20090630_深圳_中洲岗厦写字楼项目整体定位及物业发展建议(顶级

謹呈：中洲房地产有限公司

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中洲岗厦写字楼项目整体 定位及物业发展建议

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项目研究的工作阶段划分2009/04/20 2009/05/06 2009/06/08 2009/06/13

前期准备及市场调研阶段 项目地块查勘 房地产市场调研 区域宏观经济背景研究 产业资料收集 政府人员访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈

整体定位及物业发展建议 (中期汇报) 项目属性界定 宏观大势分析

整体定位及物业发展建议 (终稿汇报) 战略定位细化 物业发展建议细化 相关问题回复

开发商目标及问题结构化分析 城市定位及产业发展研究 区域价值挖掘 市场竞争分析 客户机会分析 项目整体发展战略 项目定位 案例借鉴 物业发展建议 经济测算本报告是严格保密的。

项目属性界定 宏观经济背景分析 核心问题结构化分析 战略方向研判

整体发展战略项目整体定位 物业发展建议 项目经济测算

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区域属性

项目区位 周边配套

项目属性

项目地处深圳福田中心区东南部，四通八达， 城市核心优势非常明显

项目位于福田中心区内 部，为深圳市最核心的 区域；

区域内交通路网非常发 达，呈三维立体交通体 系； 项目距离地铁一号线会 展中心站大众化出口仅 一路之隔，步行五分钟 内可达岗厦站及地铁二 号线岗厦北站。 关键词：

城市核心交通体系完善

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区域属性

项目区位 周边配套

项目属性

中心区大型商业配套密集，但满足写字楼入驻 客户基本生活需求的配套设施依然不足十三姐妹花餐饮配套

项目地处中心区南区， 大型集中商业密集，星河 购物公园、城建购物公园、 怡景中心城、晶岛国际及 其他裙楼商业累计达50万 平米以上； 现有配套以中高端为主， 满足写字楼客户基本生活 需求的配套匮乏； 受制于中心区高昂的商 业租金，基本的餐饮问题 仍未得到有效解决。

城建cocopark

星河cocopark

关键词：中高端配套密集 基本生活配套匮乏

怡景中心城

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区域属性

地块四至 项目指标

项目属性

地块呈长方形，且四面临路，景观资源丰富， 但受金田立交影响交通进入性相对较差西侧：金田立交及中心公园 北侧：空地、安联大厦 东侧福岗园及东北侧空地

东侧：毗邻规划中的中心二 路，局

部靠近福岗园，其余部 分与政府规划的9000平绿地 相连； 西侧：紧邻金田立交，隔路 与中心公园相望，西侧及西北 侧景观视野较好； 南侧：毗邻福华一路(未开 通),南部空地未来规划为 250-300米高写字楼，西南侧 为大中华交易广场； 北侧：地块为规划150米高 写字楼，西北侧为规划中的 100米高写字楼。

西南侧：大中华交易广场

南侧：空地、现代国际

东南侧：岗厦拆迁房屋

关键词： 景观资源丰富 交通进入性差本报告是严格保密的。

区域属性

地块四至 项目指标

项目属性

项目总建面达76700平米，限高200米，为中 等规模的超高层写字楼项目用 地 指 标占地面积 容积率指标 用地性质 建筑面积 建筑密度 总占地6288平米，净用地4175.63平米，道路用地 2112.37平米 毛容积率12.2,净容积率18.37 商业性办公用地+商业用地 总建筑面积76700平米 50%

地块内部及红线图

绿地率 项目内部地形平坦，且无拆迁，产权清晰， 但区位上隶属于岗厦旧改的一部分，开工时间 受整体的限制； 项目为政府补偿用地，地价具有较明显的成 本优势； 前期与开发商沟通，本项目以写字楼开发为 主体，商业为配套开发，体量初步控制在 4000平米。 建筑退红线 建筑高度

25% 北边、东边、南边各退建设用地红线5米，西边贴线裙楼高度≤ 24米，建筑总高度≤ 200米 数量：不少于235个

限 制 条 件

机动车停车 设臵标准

停车方式：全部为地下室停车。 车行出入口：主路口70米内不能开口，可从中心三路 和中心二路之间考虑；人行出入口：基地四周自行考虑。

出入口配臵

关键词：中等规模 成本优势本报告是严格保密的。

开工时间 物业类型

需与岗厦旧改项目协调一致 写字楼+商业，以写字楼为主，商业体量为4000平米 (前期与开发商初步沟通确定) 7

项目属性界定

发展中的CBD核心区域、具有优势景观资源 和成本优势的超高层写字楼项目 区域属性：CBD核心 中高端商业密集项目福田中心区的东南部，属于CBD核心区域的 一部分经过十几年的发展，中心区配套趋于成熟，但以中 高端为主，满足办公人员的基本生活配套依然不足

有利因素：

地处CBD核心区域，交通 非常便利；东西两侧均具有丰富的景 观资源； 项目为政府补偿用地，取 地成本相对较低，具有一 定的成本优势； 不利因素： 东侧毗邻旧有住宅福岗园， 形象受到一定影响； 西侧紧邻金田立交桥出口， 项目的进入性存在一定困 难。

项目属性： 景观资源丰富 超高层 中等规模 成本优势地块西侧毗邻中心公园，东侧除部分受福岗园遮挡 外，与9000平米市政绿地相望

项目规划限高为200米 项目总建筑面积达76700平米，为中心区中等规模 的写字楼开发项目 地价成本较低，具有一定的成本优势

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项目属性界定 宏观经济背景分析 核心问题结构化分析 战略方向研判

整体发展战略项目整体定位 物业发展建议 项目经济测算

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经济变化

中国经济发展历经几个周期，每个周期的影响 因素是基于制度的改革和经济体制的转型1996-2008国家 GDP及其增长率

300000

15.00%

250000

13.70%

14.00%

13.10% 10% 9.30% 10% 9.30% 8.30% 7.80% 7.60% 8.40% 9.10% 11.40% 10.70% 10.10%10.40%

13.00% 12.00%11.00% 10.00% 9.00% 9.01% 8.00% 7.00%

200000

150000

100000

50000

0

6.00%

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000GDP(亿元)

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

GDP增长率

1992年土地要素放松管制， 价格放开启动了城市化; 1994年汇率并轨改革，加 强了中国的比较竞争优势， 外资和国际产业转移加快， 创造了出口需求，外资激 增，制造业高速发展，产业 升级

1997年后住房消费信贷的 启动成为经济发展的主要动 力之一。 1997年亚洲金融危机，经 济增长下滑，为克服亚洲金 融危机和世界经济走势低迷 的影响，国家的积极财政政 策是不断提高投资比率

2002-2004经济保持均 衡增长； 2004年中央的宏观调控 防止了经济局部过热和通 货膨胀，同时也没有降低 经济增长速度，保持了经 济平稳较快增长。

2007年下半年，经 济呈二元结构及一刀 切的宏观政策开始使 经济下滑； 2008年，全球经济 危机影响下的中国经 济增长

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经济变化

出口增速下降明显，净出口对经济的贡献将大 幅降低，未来经济推动是投 …… 此处隐藏：2913字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……