地价容积率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为例(3)

实行土地有偿使用制度后，原国家土地管理局颁布了‘城镇土地估价规程》（下称《估价规程》），全国开展各城镇基准地价评估工作，但由于地价内涵不一样，同一价格的基准地价在不同城镇的容积率、开发程度均不相同，因而以往的城镇基准地价缺乏可比性。新一轮国土资源大调查规定了明确的基准地价内涵，为各土地级别或均质区域内，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度，设定标准容积率下同一用途的完整土地使用权的平均价格。这一规定表明新一轮的基准地价必定是某一容积率标准之下的地价。基准地价的评估通常是以土地级别或均质区域为基础，通过调查市场近三年的交易地价资料，对各用途土地交易资料分别进行地价计算，并进行开发程度和容积率等修正，对修正后的样点地价进行检验和处理，剔除不合格的样点数据，分类确定城市基准地价并建立宗地地价修正体系。其中，对样点地价进行容积率修正，编制容积率修正系数表是基准地价评估中一项非常重要的内容，只有将交易样点地价修正到基准地价设定的标准容积率条件下，评估出的基准地价才具有可比性。

随着中国经济社会的发展和土地市场机制的建立和逐步完善，各种影响土地价格的因素的作用逐步显现，仅仅像原来那样掌握基准地价是不够的，还需及时

掌握宗地的具体价格，如政府实施土地优先购买权、对土地交易申报价的管理、征收土地增值税等，都需要快捷、方便地得到宗地的地价。因此，为了更好地发挥基准地价的作用，必须分析宗地地价的影响因素同基准地价、宗地地价的关系，采用比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。基准地价与宗地地价的差异，一般是由于影响地价的区域因素和个别因素差异造成的。在众多的影响因素当中，容积率是影响宗地地价的最重要因素之一，尤其是对商业用地和居住用地，容积率的变化可能导致地价成倍上升或下降。

一般而言，地价是随容积率增加而升高的，但是由于城市规划、土地供求状况，基础设施水平等多种因素的作用，使容积率与地价之间形成复杂的变化规律，因此，科学分析容积率与地价的关系，分析容积率对地价的作用机制，并建立一个合理而又实用的容积率修正体系，也就成为建立宗地修正体系中一项重要的内容。

在上一轮基准地价评估的过程中，由于社会经济发展水平还比较低、土地管理制度改革还没有明显进展，容积率对地价的影响还没有完全体现出来，也没有引起足够的重视，有些城市没有编制容积率修正系数，或者有的城市编制了容积率修正系数表，但由于当时研究水平比较低、研究方法和技术手段也比较落后，容积率修正系数确定的随意性较强，编制出的容积率修正系数表比较租糙，实用性不强。随着经济的不断发展以及土地市场的不断发育，容积率对地价的影响突显出来，原有的容积率修正体系已经远远不能反映容积率与地价之间的关系了，因此，必须采用一种更为科学的方法来量化容积率对地价的影响程度。

笔者在本科及研究生期间，两次参加了天津市中心城区的土地价格调查项目并参加天津市多个区县的土地价格调查项目，积累了一定的经验，对地价修正体系尤其是容积率修正系数的确定方面有比较深入的研究，以最新一轮的土地价格调查项目为基础，笔者对容积率与地价关系进行深入的探讨并对容积率修正系数确定方法进行了有创造性的探索。

１．２研究现状

１．２．１国外研究现状

城市基准地价评估在国外也称为大面积评估（ＭａｓｓＡｐｐｒａｉｓａｌ）０１，其评估方式与我们国家的基准地价评估方式有所差异。

（１）韩国的基准地价

韩国于１９７２年根据国土利用管理法建立了“基准地价制度”。土地基准地价的调查评估的方法是在全境范围内选择２万个标准地，由不动产评价专业人员依据一定评估方法，参照市场交易情况评估，再经土地评价委员会审议，最后确定，并以公报形式每年定期公布”１。

（２）德国的土地公开参考价

在德国，各州每隔一到两年，要由估价委员会把各城市分区域的地产交易价格进行整理，分区域求算平均价格并公布予众，以反映土地市场中地价的分布状况和变化趋势。这种平均价格称为公开参考价格，类似于我国的基准地价０１。在确定公开参考价格时，估价委员会要求全部委员参加会议，会上准备了工作图，图上标有各区域地产交易样点价格和建议的地产公开参考价格。委员会对建议的公开参考价格进行讨论和做出决定，然后将决定结果制成标准地价表和地价图公布和出售，并接受任何单位和个人的咨询。

（３）日本的公示地价

日本早在１９６９年就颁布了《地价公示法》（ＬａｎｄＰｒｉｃｃＰｕｂｌｉｃａｔｉｏｎＡｃｔ）。日本地价公示制度的主要内容有：一是公示区域，制度主要针对城市规划区而言。二是标准宗她的选定。地价公示必须首先选定若于标准宗地。标准宗地须遵循代表性、中庸性、稳定性及易变性等几个原则。三是对标准宗地进行正常价格判定时，假设该宗地不存在他项权利或不考虑宗地上的建筑物，将标准宗地仅作为生地来考虑。四是标准宗地的价格由土地鉴定委员会交由两名不动产鉴定人员以每年的１月１日为基准日，选用市场比较法、收益还原法、原价法进行评估，并由土地鉴定委员会对评估结果进行审查或调整，确定最终结果，并于每年的４月１日以政府公告的形式予以公布，即政府定期公布标准地的“正常价格”。目的是为一般土地交易者提供可信赖的地价标准；同时也因政府为了公用事业征用私人

地价容识率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为倒

土地的赔偿标准、征收固定资产税和遗产税的计算标准。

（４）台湾的公告地价

台湾的公告地价分为两种形式：第一种是以确定土地增值税为目的的（对土地转让收益所征的税）“公告现值”。它每年进行一次、定期公布。其目的除作为征收增值税标准外，还作为土地买卖时申报价格的审定标准。第二种，以计算地价悦为目的的“公告地价”。这种价格每隔３年由官方调查评定并公布一次。具体作法，首先由土地所有者向官方申报自己的土地价格，官方根据一定标准确定该土地的规定地价，然后公布形成“公告地价”。公告地价的形成关键在于评估规定鲍价。规定地价类似于大陆的标定地价，是地政机关依法定程序。查估的各宗土地的地价，是土地所有权人据以申报地价，用以编造地价册及总归户册，作为课征地价税的依据。

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（５）中国大陆的基准地价

中国大陆基准地价是对城镇各级土地或均值地域及其商业、居住、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格。它是目前区域平均价格的最常见形式，这与韩国、日本以及中国台湾地区反映的是具体地块价格不同。基准地价的表现形式有地面地价和楼面地价两种形式，目前国内各大城市主要采用的还是地面地价，在一些经济特别发达或者土地市场特别规范的城市，比如北京、杭州、上海等大城市，也以楼面地价为补充。我国基准地价具有全域性、分用途、平均性、有限期及时效性等几个特点。

德国的土地公开参考价虽然也是一种区域平均价，但由于德国土地市场发育，市场交易样点非常多，公开参考价是经专家对大量的交易样点分析、讨论后确定的，能反映区域地价总体变化情况。我们国家土缝市场还处于发展、完善阶段，对于地价评估而言，市场地价信息仍不很充足，且大多分布不平衡，交易也往往是隐形交易，仅用某一类地价资料很难满足 …… 此处隐藏：2646字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……