重庆区域建安成本调研报告

重庆区域建安成本管理研究报告

根据定期收集重庆区域地产的建安成本方面的相关资料进行了与我司的一些相关资料进行对比分析，并对我司重庆区域的成本进行仔细研究，现就主要的从以下几点进行表述：

一、从工程的发包模式看，现在与我司品牌相近的企业大部分工程都是采用不完全工程量清单（如龙湖、万科、奥园、中海等），只有少数企业现在还在执行定额模式，据我了解到的只有隆鑫、融汇半岛等还有一些小企业是执行定额模式。

就两种模式的本质上从影响工程造价的差异性不是很大的，但是若用不完全清单计价的模式在对于我们公司的管理模式来说是非常有必要的，对公司的成本和公司的招标的顺利进行起着非常关键的作用。定额模式只是我们所有的人对条件掌握得比较熟悉，长期以来用起比较容易处理，但定额引起争议的问题比较多，结算办理的时间较长；特别是针对示范区所有投标单位以定额模式承建的条件要求都比较高，造成对单位确定的时间把控难度大；措施费这块也完全达不到市场竞争的目的，造成部分工程使用定额的造价比使用不完全清单的造价高；在目前公司的管理模式以定额模式是存在很大的弊病的，主要从以下内容分析采用两种不同方式的优劣势：

首先：不管是我司的开盘区或示范区以及抢工区在没有足够时间做总价包干的工程，只要项目的定位已确定，并且公司已向全面复制化项目的方向发展，那么就可以根据已定位的项目，公司在复制前项目的构造做法和配置标准，以及类似工程的预（结）算工程量编制工程量清单，在招标时发出暂定工程量清单，最终按合同约定的计算原则按实结算工程量，由投标单位自主进行报各编制项目的综合单价，除阶段性材料按招标文件约定调整外，不论任何原因均不调整综合单价；按这种方式执行，投标单位就根据市场情况自主报出合理的价格（特别是措施费得到有效的竞争），这样节约了公司委托编制标底的费用，并且也规避了时间短包干价计算不准确造成的风险，投标单位也节约了算量的费用，提高了投标单位对工程投标的积极性，从而提高了确定单位的速度，也规避了在结算时对价格的争议；而所有地产公司可以根据公司的发包条件编制各清单项目的综合单价

的限额，在评标时对影响工程造价较大的项目与标底限额价进行比较，最终确定最合理的价格为中标单位；况且也对项目的投资成本也有一个充分的了解。

其次：针对图纸完全出来的且满足制度规定招标时间的，可以根据图纸计算工程量，并根据公司构造做法的配置标准编制完整工程量清单提供给所有投标单位（此量为参考工程量，要求投标单位对工程量进行复核，若工程量有偏差，由投标单位综合考虑后计入综合单价中，对工程量不允许更改），由投标单位自主报工程总价和综合单价，措施费由投标单位进行充分的市场竞争。这样规避了我们以前用定额模式投标单位说我们的建筑面积包干费用的项目较多，发包条件低等原因不参与我司的投标问题，达到更有效的控制成本；还规避原来定额模式的量不准确造成阶段性材料的调差不好约定，对工程变更和阶段性材料的也得到更有效的控制；且以这种方式也缩短结算时间和结算过程中争议；当然针对这种情况用定额模式总价包干也可行，只是结算办理速度慢和争议问题较多以及对阶段性材料的调差时量的约定不好把控；

目前根据公司一贯强调总价包干率要达到90%，对于有的工程根本达不到编制准确包干价的时间节点的，领导们还是强制要求做总价包干，实际这样对公司的成本没有达到很好的控制的，作为公司的管理体制，所有工程的图纸出得比较冲忙，图纸问题较多，在很短的时间内要计算完发包的工程，完全的把图纸照图算完就很不错，对图纸上的问题就没有仔细研究，所有投标单位或事务所按照自己想法去计算，甚至有的投标单位看到时间这么短，需要找很多人进行计算觉得成本很不划算，就找一个人计算一栋楼，然后按此以单方进行估算包干总价，最后开标时只要有在有效标范围，就感觉非常欣慰，但一查报价问题很多，这个时候就对包干价的准确性就无法评定了；针对这种情况若采用清单模式，只要报单价固定了，把工程量的计算原则约定了，就不会象上面那样担心包干价准确性，对公司各方面的成本也得到有效的控制；

