资产评估试卷4及答案(2)

四、分析计算问答题 （共40分）

（一）、问答题（每题10分）

1、 什么是资产评估报告？陈述编写资产评估报告应遵循的基本要求和基本步

骤。

2、 陈述资产评估工作开始前的准备工作以及资产评估的程序。

（二）、综合计算题（30分 第1小题10分，第2小题4分，第3小题6分，第4小题10分）

1、 被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价格是20万马

克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%——90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和3%计算，安装调试费含在设备价格中不许另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5马克：1美元，人民币与美元的汇率为8元人民币：1美元。根据上述数据试估测该设备的重置价值。

2、运用路线价估价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路线价区段，标准深度为16——18米，路线价为2000元/平方米，待估宗地临街宽度为10米，临街深度为18米，待估宗地所在路线价区段深度百分率如下：

K1=130% K2=125% K3=120% K4=110% K5为标准深度指数100%。待估宗地各段面积如下：

M1=40平方米, M2=40平方米, M3=40平方米, M4=40平方米, M5=40平方米。

试估算待估宗地公平市场价值。

3、待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000万元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格依成本法求得为150万元，试运用收益再会法估算写字楼所占基地的公平市场价值。

4、企业整体评估。

（1）、假定社会平均资金收益率为12%, 无风险报酬率为10%，被评估企业的平均风险与社会平均风险的比率为1.5，求被评估企业使用的折现率。 （2）、假定社会平均资金收益率为12%, 无风险报酬率为10%，被评估企业的平均风险与社会平均风险的比率为2，被评估企业长期负债占全部投资资本的60%，平均利息率为10%，所有者权益占投资资本的40%，试求用于整体评估的资本化率。 （3）、被评估企业未来前五年预期收益现值之和为1500万元，折现率及资本化率为10%，企业未来第六年的预期收益为400万元，并一直持续下去。试用年金法和分段发求算企业的整体价值。

评分标准及答案 一、评分标准 （一）、单选题20题，共计20分。 每小题1分，选错不得分。 （二）、多选题20题，共计30分。

每小题1.5分，多选或错选或少选不得分。 （三）、判断题

每小题1分，判断错误不得分。 （四）、问答题、计算分析题。 （4）申请复议。

3、 该技术的重置成本净值：400*（1+10%）*9/(3+9)=330万元

重置成本净值分摊率为：300/（700+300）=30% 转让无形资产的机会成本：80+20=100万元 最低收费额评估值：330*30%+100=199万元 4、 在建工程完工程度：15%+60%*60%=51%

估算评估值：(100-50)*51%=25.5万元

5、(1)年总收益2× 365×1000×5=3650000(元) (2)年总费用=3650000×2％+3500× 5000×(1.5％+0.2％)+3650000×17.5％=1009250(元) 1、 问答题。 （1）、回答充分、全面，论点明确，用词专业，得满分。 （2）、仅回答出提纲，或仅就提纲展开少许论述，最高得50%分数。 2、 计算分析题 （1）、解决问题的思路清晰、答案层次清楚、公式运用准确、计算结果正确，得满分。 （2）、解决问题的思路正确，方法正确，最低得50%分数。 （3）、给出一定的解决问题方法，可酌情判分，但最高不超过50%。 二、参考答案

（一） 单选题

1.C 2.D, 3.A, 4.B, 5.B, 6.C, 7.C, 8.B, 9.B, 10.A, 11.B, 12.C, 13. A, 14.B, 15.B, 16.B, 17.B, 18.A, 19.A, 20.C （二） 多选题

1.BCD, 2.AB, 3.BCD, 4.ACD, 5.ABD, 6.CD, 7.ABCDF, 8.BCD, 9.ACD, 10.BCD, 11.BE, 12.ABD, 13.CE, 14.BCD, 15.AB, 16.ABCD, 17. CDE, 18.ACE, 19.AC, 20.CDE.

（三）分析计算问答题

1、 答：应包括以下内容：

（1） 约定评估项目的背景；（2）评估目的、评估对象范围；（3）重要

评估对象、评估程序及重要评估方法；（4）评估人员分工；（5）评估作业计划和时间费用预算；（6）限定评估精度，对评估奉献的控制及估计；（7）评估中的疑难问题及专家运用；（8）主管部门对评估业务的规定，以及相关的报审的安排。（9）其他。

2、 （1）申请立项

（2）资产清查和评定估算 (3)年纯收益=3650000-1009250=2640750(元) (4)房地产总价=2640750/7%×[1-1/（1+7%）50-2]=36258750(元) (5)测算建筑费及专业费：3500×(1+10％)× 5000=19250000(元) (6)利息：地价×[(1+6％)2-1]+19250000×[(1+6％)-1]=0.1236地价+1155000 (7)开发商利润=(地价+19250000)×20％=0.2地价+3850000

(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000 地价=9069016(元)