中原2010年上半年长沙房地产市场报告(4)

2010年上半年各项调控政策的出台，对于土地市场的交易造成了一定程度的冲击，但是热点地区的优质地块仍旧备受开发商青睐，上半年前十地块特点如下： 1、新政推出明显影响开发商拿地策略。上半年总价前10地块有9宗位于新政前，仅富力70.5亿拿下的总价“地王”位于新政后10天。楼面地价前10的地块有6宗位于新政之前，而且成交总价较高。

2、沿海地区地王占比较大，沿海城市依然较受开发商青睐。上半年总价前107宗位于环渤海地区，另外3宗分别位于长三角和珠三角地区。楼面地价前10的地块除北京相对靠近内陆，其他地块均位于沿海地区。

3、成交地王以商住为主，纯住宅用地仅一块。成交总价前10的地块均为商住混合用地，没有纯住宅用地。楼面均价前10的地块，除温州市的一宗城镇住宅用地以外，其它均非纯住宅用地。

4、总价前十拿地企业实力雄厚，单价前十不乏中小企业及个人。成交总价前10的拿地企业实力均非常雄厚，富力、华侨城、中海中信、保利、新鸿基、龙湖、远洋、绿城等企业均榜上有名，没有一家中小企业上榜。楼面地价前10的地块有4块为个人拿地。

三、上半年长沙土地市场

1、上半年长沙土地供应分析

上半年土地供应面积整体同比小幅上涨，供应宗数同比小幅下跌 图2-3-1：08-10年上半年长沙土地供应对比

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数据来源：长沙市国土资源局网 湖南中原整理

10年上半年全市供应36宗土地，供应面积177.93万帄米，供应宗数同比跌幅为29%，供应面积同比涨幅为32.4%。为了调控已经高烧的土地市场，国土部宣布今年将推出巨量的住宅土地供应来帄抑地价，在中央的问责机制下，预计地方政府下半年还将有更多土地推出，并且会严格监管土地出让程序以及加强对土地出让金的管理。

各区土地供应表现不一：岳麓开福供应比重上升，雨花芙蓉供应比重降低 图2-3-2：2009年-2010年上半年各区土地供应比重图

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10年上半年，长沙市各区域土地供应量出现较大调整，岳麓区和开福区供应量有所增长，两区供应约占全市总量的85%。两区同比涨幅在12-1358%之间，而天心区与开福区供应量均大幅下跌，跌幅在40-70%左右。

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岳麓区因拥有先导区的规划以及得天独厚的资源优势，持续受到开发商的青睐，土地供应面积居内五区之首，上半年供应占总比59%，其次为开福区，占比26%，开福区拥有良好的地段优势具备较高的投资性，被业内看好。

2、上半年土地成交分析

全市土地成交：成交宗数走低 成交面积大幅上扬 图2-3-4：08-10年上半年长沙土地成交走势

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据统计，10年上半年，全市土地成交28宗，成交面积126.99万帄米，成交宗数同比跌幅为20%，成交面积同比涨幅为152.16%。

主要原因为09年楼市全线飘红，导致10年开发商拿地热情较高，但在新政过后，开发商拿地热情明显受阻。 成交价格猛涨 溢价率同比增高

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图2-3-6：08-10年上半年长沙成交土地价格走势

数据来源：长沙市国土资源局网 湖南中原整理

2010年1-6月，长沙市土地成交金额72.57亿元，同比上涨716.84%，成交单价381.18万元/亩，同比上涨223.94%，溢价率为11.03%，同比上升804.1%。

总而言之，2010年上半年长沙土地市场较活跃，成交单价与往年年相比大幅上涨，竞争也较激烈，单价及溢价率与09年同期相比均大幅上涨。 各区土地成交：仅天心区成交下降 其它各区均稳升 图2-3-5：09年长沙各区土地成交对比

2010年上半年各区成交面积

郊县芙蓉区0%2%天心区

1%

岳麓区46%

开福区37%

芙蓉区岳麓区

雨花区14%

天心区开福区郊县

雨花区

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10年上半年，大河西先导区成交58.25万帄米居首位，占全市的46%，同比增长916.58%，再次证明大河西得到开发商的认同，成交猛涨；

开福区成交同比增幅居内五区之首，结合前述该区域供应情况来看，开福区因为投资性和宜居性普遍得到认同，因此土地市场供求两旺；

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芙蓉区与天心区拥有良好的地理位置优势，但是由于供应量较小；成交量较小，尤其是芙蓉区，供求相对较少。整体来看，开福区和岳麓区占比重较大，二区成交约占全市的83%。

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第三章 上半年住宅市场

一、上半年整体成交量分析

2010年1月-6月住宅累计销售755.93万帄米，成交套数为69969套。上半年住宅成交量跌宕起伏，1月份延续09年势头达到最高，2、3月年后成交量缓慢回升，四月份达到顶峰，新政出台后，客户观望情绪严重，成交量在5月，6月份出现持续下跌。

（注：以下数据均为网签数据，包含经济适用房与定向开发房源） 图3-1-1：09年1月-10年6月月住宅销售面积走势图(网签数据)

资料来源：长沙房地局政务网 湖南中原研究中心分析整理

2010年1-6月长沙市场住宅销售量755.93万帄米，同比跌幅8.31%，环比跌幅20.43%；成交套数69969套，同比跌幅为11.8%，环比跌幅19.45%，成交量出现一定幅度的回调。

从整个上半年的成交情况来看，1月份因为元旦节点的带动以及市场成交氛围依然较高，因此成交放量；2月份春节影响，成交大幅下跌；3-4月份市场逐步恢复正常，成交有所回升；5-6月份受4.17新政影响，长沙市成交量连续两个月下滑。

楼市调控政策频出，楼市利空因素不断，开发商降价促销力度有限，导致成交量持续萎缩，市场严重缺乏人气和成交氛围，观望情绪浓厚。

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