关于昆明市大板桥镇花箐旅游度假区(2)

3.3上述政策走向对本项目的影响

我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性：一方面，它将制约本项目中的别墅型住宅的开发；另一方面，它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。理由是：

3.3.1经济型和高端别墅需求仍然旺盛,别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国家禁止开发别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅的需求。据预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。在这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律的。

今后国内住宅开发消费市场将形成三级：

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第一级：经济适用房和廉租房。

目标客户：低收入家庭；

土地供给方式：无偿划拨土地；

开发单位：国有独资房地产公司。

市场特点：国有垄断，价低，销售好，收益微利。

第二级：多层、小高层、高层商住楼

目标客户：公务员、效益好的企事业单位、中等收入家庭；

土地供给方式：招拍挂获得；

开发单位：一般性房地产公司。

市场特点：公司和项目众多，市场竞争激烈，同质性强。收益较强，但风险较大。

第三级：别墅、高档公寓。

目标客户：外商、私企老板、高收入家庭；

土地供给方式：招拍挂获得；

开发单位：大型房地产公司。

市场特点：项目高端，市场竞争较激烈，同质性不强。收益大，但风险一般。

3.3.2本项目的创意是“旅游休闲度假区开发项目”，较好地回避了禁令“红线”，禁令对项目的影响程度将大为降低。

3.3.3由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地的“含金量”将有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当一批别墅开发的竞争对手。

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第四章 项目环境分析

4.1昆明国民经济概况

4.1.1云南省省会昆明是一个有着得天独厚优势的城市，地处低纬度高原，气候宜人、区位优越、素以“春城”闻名于世。集云南省政治、经济、文化中心为一体，在整个云南经济地位独一无二。现已发展成为主城面积180平方公里，人口245万人的大型城市。是全国首批其10个重点旅游城之一。

2003年，昆明市国民经济快速增长，实现近五年来首次两位数增长，综合实力继续增强。全年实现生产总值(GDP)812亿元，比上年增长10.3％。人均生产总值达16308元，比上年增长8.8％。

三次产业共同推动经济发展。第一产业完成增加值59.07亿元，增长4.3％；第二产业完成增加值376.66亿元，增长11.0％；第三产业完成增加值376.27亿元，增长10.6％。一、二、三产业增加值比重为7.3∶46.4∶46.3。生产总值占全省的33.0％，拉动全省经济增长3.2个百分点，对全省经济增长的贡献率达36.8％。

4.1.2 农业和农村经济

2003年昆明市进一步强化农业基础地位，采取强有力的措施，增加农业投入，突出重点，分类指导，努力调整农业结构，以花卉、蔬菜生产为主的特色产业保持持续增长，畜牧业继续稳步发展。全市农业和农村经济继续稳定发展，全年实现农业增加值59.07亿元，比上年增长4.3％。

2003年植树造林工作取得新进展，退耕还林成效显著。全年完成造林面积31.46万亩，比上年减少25.0％；零星植树1344万株，增长29.2％；新增育苗面积96公顷，减少28.9％；年末实有封山育林面积234.09万亩，其中当年新增面积17.25万亩；四旁义务植树1597.85万株。

截止年末，全市农业有效灌溉面积达137.77千公顷；拥有机械总动力2.27亿瓦特，比上年增长3.7％；全年农用化肥施用量(折纯)144597吨，增长3.2％；农村用电量71463万千瓦小时，增长7.3％。

4.1.3 工业和建筑业

工业生产快速增长，经济跃上新台阶。2003年，全市完成工业增加值294.5亿元，比上年增长10.1％。规模以上工业企业实现增加值214.9亿元，增长10.9％；实现销售收入559.6亿元，增长17.3％，实现利税122.5亿元，增长30.0％；产销衔接状况继续改善，产品销售率99.05％；综合经济效益指数达

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146.4％，比上年同期提高17.8个百分点。工业经济效益创历史新高，工业结构进一步得到调整，技术含量高、附加值大的高新技术产业快速发展。

2003年昆明市支柱产业和重点企业发挥重要的支撑作用。昆明市烟草、医药、化工、机电、电力、冶金六大支柱产业的工业增加值均保持了快速增长，共创造了工业增加值190．74亿元，占规模以上工业增加值的88．7％，同比增长12．5％，快于全市工业平均增速2．4个百分点。大中型企业仍是昆明市工业经济的骨干力量，特别是昆明卷烟厂产值首次突破100亿元大关，改写了昆明市无百亿元产值企业的历史。

在固定资产投资快速增长的带动下，全市建筑业总产值达到215亿元，比上年增长7.8％。实现增加值82.12亿元，比上年增长15.1％。

4.1.4固定资产投资

在加快发展的大环境下，昆明市紧紧抓住扩大内需，实施西部大开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建设速度，全年全社会固定资产投资总额达360亿元，比上年增长23.3％，超过1998年迎接世博会投资高峰的水平。按管理渠道划分，基本建设投资124亿元，增长18.1％；更新改造投资70.4亿元，增长16.7％；房地产开发投资68亿元；其他投资19亿元；农村集体、农村私人、工矿区私人建房及个私经济投资78.6亿元。

2003年昆明市商品房需求旺盛，房地产开发后劲较强。去年，昆明商品房市场一直较热，商品房销售均保持两位数的增长幅度。10月份举办的昆明房交会吸引了大量外地购房者，进一步推动了昆明 商品房市场。1—12月，昆明市房地产开发企业商品房销售面积283．5万平方米，销售金额62．8亿元，分别比去年同期增长22．2％和24．8％。由于商品房市场较热，加之中国—东盟自由贸易区的建立，现代新昆明的建设，使昆明的发展步伐加快，房地产商对昆明房地产开发预期看好，信心增强。1—12月，房地产新开工面积达到295．7万平方米，同比增长49．8％，房地产开发后劲较足。

4.1.5交通运输和邮电通信业

交通运输、邮电通信业保持较好的发展势头。全市各种运输工具运输量完成情况如下：2003年全年完成货运周转量154.61亿吨公里，铁路完成105.62亿吨公里，公路完成47.51亿吨公里，航空完成1.48亿吨公里；旅客周转量95.80亿人公里，铁路完成15.67亿人公里，公路完成38.97亿人公里，航空完成41.16亿人公里。邮电通信事业快速发展，服务领域不断拓展。2003年，全市邮电业务总量54亿元。年末全市固定电话交换机总容量216.98万门。

4.1.6国内贸易

2003年，消费品市场继续保持增长态势。全年实现社会消费品零售总额328.4亿元，比上年增长12.1％。按所有制结构看：公有制经济实现72.5亿元，占全市比重的22.1％；非公有制经济实现255.9亿元，占全市比重的77.9％，

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其中个体经济占全市比重的56.5％。随着经济结构调整步伐的加快，流通体制改革不断深化，非公有制经济迅速发展。

2003年部分商品呈现热销态势，从限额以上批发、零售贸易企业销售情况看，通讯产品以手机较为畅销，比去年同期增长12.9倍；电视机、音响、摄像机、影碟机等家电产品的销量均好于去年，分别比去年增长0.9倍、1.0倍、3.0倍、0.8倍；计算机、轿车销售继续升高，同比增长81.6％、1.1倍；人民生活水平逐步提高，消费品市场的发展前景看好。

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