20090630_深圳_中洲岗厦写字楼项目整体定位及物业发展建议(顶级(2)

经济变化

全球金融危机下的中国经济转型将经历多长时 间？研究参照案例：日本与香港都曾以出口拉动为经济增长的主要驱动力，且先于中 国经历过国际金融风暴洗礼，并进行了相应的经济转型中国 年代 背景 当前 受美国次贷危机的 影响，虚拟经济影 响到实体经济，世 界经济增速减缓 出口需求萎缩 长三角及珠三角 大量外向型中小企 业破产倒闭 写字楼市场萎缩 日本 1997后 91年受美元大幅度 贬值影响，日元被 迫升值，极大影响 出口导向型经济 日元急剧升值 出口最先受到冲 击 国内物价暴涨 劳动力成本急剧 攀升 产业外移； 香港 1997后 1997年遭遇东南亚的金融风暴； 1998年8月初，遭遇国际炒家对香港 发动新一轮汇率攻击. 产业空心，服务业已经取代制造业 而占据产业结构的主体地位； 该产业的特殊性导致高薪酬、高物 价、高通胀的经济泡沫； 金融风暴加速了泡沫经济的破灭， 股市、楼市暴跌，导致香港居民财 富大幅度缩水，严重影响了港人的 消费能力。

问题

本报告是严格保密的。

案例研究日本

日本背景：出口经济驱动力丧失、盲目投资和

亚洲金融 风暴，泡沫破灭使经济/房市陷入疲软经济低迷背景 美元大幅度贬值，出口最先受到冲击，国内物价 暴涨、劳动力成本急剧攀升，产业外移； 热钱大量进入，市场流动性过剩，资金流向房地 产和股市，产生大量泡沫； 在采取紧缩政策后泡沫破灭，外资出逃，国内财 富被攫取 97年亚洲金融风暴爆发，加剧了经济的低迷

日本1989-2005房地产市场价格指数 住宅价格指数 环比

130.0

1.2

银行、企业和个人资 产盲目投向高风险市 场，房地产和股市泡 沫发酵膨胀

120.0 110.0 100.0 90.0 80.0 70.0 0.9 1.0 1.1

日本由于多种原 因导致房地产长 期低迷，即使 GDP增长率回升， 仍未能拉动房地 产反弹

19 89 年 19 90 19 年 91 19 年 92 年 19 93 19 年 94 年 19 95 19 年 96 年 19 97 19 年 98 19 年 99 年 20 00 20 年 01 年 20 02 20 年 03 20 年 04 年 20 05 年

本报告是严格保密的。

案例研究日本

日本GDP增幅在97年亚洲金融风暴后仅下跌 1年即反弹，但直到第3年才反弹至97年水平

日本经济的政策主要是： 扩大国债发行--1990年公债余额约为300万亿日元，2002年为700万亿日元(其中中央政府国债占70%以 上),10年增加了400万亿日元 。 提高消费税税率，下调个人所得税和法人税(公司所得税)的税率 ； 扩大公共投资--日本公共投资主要用于交通、城乡基础设施，治山治水和社会福利设施建设等方面。 ; 增加社会保障支出--政府除负责公共救助、公共卫生医疗等职责外，对于实行社会保险制度的医疗保险、 年金保险和失业保险也提供资金援助。

日本1989-2005房地产市场价格指数 住宅价格指数 环比

130.0 120.0 110.0 100.0 90.0 80.0 70.0

1.2

1.1

1.0

0.9

19 89 19 年 90 19 年 91 19 年 92 19 年 93 19 年 94 19 年 95 19 年 96 19 年 97 19 年 98 19 年 99 20 年 00 20 年 01 20 年 02 20 年 03 20 年 04 20 年 05 年本报告是严格保密的。

15http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/ListE.do?bid=000000050125&cycode=0

