东莞万科紫台2010年营销策略报告

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

【万科·紫台】2010年营销策略报告 万科·紫台】2010年营销策略报告Marketing Strategy Report of Vanke Glorious Galace——万科 TOP系 ——万科 TOP系 城市中心豪宅作品

【万科 ·紫台】项目组 紫台】 2010年 2010年7月 1

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

>> 营销目标 >> 市场分析 >> 客群分析 >> 项目定位 >> 营销策略 >> 销售保障

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

营销目标

销售目标

年底前完成12套别墅及75套洋房的销售定制； 价格实现：别墅25000元/㎡,洋房15000元/㎡; 销售金额：2010年完成约2.5亿元； 2010年积累1000批万客会会员，500批项目诚意客户； 万科在西部镇区开发的第一个项目，为万科在西部镇区 开发战策奠定基础，打造万科品牌形象及影响力； 通过紫台的成功开发，打造万科TOP系城市中心区豪宅； 在虎门树立行业标杆和品质样板，实现项目高溢价。

万科品牌

紫台品牌

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

>> 营销目标 >> 市场分析 >> 客群分析 >> 项目定位 >> 营销策略 >> 销售保障

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

虎门镇近几年供求情况分析近几年虎门市场供求关系800000 700000 600000 500000 400000 3000 300000 200000 100000 面积 0 2007年 2008年 2009年 2010年-2011年6月 2000 1000 套数 0 供应面积 成交面积 供应套数 成交套数 7000 6000 5000 4000

数据来源：东莞市房管局；包含公寓、普通住宅、 数据来源：东莞市房管局；包含公寓、普通住宅、别墅产品 2010年 20116月成效据统计截止到2010年 月成效据统计截止到2010 注：2010年-20116月成效据统计截止到2010年5月

09年前平均每年供应约2300套，2010至2011年6月供应激增至6000套以上； 去化量平均每年不足2000套，每月去化量约150套；

5

虎门镇平均每年去化量不超过2000套 近一年供应超过6000套 虎门镇平均每年去化量不超过2000套，近一年供应超过6000套，将严重供过于求 2000 6000

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

三旧改造项目让虎门供应量进一步放大供应

虎门“三旧”改造范围的共有151个地块，总用地面积为45402.4亩(约 3000万㎡)为镇中心区、威远岛和其他社区等三大片区时间 2010年 规模 82个项目总用地面积24628.9亩 区域 镇中心区、威远岛，白沙、北栅、南栅、新联、赤岗及新湾等社区

2011年

31个项目总用地面积9345.7亩

镇中心区、威远岛，金洲、小捷、东方、路东、沙角、北栅、陈村、黄 村、居岐、树田及村头等社区 镇中心区、威远岛，镇口、北栅、白沙、赤岗、大宁、怀德及龙眼等社 区

2012年

18个项目总用地面积5965.2亩

2012年后

20个项目总用地面积5452.6亩

怀德、沙角等社区

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

三旧项目已经签约公司有： 三旧项目已经签约公司有： 龙泉实业、丰泰地产、黄河集团、世博集团、中惠熙元、深圳汇丰联、深圳英龙、 惠州广东鸿艺集团、信义房地产2767亩，恒辉实业公司547亩，必

美宜110亩，文和 实业163亩，盛通实业320亩

目前虎门签约地块已达21607亩，将分批分期在2010年至2015年供应 目前虎门签约地块已达21607亩 将分批分期在2010年至2015年供应 21607 2010年至2015

未来五年的巨量供应将冲击土地市场供应， 未来五年的巨量供应将冲击土地市场供应，严重影响市场平衡结构

万科机会： 万科机会：通过紫台的成功开发，树立万科在西部镇区的高端豪宅品牌， 通过紫台的成功开发，树立万科在西部镇区的高端豪宅品牌，为万科在西部镇区持续开 发打下基础，增强客户对万科的忠诚度，利于后期开发； 发打下基础，增强客户对万科的忠诚度，利于后期开发； 在万科紫台开发的基础上，再次拿地开发，提升市场占有率； 在万科紫台开发的基础上，再次拿地开发，提升市场占有率；

