东莞万科紫台2010年营销策略报告(2)

东海城堡 四房

国际公馆 龙泉豪苑 四房 180250 176 10 176 186

四房、 五房

160215 180250

94 400

94 400

龙泉豪苑 四房

四房 178国际公馆 (复式) 250

四房 178国际公馆 (复式) 250 龙泉豪苑 五房 300500

400万以 下 联排别 230 ㎡别墅竞争 东海城堡 墅 分析 1000万 国际公馆 别墅 以上

176

龙泉豪苑 五房 东海城堡 联排别 墅

194330 550751

60 37

60

300500 194330

400 78 478

37

通过对本项目各产品与二级以上竞争区域的项目分析得知：180㎡的洋房产品 180㎡ 180 将面临较大的竞争14

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

市区竞争的豪宅项目楼盘名称 项目核心价值 户型产品 剩余套数 销售均价 (元/㎡)

富盈·东方华府

大户型、城市中心区、黄旗 山脉

三房148-157㎡、五房、六房283-338㎡

521

9821

锦绣山河·鹭栖湖

大山水、大社区、莞中学位

三房、四房150-320㎡

401

10727

深业·御泉山

近虎门、交通便利、低总价

三房、四房150-180㎡

758

7035

天骄峰景

大视野、景观资源

三房、四房、五房、复式120-450㎡

248

12515

万科·虹溪诺雅

大山水、大社区、高品质、 物业服务

两房、三房、四房、五房98-230㎡

23

15310

荷塘月色

黄旗龙脉、大社区

三房、四房、五房138-292㎡、 二层复式、三层复式299-789㎡

33

9516

注：通过对虎门1号、虎门国际公馆、滨江花园等项目的操作经验得出以上客户外溢项目。 通过对虎门1 虎门国际公馆、滨江花园等项目的操作经验得出以上客户外溢项目。

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

市场小结虎门房地产市场下半年进入供应放大的竞争格局，竞争激烈，其中龙泉豪苑、国 际公馆、东海城堡对本项目形成的威胁较大； 目前除国际公馆推货节奏相对较快外，其它因为项目处于前期阶段或尾盘阶段， 推货及营销较弱，信息面相对空白； 未来一年内将在白沙新联片区、新城中心区将展开激烈的客户争夺战，白沙新联 片将以大盘、山水资源、交通为竞争优势；中心区将以城市未来、商贸中心为竞争 优势； 虎门在售项目价格主要集中在6000-8500元/㎡,将严重影响购买者对价格预期 偏低

,对本项目高价销售形成较大影响； 虎门客户外溢到城区有景观资源、学位、性价比高的豪宅项目； 本项目180㎡洋房产品将面临较大的竞争。16

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

>> 营销目标 >> 市场分析 >> 客群分析 >> 项目定位 >> 营销策略 >> 销售保障

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

虎门置业客户分析数据样本共547批 数据样本共547批 547

其中：虎门1号业主186批 虎门国际公馆业主265批 滨江花园业主96批

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

虎门置业客户分析成交客户来源区域分析

成交客户家庭结构分析

11% 9% 38% 4%

8% 10% 20%

虎门 潮汕 福建 港澳台及外籍人士 东莞市内其它镇区 广东省内其它城市 广东省外其它城市

六口之家 13%

两口之家 6% 三口之家 20%

五口之家 30% 四口之家 31%

两口之家 三口之家 四口之家 五口之家 六口之家

成交客户年龄分析

46岁以上 41-45岁 8% 12%

29岁以下 20%

成交客户置业次数分析29岁以下 30-35岁 36-40岁 41-45岁 46岁以上

36-40岁 21% 30-35岁 39%

N次置业 16%

首次置业 15% 首次置业 二次置业 三次置业 N次置业

三次置业 30%服装行业老板 成交客户职业分析 机电工厂老板 4% 43% 12% 医生、教师等事业单位 职员 酒店、超市等服务业老 板 本地土著居民 其它 公务员

二次置业 39%

7% 7%

虎门置业客户以本地客户和潮汕客户为主； 虎门置业客户以本地客户和潮汕客户为主； 他们的年龄主要集中在30-40岁之间； 他们的年龄主要集中在30-40岁之间； 30 岁之间 他们主要从事服装行业和机电行业，泛公务员群体也占了一定 他们主要从事服装行业和机电行业， 的比例； 的比例； 他们大部分是多次置业； 他们大部分是多次置业； 他们以四口之家和三代同堂为主； 他们以四口之家和三代同堂为主；

11% 16%