2012年物业管理师辅导行政管理学基础知识与应用(4)

3.执行力。执行力是指行政行为的内容如果是命令相对人为一定行为或不为一定行为，则相对人必须执行。如果相对人不履行其义务时，行政机关可依法定程序强制执行，必要时还可申请人民法院通过民事诉讼程序强制执行。但如果相对人对行政行为提出申诉、复议或诉讼时，在申诉或诉讼期间是否仍需执行或强制执行，这主要看各个法律的具体规定。一般有两种情况，即必须执行和暂缓执行。前者如《食品卫生法(试行)》第38条规定：“当事人对食品卫生监督机构给予的行政处罚不服的，在接到处罚通知之日起15天内，可以向人民法院起诉，但是对食品控制的决定应当立即执行。”后者是指在某些条件下暂不执行(在一定时间内)，但保留执行权。

由此可知，执行力的关键是关于行政强制执行力。根据有关法律和法规的规定，公安、工商、税务等行政执法机关都有权在其职权范围内依法实施某些强制执行。

第三节 物业管理的行政管理

一、物业管理的行政管理涵义及工作内容

(一)物业管理的行政管理的涵义

物业管理的行政管理是国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其实质是国家通过法律手段、行政手段，规范物业管理活动，建立物业管理市场正常秩序，改善人民群众的居住和工作环境。

(二)物业管理的行政管理工作内容

1.行政立法

物业管理行政机关的首要职责就是制定政策法规。具体而言，行政机关应根据国家法律规定的基本原则，针对物业管理中出现的新情况和遇到的新问题，制定物业管理规章制度。

2.执法监督

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行政机关根据行政立法进行执法监督，是约束、制止物业管理诸多主体不当行为、不法行为的重要环节，是整顿物业管理市场秩序、促进物业管理行业健康发展的有力手段。具体说来，行政管理部门要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法，对物业管理中出现的违法行为依法予以查处。

3.协调服务

对物业管理中出现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间，业主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调，对物业管理业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业进行协调。同时，要提供各种服务，包括政策咨询，人才交流、培养，信息沟通等。

4.宣传引导

除了上述立法、执法、协调三方面工作以外，物业管理行政机关还要履行一些宣传引导方面的工作。譬如加强宣传力度，通过培训等形式向业主委员会以及物业管理企业的有关人员普及物业管理的相关法律知识，促使其学习物业管理法规、用好物业管理法规;同时，还要对物业管理法规中不便具体规定或尚未具体规定的、有利于提高物业管理水平、促进

物业管理规范发展的一些行为进行积极倡导，旨在为物业管理创造和谐、健康的发展环境。

二、物业管理的行政管理部门

物业管理的行政管理部门，是指依法对物业管理活动及相关主体进行规范、监督、管理的各级政府职能部门。

《物业管理条例》明确规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。另外，各省市地区也通过各种与物业管理相关的条例或办法规定了物业管理的行政管理部门。

具体来说，物业管理的行政管理部门可以划分为以下几个层次：

1.国家级的物业管理主管机构

国家级的物业管理主管机构是指国务院建设行政主管部门，其主要职责是制定相关法规、政策及标准，对全国范围内的物业管理活动进行宏观管理与规范监督。

2.省市级的物业管理主管机构

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，即省建设厅(直辖市房地局)和市房地产管理局是本行政区域内物业管理的主管部门。其职责主要是宣传、贯彻、落实国家的法规、政策及标准，结合当地实际情况，制定地方性政策，依法查处物业管理活动中的违法违规行为，维护物业管理市场秩序。

3.基层物业管理主管机构

基层物业管理主管机构包括区、县房地产行政管理部门，是辖区内物业管理的行政管理部门。基层物业管理主管机构主要负责本辖区内物业管理活动的执法监督、协调服务、宣传引导，并承担上级行政主管部门和区、县人民政府依法交办的具体工作。

4.基层政府及其派生机构

基层政府及其派生机构包括街道办事处、乡镇人民政府等，它们不仅指导和管理业主委员会的工作，同时也履行一些具体的行政管理职能。实践工作中，街道办事处和乡镇人民政府对物业管理活动具有十分重要的监督管理、协调支持的作用。

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5.物业管理的相关行政管理部门

(1)规划、城管、环卫、公安等有关行政管理部门

按照有关法律、法规和行政规章的规定，按职责分工，这些行政部门分别负责管理违章搭建、环境环卫以及维护社会治安等相关工作。

(2)工商行政管理部门

主要负责审核、管理物业管理企业的工商注册登记、企业经营范围的确定、企业广告宣传是否符合法律规定等内容。

(3)物价行政主管部门

政府价格主管部门会同房地产行政主管部门依法对物业管理企业的收费行为进行监督。如果物业管理企业违反价格法律、法规和规定，则政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《反不正当竞争法》予以处罚。

(4)税务行政管理部门

依法监督和管理物业管理企业的纳税情况，涉及的税种有企业所得税、营业税、城市维护建设税和教育附加税。

三、物业管理的行政管理方式与手段

市场经济条件下，政府的作用主要是根据法律、法规、规章对物业管理行为进行监督管理，为其从事市场活动提供法律和制度上的保障。在管理模式上，从“大政府、小社会’’转变为“小政府、大社会”;在管理方法上，从传统的以行政管理方法为主转变为以法律方法为主。

物业管理行政主管部门依法对物业管理企业及整个行业实施行政监督管理，旨在规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。

1.对物业管理企业的行政管理方式

(1)依法处罚。处罚的方式如下：警告、罚款、没收违法所得和非法财产、责令停业、暂扣或吊销许可证、行政拘留以及其他行政处罚;

(2)备案记载。记录物业管理企业的基本情况、经营管理业绩，特别是违法违规等不良行为。

2.对物业管理行业的行政管理方式

(1)实施准入制度。对物业管理企业实行资质管理制度，对专业人员实行执业资格准入制度;

(2)创造竞争环境。在物业管理行业中推行市场竞争机制，创造公开、公平、公正的市场竞争环境;

(3)组织开展考评活动。在物业管理行业内，组织创优达标等考评活动;

(4)处理投诉。按照法定权限与程序，处理各种投诉，解决物业管理纠纷。

可以看出，上述行政管理对于创造良好的物业管理市场环境，对于物业管理企业以及行业的健康、快速发展均具有非常重要的作用。

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3.物业管理的行政管理手段

物业管理的行政管理手段可以归结为如下三种：

(1)限制手段：主要有吊销资质证书、降低资质等级等;

(2)经济手段：主要包括奖励、罚款、没收非法所得等;

(3)教育手段：主要包括 …… 此处隐藏：2606字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……