房地产开发法律风险防范

房地产开发法律风险防范

上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 上海市建纬律师事务所深圳分所主任、 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任

贺倩明

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房地产开发法律风险防范

主要内容

第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷 第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险防 范体系

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房地产开发法律风险防范

第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷

一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、 转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的 风险主要包括： 1、土地使用权出让过程中的法律风险 、 政策及法律、法规变化的风险； 政府规划方案变更的风险； 土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、 开发期限、转让、用途等的限制； 招拍挂过程中的法律风险； 物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的 风险； 房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险； 土地使用权被政府收回的法律风险。

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第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷

一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、 转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的 风险主要包括： 2、土地使用权转让过程中的法律风险 土地使用权转让合同无效的法律风险； 土地使用权权属瑕疵的法律风险； 土地使用权转让的税收法律风险； 因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； 土地使用权转让变更登记过程中的法律风险。

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第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、 转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的 风险主要包括：3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 、

合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；(备注：在 实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没 有仔细审查其合法性，导致在土地

价格大幅度上涨后，土地转让方 毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制 多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。); 土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； 房地产项目公司或有负债的法律风险(备注：很多公司采取收购房 地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存 在一系列负债，这是最大的法律风险);建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@ EMAIL:

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第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、 转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的 风险主要包括：3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 、

房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； 房地产项目公司的税收风险； 收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险； 被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常 容易忽略包括土地 使用费、土地闲置费、市政配套费等等。 与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。

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第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷二、关于房地产建造阶段的法律风险 1、房地产融资和资金方面的法律风险 、 国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险； 因融资协议安排产生法律风险(备注：很多房地产不重视融资协议 的签订和履行，认为只要拿到钱就可以了，实际融资协议存在诸多 法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业 带来灾难性的影响。); 利用虚假文件融资的风险； 盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。

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第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷二、关于房地产建造阶段的法律风险 2、房地产项目施工方面的法律风险； 由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料 供应商等方面产生的法律风险； 由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产’ 生的法律风险； 由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险； 设计变更、签证和索赔产生的法律风险； 因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法 律风险；

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第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷二、关于房地产建造阶段的法律风险 2、房地产项目施工方面的法律风险； 因工程价款结算产生的法律风险； 因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险； 因工程质量保修产生的法律风险； 因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，包括合同法规定的工程款优 先受 偿权产生的风险； 黑白合同产生的法律风险。

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第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷三、关于房地产销售阶段的法律风险 1、与销售中介公司相关的风险 因销售代理合同签订及履行产生的法律风险； 因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险。 2、与广告策划相关的法律风险 因广告策划合同签订及履行产生的法律风险； 因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险； 因虚假广告带来的法律风险； 因广告内容不当的法律风险。

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第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷三、关于房地产销售阶段的法律风险 3、与销售行为相关的法律风险 、 违规销售产生的法律风险； 取得商品预售证书的相关法律风险； 预售房款的收取和使用的相关法律风险； 促销方案的相关法律风险； 销售现场布置和样版房相关的法律风险； 销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险； 认购书、购房合同书相关的法律风险。

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