性一般；北楼西面有隔壁单位围墙遮挡，采光受影响，如建铁艺墙体可改

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良采光效果。小区整体设计较为简单，绿地面积小，景观布局简陋。

三、相关竞争楼盘

（一）东城尚景

东城尚景为集体土地、旧村改造项目，位于虞山大街中段，经调研大致判断为郭店小区延续建筑。

东城尚景为两座高层，一座多层，现已是现房，但售楼处装修尚未完成，沿街围墙未拆除，购房者无法进入售楼处，根据售楼处内部装修情况分析，项目销售团队大致二月中旬以后才能进入（目前售楼处内部LOGO板制作安装完成，墙体粉刷结束，办公家具没有到位）。

现了解到东城尚景户型两种，分别为三室150平米、两室117平米；

东城尚景外立面较为雅致，品质感较好，园区连接郭店小区，规模连成一片，有大型社区的感觉。 东城尚景目前已是纯现房，即买即住，对销售极其有利。

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（二）相公·吉祥苑

相公·吉祥苑土地性质为集体土地，为典型的旧村改造项目，售楼处位于虞山大街中段向北600米，总建筑面积48万平米，现户型面积区间为77——210平米，共六个户型，小区景观规划在本区域较为理想，环境相对较好，其中一期全部入住，位置处于小区东北部（其中包括济钢团购房），与荣御花园一期相邻；二期为准现房阶段即将交房（其中有中建八局团购房）。现楼层均价如下：

该项目户型齐全（尚有87.3、121.1平米户型未推出），房源充足，已形成规模，易于消化大量客源，便于单位团购，可满足不同客户需求，选择性较强。

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（三）王舍人片区

王舍人片区目前旧改项目也在大面积开发中，以某石材市场为例，2008年月销售平均20-30余套，由于地理位置优势，便于吸引周边企业职工家属购房，该片区经济较为繁荣，配套设施较为完善，民生必需品供应量大，便于客户出行、生活，况总均价较低（约为2200-2300元/平米）、消费者收入相对较高，客观上阻碍了客户向东北方向（董家镇、王舍人镇）选择的脚步。

四、项目SWOT分析

（一）优势（strength）

1、土地性质

本项目目前具备三证，属于国有划拨土地，区别于相公吉祥苑与东城尚景，在土地性质上的优势为不争的事实，且项目现已准现房发售，开发进度已到二期，有一期作为比较，具备一定的可信度。

2、交通状况

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项目出口处有10路公交车，直达洪家楼繁华区域，为居民的出行创造了有利的条件，302路市郊车也从项目出口处设置站牌，票价3元，作为10路公交车的辅助线路也能满足一部业主的需求。

3、周边配套

距离董家镇小学、中学、历城二中、镇政府仅1.5公里之遥，教育配套完善，生活必需品采购较为方便；向西南方向有郭店卫生院，医疗配套合理。

4、户型特点

本项目主力户型为110平米两室户型，面积及户型结构较为科学，易于消费者接受。

（二）劣势（weakness）

1、区位现状

（1）位于虞山大街东北地段，距离济钢人口密集区域7.5公里，位置偏远；虽有两路公交车经过，但远离市区仍显便利不够。

（2）虞山大街是项目西南方向客户来此的必由之路，然东城尚景、相公吉祥苑售楼处及宣传板均设在道路的

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两侧，客观上极易产生客户分流现象，造成资源浪费。

2、周边环境

眼下项目所处地块为董家镇南头位置，周边环境差，空气污染严重，无景观配套，生活环境较为低下。

3、建筑本身

荣御花园二期为2万平米住宅+商铺，多层建筑；从体量上来看无法形成大型社区，较之东城尚景、相公吉祥苑存在一定的差距，不利于形成羊群效应引发集体团购潮流；况二期空地面积有限无法进行过多的景观绿化，难以根本上改善居住环境，从而丧失一部分对生活质量要求较高的客源。

4、社会舆论

小区原址为某矿坑，经调研周边居民对此地地理结构存在怀疑态度，会对下一步推广造成一定影响。

5、客源稀少

经调研，本项目难以对相关客源进行准确定位。

（1）一期业主背景纷杂，为来自于各地各业的中低消费者，其中有在济钢的临时工、经十东路上班的打工者、外地来济打工的中低收入者等，项目周边乡镇居民及各大企业正式职工几乎没有。

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（2）济钢、炼油厂、黄台电厂等但为职工均为集资建房，自行消化约为90%左右，而剩余部分基本选择距离企业不远且交通便利的王舍人镇等地置业，其中为孩子结婚买房者又占较大部分，客观造成了工业北路客户不愿向东转移，而济钢、中建八局团购均选择规模较大、居住环境相对较好的相公吉祥苑内，很少再往东边乡镇转移。

（3）周边乡镇居民都有自家宅基地建房，选择余地不大。

（三）机会(opportunity)

荣御花园项目为王舍人至董家镇片区唯一国有土地建设项目，在土地性质上优于其他项目，这是不争的事实，况项目二期封顶，一期入住，值得消费者信任，客观上能够打消一部分客户的后顾之忧。通过对项目三证以及国有土地的大力宣传，能够使项目于其他项目区别开来，赢得消费者的信赖，从而促进销售工作。

（四）威胁（threat）

王舍人镇、相公吉祥苑、东城尚景等项目为销售工作造成极大影响，推广及带客都会处于不利位置。

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五、总结

荣御花园项目为我公司在济南东部接触的首例非正规项目，如接手必将按照非正规手段操作，操作难点有以下内容：

（一） 房产证问题

非正规项目首要问题是房产证问题，这需要做极多的解释工作，本项目为划拨土地，较之其他项目具有一定的优势，然缴纳土地出让金换取房产证及房产证办理时间区间仍要向客户进行解释。况其他项目在接待客户中对房产证问题也给客户做了承诺（相公吉祥苑承诺2年内办理，并写到合同内）；如何能够让客户明白集体土地旧村改造项目无法办理房产证，从而把客户集中到本项目上是处理手段的关键之一，需要大量的宣传解释工作。

（二） 上客量问题

1、 济钢、炼油厂、黄台电厂等单位为集资建房，不是本项目主要客群。 2、 周边乡镇居民自家宅基地建设足以满足居住，不是主要客群。

3、 机场路人烟稀少，几个单位需求有待考证，但与本项目之间交通不便，无法纳入主要客群行列。 4、 虞山大街沿线为西面客户来本项目必由之路，但会受到竞争对手的直接影响。

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因此，本项目 …… 此处隐藏：1545字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……