当然使用不完全清单模式主要看自己企业的管理实力，若有自身编制的企业定额和相对技术成熟的管理人员（即对公司的发包条件调研准确、工程技术人员和造价人员达到独立编制企业定额的技术水平，特别是工程技术人员对工程项目的特征描述和施工工艺描述是达到完整和准确），从重庆金科地产现目前的情况，有标准的构造做法，发包条件掌握得比较成熟，执行不完全清单计价模式应该是

可行的；

二、从工程材料的供应方式看：我了解一些大公司，为了控制成本，很多公司对工程使用的几大主材（钢材、商品砼、水泥）基本均为甲供，重庆公司基本上均为核价，现以十年城高层的一个单位工程（C3号楼）进行比较：以四月份进行比较：了解到隆鑫的钢材甲供均价4863.59元/吨、砼C30的为275元/立方米，水泥325的290元/吨；我司核价钢材为4900元/吨、砼C30的为280~285元/立方米，水泥为320元/吨，通过测算，若为甲供每平方米节约造价约25元左右，针对此工程影响造价约2个百分点左右；对于是否对该部分材料是否采用甲供，当然采用甲供对公司的成本肯定是节约的、但对采用此方式，存在以下几个问题：对公司的资金的压力比较大、设立甲供材的库房、一个库管人员、增加现场工程管理人员的工作量及加大公司自身质量控制的工作量，如果公司资金比较雄厚，现场管理人员编制合理，应该还是可行的；但就公司现人员的编制确实比较饱和，是否可行还应认真探索；本着对公司体制的熟悉了解，甲供材料公司一直管理不是太好并且没有专门的库房、人员编制太少，建议不采用甲供，但应对影响工程造价比较大的几大主材和用量比较大、造价较高的材料设备建议按集团型材或电梯做战略招标的形式对相关的大厂家签订框架战略协议，也能达到节约成本的目的；工程材料是工程的重要组成部分，但是为了更好有效的控制成本，对我们使用较多且影响造价较大的材料尽量采用战略招标的形式确定价格；一年施工面积几十万平方米，所用的材料基本上全部都是核价，造成我们的材料价格比较偏高，导致成本有较大的提高。建议针对我们用得比较多的材料（不管是甲供还是核价）且影响造价比较大的，尽量多做材料的战略招标（比如：保温、外墙漆、屋面瓦、外墙面砖或文化石、防水、配电箱、钢材、商品砼、电线、电缆、管材、防火防盗门、门窗的玻璃、五金件以及装饰工程部分的厨卫洁具、园林工程的苗木储备或主要的苗木作战略招标等），也能达到有效的控制成本；

三、从工程的建造标准看：我司的建造标准还比较规范，但从重庆公司的各个项目的构造做法进行对比分析，发现存在较大的差异性，在做法上标准很多不统一，就以厨房和卫生间的做法为例：防水所用的规格型号就不一致，太阳海岸的地面防水是1.2厚“JS-Ⅰ型，阳光小镇1.2mm厚JS II型，观澜项目JSII型防水层还没有明确厚度，地面的保护层做法也不统一：太阳海岸10厚1：2.5水泥

砂浆保护层（仅作地面“JS-Ⅰ型防水涂料”施工部分）、阳光小镇项目10mm厚1：2.5水泥砂浆保护层（地面防水涂膜范围部分作保护层，墙体上翻防水涂膜范围部分不作保护层），观澜项目写得很不清楚：20mm厚1：2.5水泥砂浆找平层，这对工程的造价影响是比较大；就此部分造价差异按建筑面积1个平方米约 1元左右 。还有 …… 此处隐藏：2525字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……