地价容积率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为例(5)

变化都对适宜用途的土地提出了相应的要求，如需要更多的粮田、水源丰富适合建设城市的平坦土地等等。“因此，具有合适的特性的土地供应，一经减少到不敷需求的时候。这种土地就可以说是比较稀少，就值得花代价去购买。位于大城市中心区的土地就有这种情形”“”。同样，粮食、果树、特种经济作物等等用地都有这种情形。说到底，土地的稀缺性，就是适合各种用途的土地的供不应求。按照西方经济学观点。土地稀缺是导致土地有价的原因之一。

３、土地集约利用理论

土地集约利用理论最早是源于对农业土地的集约利用，其基本涵义就是指在土地上增加投入，以获得土地的最高报酬。一般用单位面积土地上的资本和劳动投入量来衡量土地与资本、劳动的结合程度，即土地利用的集约度。由于土地利用报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是有限度的，理论上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点。即边际收益等于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约边晃，达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用，反之，未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用。

城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴而来的，是指通过土地投资在一定限度内增加或更加集约化地利用现有的城市土地等方式，在土地面积不增加的情况下，提高土地的使用效益，从而相对扩大城市土地的经济供给㈨。城市土地集约化利用可以多维地利用城市土地的立体空间，并使城市一地多用：城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和地下进行各种建设；一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用途的多种建设项目，这也是提高城市土地利用率的集约化利用““。但城市土地利用由于城市功能的多样性，土地利用价值或效果很多方面不是经济指标所能衡量的，也就是说其集约度很难简单地采用经济投入产出指标对土地节约状况（如提高容积率）进行衡量或评价。更由于城市土地利用效果的整体性，某宗地的高强度投入或产出，可能是以其他宗地的低强度投入或产出为代价的。因此，城市土地集约利用内涵远较农业土地集约利用丰富而复杂，不是仅仅靠提高容积率就能解决的。

２．２容积率的内涵和特性

２．２．１容积率的内涵

容积率是西方国家（主要是美国）在２０世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，作为典型的区划控制技术，１９５７年在芝加哥首次提出并采用，在１９６１年纽约的区划中应用。因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达，它的优点是：清晰、简明、利于管理控制，使这一指标得到广泛认可和采用扭甜。

容积率又称“建筑容积率”，按照中国《城市规划基本术语标准》的定义，容积率是指在一定地块上，总建筑面积与地块面积的比值嘲，即：容积率（ＦＡＲ）＝总建筑面积（ｓｃ）／：ｋ地面积（ｓＬ）。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价的最重要的因素。

对于总建筑面积，按标准规定，应取土地上所拥有的各类建筑的建筑面积或称建筑总面积，但各国和各地区对地下建筑面积是否计算争议颇大，鉴于我国土地资源紧缺，为了鼓励房地产开发商充分利用城市地下空间，容积率作为规划的控制指标时，主要是指地面以上部分，并未把地下建筑面积计算进去，如果包括地下部分的建筑面积要特别注明。

对于地块面积，各国各地也不尽相同。在区划法中，包括日本和美国等国家和地区，往往是按所有的用地范围计算的，其面积就是地块的面积；香港的计算方法是从用地中剔除公共通道的用地，所得的近乎“净”的地块面积；我国上海是按规划批准的用地面积计算，广州的计算方法与香港相同。从具有可比性和可操作性出发，我国国内城市大多以市规划局正式划定红线范围内的建设用地面积为准，不包括代征的城市道路用地和城市绿化用地，也不包括在用地中安排的城市基础设施，如地区变电站、污水处理厂及集中锅炉房建筑的占地，但公共的广场、通道都含在地块面积内Ⅲ１。

２．２．２容积率的特性

ｌ、容积率反映了环境质量的优劣将反映某一区域的环境质量的相关指标进行变换，可引申出下式：