案例研究香港1,500,000 1,450,000

香港背景：97亚洲金融风暴使香港经历3年下 跌后出现明显反弹250

政府政策：

200

1,400,000 1,350,000 1,300,000 1,250,000 1,200,00050 100 150

香港GDP 写字楼整体租金指数 写字楼整体售价指数

加大公共工程投资， 拉动经济增长。 退还税收，冻结收费， 纾解民困。

1,150,000 1,100,0000

积极提升创新科技和 高增值产业在经济体系 中的比重。 疏堵结合，推行金融 改革。

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

1997年香港回归后，亚洲 金融风暴袭击香港。香港 经济在97前的高通胀、高 薪酬、高物价的压力下出 现严重下滑。

01年美国遭受恐怖主义袭击，引发美国经 济的长期积弊，导致世界经

济不景气，致 使香港经济在2002 年再度下滑。2003 年， 香港又遭受非典型性肺炎(SARS)的袭击， 经济跌至谷底。

写字楼波动与GDP高度同步，租金波动滞后于售价波动； 写字楼租金、价格经历7年同步下跌，价格波动指数大于租金波动指数。本报告是严格保密的。

案例研究香港

写字楼空臵率与GDP呈同步负相关关系，下 降期空臵率约是恢复发展期的2倍250

香港1997-2006年历年数据变化1,500,000 1,450,000 200 1,400,000 1,350,000 1,300,000 1,250,000 1,200,000 50 1,150,000 1,100,000 1997 1998 1999 香港GDP 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 0 100 150

写字楼空臵率与GDP高度负相关， 呈高度同步关系，表明写字楼市场与 经济基本面关系关系尤其密切； 香港是典型的第三产业高度发达的 城市，第三产业与经济基本面的关系 极为紧密，对经济基本面极为敏感；香港写字楼历年落成量、使用量、空臵量16.00% 14% 12. 60% 1334 12. 70% 1240 8. 70% 854 420 14.00%

写字楼整体租金指数

写字楼整体售价指数

1600 1400

建筑面积(千平方米)

深圳是国内第三产业最 为发达的城市之一，因此 写字楼市场与经济基本面 也将呈现高度同步关系本报告是严格保密的。

1000 800 600 400 200 0 166 0.2 2002 2003 落成量 使用量 2004 空臵量 299 118 279 373

10.00% 7. 70% 8.00% 753 6.00% 4.00% 34 2005 空臵量占总存量 108 167 2.00% 0.00% 2006

17

空臵量占总体量百分比

1200

1175

12.00%

同业参考

高盛、摩根士丹利预测中国经济将在2010年 开始正式好转高盛：中国经济增长的放 缓是周期性的，而不是结 构性 信贷扩张作为本次全球金 融危机根源并不是中国经 济变化的主因 出口：2009 年的出口实际增幅可能从2008 年的 11.8%降至2009 年的6.5%,净出口会为GDP 增长作出 1.1%的贡献，将比过去三 年下降约1.5 % 投资：固定资产实际增幅将从2008 年的9.8%降至2009 年的 8.5% CPI:2009 年CPI 通胀率将从2008 年的6.3%逐步降至 1.5%

高盛

信息来源：高盛《2009展望：危中有机》(2008年11月5日)

经济放缓的关键原因是房地产投资减速而非出口疲软，房地产投 资是判断2009年增长预期的最大的不确定因素

摩根士 丹利

2009年中国经济 “恶化继 之以好转”,2010年复苏

大因素导致了明显的经济放缓，包括(按重要程度排列):房地 产投资降温；原材料库存的大幅削减和外部需求衰退 利率：预计基准利率在2009年期间将大幅度削减另外162个基点 汇率：中国将允许人民币对美元进行适度、暂时的贬值(5-10%) CPI:预测2009年CPI为-0.8% 信息来源：摩根士丹利《中国经济2009年展望： 恶化继这以好转》(2008年12月10日)

2009年中国GDP增长大约 为 7.5%

本报告是严格保密的

。

同业参考

中金公司预测2009、2010年经济增速分别为 8%和7.8%,预测中国在2011年开始好转当前经济情况与98年相比 本轮外需放缓比98年更 严重 出口依存度远高于98年 98年基建投资带动房地 产投资明显

更 难

有 利

政府的资产负债表更加稳 健，国债余额占GDP 的比 重有所上升 政府的财力增强 …… 此处隐藏：1961字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……