XX家园物业设施设备评估报告

香花畦家园机电设备评估报告

一、项目介绍

该项目位于顺义区后沙峪附近，共计有29栋住宅楼，共有1070户业主，建筑面积约有16万平方米，于2007年4月建成使用，2008年4月从前国华物业手中接管，至今已经在管6年左右。

主要设备有配电设备（配电室归甲方管理）、中水系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统（门禁系统、监控系统、电话与网络布线）等。

目前该项目的上述设备维修与管理工作归均豪设备维修公司。

二、现场勘察

（一）设备现状

1、监控系统

A、设备清单：由于项目部未提供设备台帐，下表设备及数量为现场清点结果

B、缺失设备清单

C、设备状况

该项目共有109个摄像机，其中半球摄像机有71个，云台17个，枪式摄像机21个（上述数据是项目部提供）。现场显示器上现在没有任何图像，无从查看实有摄像机图像的数量，据值班人员讲，在维修之前总共不到10

个摄像机有图像；

硬盘录像机内没有存储音响资料，无法调取历史录像；

矩阵控制键盘没有连接到设备上，没法测试对云台的控制及矩阵控制器的编程功能、切换功能、控制功能；

2、消防系统

A、设备清单：由于项目部未提供设备台帐，下表设备及数量为现场清点结果：

B、设备状况

1）消防水系统：

消防泵、喷淋泵能够在本地启动，无法进行远程启动（消防主机主板坏）；

目前消防泵供水阀门处在关闭状态，导致消防管道内没有消防水存在，主因是预埋管道是铸铁管，管道表面未做防腐处理，在潮湿环境中时间长久

管道腐蚀、生锈造成粉碎性开裂而导致管道多处渗漏水，水资源无故浪费

严重，且浸入电梯底坑、各种管井导致底坑、管井内有水，给设备运行带

来风险；

消火栓箱只有园区的西边与北边的高楼有配置，6层及以下板楼没有配置；

消防系统消火栓箱，项目部提供的数据有400个左右，经抽样检查，存在消防水带和枪头有丢失情况，具体丢失数量请项目部再做详细统计。

2）消防电系统：

目前主机处没有发现报警信息，主要是主板坏、回路线被拆、气体灭火控制盘故障导致；

系统的联动功能丧失；

消防电话及消防广播驱动电源没有电；

稳压直流备用电源故障。

3、中水系统

A、设备清单：由于项目部未提供设备台帐，下表设备及数量为现场清点结果

B、缺失设备清单

C、设备状况

自2013年4月份储水箱跑水造成水泵及配电箱被淹后，变频器被拆送外修至今未返回，导致整套设备全部停用；

中水供水水源是自来水，经过变频加压后向业主户内供水，不是真正意义上

的生活废水经过处理后再供使用的中水；

由于预埋管道是铸铁管，管道表面未做防腐处理，在潮湿环境中时间长久管道腐蚀、生锈造成粉碎性开裂而导致管道多处渗漏水，水资源无故浪费严重，

且浸入电梯底坑、各种管井导致底坑、管井内有水，给设备运行带来风险；

目前业主家使用的中水是从自来水水表出水管处勾接出来的，原先预埋的供水管道已经被废止。

（二）设备资料及台帐

有图纸资料但是没有整理

设备台账没有提供

（三）专业人员状况

注：1、王大伟在2012年11月入职维修公司，2013年9月转入项目部；

2、该项目部现有维修人员中目前没有电工操作资质。

三、主要问题描述

1、监控系统

缺一台显示器云台控制器没有连接电梯轿厢内摄像机丢失

监控点没有图像缺少硬盘录像机园区摄像机丢失2、消防系统

防对讲、广播故障气体灭火盘故障报警回路被拆

消防水泵压力表为零消防管道阀门关闭消火栓箱内水带缺失

报警回路主板故障备用直流电源故障3、中水系统

缺少变频器、接触器管井内管道锈蚀管道锈蚀

四、设备总体分析

1、消防系统：

各种报警探测器、手动报警按钮的报警功能无法测试，已经丧失最基本的报警功能

喷淋系统、消火栓系统的反馈信号、手动启动功能丧失

事故照明与非消防电源强切功能丧失

事故应急广播通话功能、自动转换功能丧失

消防对讲电话通话功能丧失

电梯事故时回归首层功能丧失

消防系统管道主供水阀门关闭，末端消火栓内配件部分缺失

消防管道基本锈蚀导致多处渗漏水

2、监控系统

所有摄像机没有反馈图像

缺少部分摄像机及其配件

云台操作系统丧失

硬盘录像功能丧失

视频丢失、硬盘满等报警功能丧失

图像储存及回放功能丧失

3、中水系统

变频器及其配套接触器、配线缺失

供水设备已无法利用（管道改道、管道锈蚀导致多处渗漏水）

五、评估结论：

经现场查验，消防系统从未做过任何测试、管道阀门关闭、自动报警联动系统功能丧失；监控设备只有统计故障点但没有实施维修、显示器没有任何图像、且设备丢失严重；中水系统改变原供水模式（在户内水表后接水管直连中水）、停止使用原中水供水设备等。

综合上述因素来看，该项目的监控系统、消防系统、中水系统原有设备已经不能满足使用功能，基本处于瘫痪状态，给水管道（中水、消防水）基本报废。

请居用北分公司与维修公司共同制定维修方案并限期恢复系统功能。

技术支持及资源保障中心工程组

2014年3月26日