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

房地产市场竞争格局一览市区 白沙新联山水资源片区虎门国际公馆 丰泰东海城堡

竞争圈层 一 级 竞 争 二 级 竞 争 三 级 竞 争

项目 龙泉豪苑

产品 洋房 洋房 洋房 洋房 洋房 别墅 洋房 别墅 洋房

新城中心片区 威远岛区海岸国际 虎门1号 地标广场 滨江花园 金湾花园 8 虎门地标半岛城邦

新城 中心 区

虎门1号 虎门地标 地标广场

白沙 新联 片区 威远 及市 区

东海城堡 国际公馆 滨江花园、东 方华府、锦绣 山河、天骄峰 景

龙泉豪苑

万科· 万科·紫台

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

核心竞争对手锁定——龙泉豪苑、国际公馆、 核心竞争对手锁定——龙泉豪苑、国际公馆、东海城堡 ——龙泉豪苑区域竞争级 别 项目 龙泉豪苑 虎门1号 一级竞争 虎门地标 地标广场 占地( 占地(㎡) 9万 3.5万 4.5万 6.9万 建面( 建面(㎡) 36万 36万 13万 21万 32万 总套数 1152套 1152套 660套 1400套 一期 1145套 主力户型 四房180-250㎡和五房300-500㎡ 四房180-250㎡和五房300-500㎡ 180 300 140-190㎡四房，35㎡公寓 公寓50-70㎡;2房84-91㎡;3房124-158 ㎡;4房158-203㎡ 70-104 ㎡ 两三和32-46 ㎡公寓 均价 未售 8000 6100 预计9月上 市 剩余货量 1152套 1152套 182套 260套 1145套 2459套 2459套，其 中别墅138 中别墅138 套 1097套 1097套(即 将上市的1 将上市的18栋)

东海城堡 二级竞争 国际公馆

13万 13万

33万 33万

2480套 2480套

78-130㎡ 78-130㎡二、三房，194-237㎡别墅 三房，194-237㎡

6900

33万 33万

50万 50万

首期推 350套 出350套

三房90-135㎡ 四房160-215㎡ 三房90-135㎡,四房160-215㎡,五房 90 160 171-218㎡ 别墅550 751㎡ 550171-218㎡,别墅550-751㎡

6800

三级竞争

滨江花园

5.5万

12万

614套

三房110-147㎡四房160㎡

7300

118套

9

截止2011年 截止2011年6月，区域供应将超过6000套，竞争将进入最激烈的时期 2011 区域供应将超过6000套 6000

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

区域竞争

个案分析龙泉豪苑户型 四房两厅 五房两厅 面积( 面积(㎡) 180180-250 300300-500 数量 576 576 比例 50% 50%

主要卖点 纯大户、中心区、低单价、本地品牌开发商 竞争点 四房与本项目产品雷同； 客户需求重叠； 总价将与本项目展开直接竞争； 竞争策略 国际化精装标准发售，产品性质的差异化； 万科品牌影响力及品牌服务管理； 项目现状： 项目现状：10

项目目前主体工程已经达到5 项目目前主体工程已经达到5层，内部园林景观同步施工； 内部园林景观同步施工； 预计12月份首次开盘； 12月份首次开盘 预计12月份首次开盘；

东莞万科紫台2010年营销策略报告N

区域竞争个案分析虎门地标广场地标广场一期产品情况面积( 面积(㎡) 公寓 一房 两房 三房 合计 32— 32—35 46 7070-77 88 -104 套数 296 252 421 176 1145 比例 25.85% 22.01% 36.77% 15.37% 100%

注：发展商在原有基础上将户型面积适当调大

主要卖点 …… 此处隐藏：3175字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……