2013商业地产策划定位基础

商业地产开发基础知识与策划定位百盛招商

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商业地产开发基础知识 商业地产与住宅的开发行为比较

商业地产的盈利模式和利润密码 如何进行商业地产定位？如何进行 商业体量 定位本报告严格保密，未经许可不得传播。

如何进行 商业市场 定位

如何进行 商业业态 定位

如何进行 商业价格 定位

一 商业地产开发基础知识

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一、商业地产基础知识

零售功能房地产(百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL)

按 行 业 类 别 分 类

娱乐功能房地产(电影城、娱乐城、KTV) 餐饮功能房地产(大型饭庄、快餐小吃、冷饮店) 健身服务及休闲功能房地产(健身中心、美容院) 商品批发商业地产(义乌小商品批发市场)

居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓)

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一、商业地产基础知识 近邻型(出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内

人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食 品，停车位约100辆。)

按 市 场 范 围 分 类

社区型(出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位 约500辆。)

区域型(出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在 1000——5000辆。)

超区域型(出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位 数量在5000辆以上。)

超级型(出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等， 停车位数量在1万个左右或更多。(如万象城,就是超级商业地产的典范。)本报告严格保密，未经许可不得传播。

一、商业地产基础知识

行按 为照 分消 类费

物品业态房地产(SHOPPING MALL,大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店)

服务业态房地产(餐饮、写字楼、服务性公寓)

体验业态房地产(娱乐、休闲类房地产)

形按 式照 分建 类筑

单体建筑(商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在)面临纯商业问题

综合建筑(多种房地产形式的统一规划)项目规划计阶段还面临多种房

地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会 影响整个项目的成功运营。本报告严格保密，未经许可不得传播。

城市综合体的定义

城市综合体是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的 能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。 城市综合体从功能业态定义，国 外称之为HOPSCA,即： Hotel(酒店) Office(写字楼) Park(公园)

PARK

Shopping mall(购物中心) Convention(会议/会展中心) Apartment(公寓) 这一定义，是城市综合体内部 “商业生态系统”的价值体现。

OFFICE

在国内，一般而言，城市综合体 只要三项及以上功能叠加就可以称 为城市综合体。 国务院发展研究中心等机构，对 2003 年以来的建成或在建的100 个 新建筑综合体研究显示：65% 的建 筑综合体具有酒店、办公、公寓、 商业四大基本功能。本报告严格保密，未经许可不得传播。

HOTEL

HOPSCASHOPPING MALL APARTMENT

CONVENTION

HOPSCA组合模型 (城市综合体的终极体现)

杭州的“圆周辐射型”多中心发展模式，催生大量城市综合 体 临平新城运河新城

城市圈城西区域中心

城东新城下沙新城 城市 核心 钱江新城 钱江世纪城

未来之核

之江新城 滨江新城

湘湖新城本报告严格保密，未经许可不得传播。

杭州城市综合体发展特点在国内，杭州的大型综合建设起步在近三年，但起点 较高，仅以下4个城市综合体总体量已超过200万㎡。杭州来福士广场总建39万㎡(含地下),含星级 酒店、甲级写字楼、大型商业广 场、服务式公寓等。凯德在全球 共拥有七个“来福士”项目。继 上海来福士广场、北京来福士中 心、成都来福士广场之后，杭州 市国内最大的来福士广场。

杭州运河商务区总建60万㎡,含五星级酒店、大型商场、 标志性写字楼、总部基地、高尚住宅。

杭州万象城总建80万㎡(含地下),含大型购 物中心、甲级写字楼、五星级酒店、 高尚住宅，首批进入主力店为泰国 CENTRAL尚泰百货、嘉禾影院、 OLE超市、冰纷万象真冰溜冰场、 TOYSRUS玩具反斗城、NOVO新概 念、大食代美食广场、苏浙汇、全 球超五星柏悦酒店、NIKE等。本报告严格保密，未经许可不得传播。

杭州西溪天堂总建约30万㎡,含博物馆、国际品牌五星 级酒店、超五星级度假酒店、精品商业、 顶级产权式酒店、五星级标准酒店式公寓、 旅游集散中心等。

一、商业地产基础知识五种最具前景的商业地产业态 中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点以零售

为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中 心又称MALL,中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交 通将是疏导购物人流的主要方式。

室内外相结合的购物空间：商业步行街

以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一 个相对的固定区域。

社区商业地产

消费群体锁定于社区住户。

流通型商业地产、专业市场、批发市场 资源型商业地产新业态：旅游地产

一般位臵较好，常成行成市发展，以商品流通为主要功能。

泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。本报告严格保密，未经许可不得传播。

二 商业地产与住宅开发的行为比较

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二、商业地产与住宅开发的行为比较

规划层面的区别

开发流程层面的区别

利益层面的区别

规划设计决定商业地产项目的存亡 大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通 与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需 求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租 和出售回报，是规划设计至关重要的问题。 各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并 伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。

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二、商业地产与住宅开发的行为比较

规划层面的区别

开发流程层面的区别

利益层面的区别

商业地产项目的选址过程更严谨； 商业地产的调研比住宅复杂；

商业地产开发定位比住宅开发定位系统化； 商业地产的推广比住宅的推广更具针对性； 商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。

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土地开发流程 土地获取

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