地价容积率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为例(4)

的地价悬殊。另外，我们国家所采用的其它评估方法，如收益还原法、剩余法（假设开发法）、基准地价系数修正法等都直接或间接地用到了容积率了，而容积率对地价的影响又是非常显著的，因此，许多城市都编制了容积率修正系数表，对容积率进行修正。

容积率修正系数表的编制需要大量的样本资料，通常不会在评估具体宗地价格时才去测算，而是在基准地价评估过程中建立起来的，容积率修正系数表的编制是基准地价评估中很重要的一环，也是基准地价评估的重要成果。

我们国家对容积率的研究，是在９０年代初随着我国房地产业的崛起而逐步展开的。研究的主要内容包括：容积率的内涵与特性嘲；容积率的制约因素；容积率与城市规划、环境保护的关系嘲；容积率对综合建筑造价、开发效益的影响；容积率与建筑进深、建造层高、建筑层数、建筑密度“”等的相互作用关系；容积率的计算模式和指标体系…ｍ”，容积率与地价的相关关系及其量化研究‘”儿Ｈｍ”等。

对于容积率与地价关系的研究，从９０年代初至今在不断深入，经历了一个从定性分析到定量研究，从理论分析到实践应用的过程。容积率对地价影响程度的量化是通过容积率修正系数表现出来的。

目前，我国城镇土地估价中容积率修正系数主要通过特尔菲系数法、样点地价法和复合系数法，文中有专门的章节讨论这几种方法的特点和适用范围，在此就不再赘述。

１．３研究内容和方法

１．３。１研究内容

容积率对地价有十分重要的影响，这是毋庸置疑的，因此在世界各国，容积率修正系数的确定都是非常敏感的问题，受到各方的关注。有关容积率的研究十分有必要，相关研究一直没有停止过。本文旨在前人研究的基础上，从容积率修正的方法上作进一步的探讨。本文依照以下的顺序逐步展开：

第一部分首先介绍了土地价格的内涵和特点，并阐述了影响土地利用、形成土地价格的主要基础理论，包括土地稀缺理论、区位理论和土地集约利用理论；然后介绍容积率的内涵和特点，并简要叙述影响容积率的主要因素；最后，简要

分析容积率与地价的关系。这一部分为搞清容积率与地价的关系奠定了理论分析的基础。

第二部分实际上是在理论分析的基础上，进一步研究容积率与地价的关系即容积率对地价的影响规律分析。首先搞清了容积率影响地价的作用机制，然后详细分析了容积率对地价的影响规律。

第三部分主要介绍容积率修正的方法。首先由前面的分析给出容积率修正系数确定的原则，在此基础上介绍确定容积率修正系数的三种方法：特尔菲系数法、样点地价法和复合系数法。分别介绍了这几种方法的基本情况、使用方法和适用范围。

第四部分是本文的核心。以天津市中心城区作为实证研究的对象，介绍容积率修正系数确定方法在天津的应用。在介绍了天津市近几年社会经济形势和房地产市场发展概况和新一轮土地价格调查成果的基础上，确定了天津宜综合采用样点地价法和复合系数法两种方法进行容积率修正系数的测算，在确定标准容积率后，分别对居住用地和商业用地进行容积率修正，并对修正结果进行合理性检验。天津的容积率修正系数是在综合运用样点地价法和复合系数法两种方法的基础上得出的，在每一步都进行了理论结合实际的探讨，只有这样才能给出适合一个地区的容积率修正系数。在测算过程中笔者进行了一些有益的尝试，文中将详细阐述。

第五部分是本文的总结，列出了本文的优点和不足之处。

１．３．２研究方法

在研究方法上，本文主要是规范分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合、静态分析和动态分析相结合进行研究，首先从理论上探讨容积率和地价并界定它们之问的关系，然后定性地分析了容积率对地价的一般影响规律，最后以天津市为例做实证分析，综合运用ＧＩＳ软件和Ｍａｕａｂ数学软件，建立容积率与容积率修正系数相关关系模型，并经过反复验证和综合平衡确定容积率修正系数。

第二章关于地价和容积率的理论探讨

２．１关于地价的理论探讨

２．１．１土地价格的内涵和特点

一、土地价格的内涵

土地价格的内涵是什么呢？我们知道，土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了土地纯收益，即地租。由于土地的恒久性，这种地租是一种恒久的收益流。随着土地权利的转移．这种收益流的归宿也发生转移。购买土地的权利，实际上是购买一定时期的土地收益。因而，土地收益现值的总和就表现为土地价格。可见，土地价格的内涵是若干年的土地纯收益即地租贴现值的总和。它具体包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租以及由土地的生产条件好坏而产生的级差地租。

土地经过人类长期的开发，已经不再是纯粹的自然土地，而是在各个时期都凝结着人类的劳动在现实经济运行中，土地在交换活动发生之前，土地所有者或土地开发商总是先对土地进行开发。那些为了改造土地性能的投资就转化为土地资本，它属于固定资本的范畴。这些固定资本报入必然要求收回，从而以折旧和利息的形式在租金里得到体现。正如马克思所说：“这种贡赋和真正的地租有一个共同点：它决定土地价格，如上所述，土地价格无非是出租土地的资本化的收入”“”。所以，土地价格的内涵包含三个部分：第一，真正的地租．即绝对地租和级差地租；第二，土地投资的折旧；第三，土地投资的利息。土地价格即以上三个部分之和的资本化“”。

二、土地价格的特点

由于土地的特殊性质，与市场上交换的一般商品不大相同，因而其价格也有独自的特点。

１．土地价格是土地的权益价格。土地是一种财产，能给人们提供恒久的产品和服务，而这种产品和服务的获得都伴随着土地权利的限定。因此，土地买卖实质上是一种财产权利的买卖，人们购买土地是购买获得土地收益的权利。土地权利是一束权利的集合，可分为土地所有权、土地使用权、土地租赁权和土地抵

押权等等。购买土地，获得某项土地权利，就可获得某种程度的土地收益，因而，也就必须为获得这项权利付出代价。

２．土地价格不是土地价值的货币体现，不依生产成本定价。一般商品，都是人类劳动的产品，具有价值．其交换价格是其价值的货币表现。同时，人们可以根据其生产成本确定其价格。因而比较客观。由于土地是一种自然物，不是人类劳动的产品，没有价值，也就无所谓生产成本，所以土地价格不以土地价值或生产成本为依据。这意味着，在土地估价中，估价人员的主观因素对土地价格的高低有很大的影响。

３．土地价格主要由土地需求决定。一般商品的市场供给和需求，共同决定该商品的市场价格。然而，土地却不同。在宏观上，土地的实质供给（即自然供给）是不能改变的，土地的经济供给弹性也很小。因此，相对于土地需求来说，土地供给的变动总是很小的。这样，土地市场价格就主要由土地需求决定。当社会人口增加、经济发展对土地的需求日益增大时，土地价格就不断上涨：反之，当社会或某一地区人口减少、经济衰落，人们对土地的需求减少时，土地价格就下跌。当然，从微观上看，在某一个具体地域性市场上，土地的供给是可变的，特别是对某一购买商而言，在某一价格水平上。它可以在众多的土地供给中选择自己所需的土地。

４．土地价格呈上升趋势。随着社会经济发展，人口增加，人地比率不断增大．社会对土地的需求日益扩大，从而使地租有不断上涨的趋势。同时，社会经济的发展也就意味着高技术 …… 此处隐藏：2833字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……