邓州时代国际项目分析(2)

5.2购房目的

5.3客户分析总结；

随着,邓州房价不断下跌，投资买房客户占比已经趋近于0用或者婚房的刚需为主，三房为主的形势依然未改变，同时，农村客户受教育程度低，并不真正了解大产权和小产权的区别，而且经济能力有限，因此只关注价格，刚需客户想买小三房的现房。

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六 时代国际项目分析

6.1项目进展情况

项目一期共有462套，主要户型87平两房,102平三房,130平三房

一期开始于2013年8月份开始销售，正值邓州房地产最繁荣时期，一期有代理商负责销售，开盘当月销售达到近70%，至今一期基本完成，剩余不足40套，销售均价在3500左右，同时一期也即将交房，与2015年10月交房。个人认为一期销售较好，一方面是位置好，另一方面是赶上了邓州房地产一片打好的形势。

二期500套左右，主要户型98平小三房，116平大三房

二期于2015年1月开盘，此时正值4线城市房地产形势恶化，购房者观望态度浓厚时期，二期至今开盘5个多月，销售不足70套，开盘均价3600，后期看销售情况不佳，即使进行了调价，销售还是慢，最大的问题还是工程进度，从置业顾问反馈得知，很多着急买房的客户要小户型的现房，二期工程进度慢，看看就走了，损失不少客户。

6.2项目优势与劣势分析

项目优势；

①处于邓州最东边位置，是政府大力发展的商业核心位置，位置可以说在邓州处于最好的位置之一，交通便利发达。 ②施工质量邓州第一，基础设施良好，二期户型较好，

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满足广大客户需求。

项目劣势；①近期附近又有几座楼盘拔地而起，我方施工进度较为缓慢。二期工期受天气原因，进度慢，从开盘到现在半年了，未出正负零。②有纯北户型，在北方地区可能部分人难以接受。两梯六户型，比较拥挤，电梯压力较大。

6.3邓州楼市大环境

近期，尤其是2014年年末，以东滨华苑打出2600价格战开始，①邓州房地产可以说进入了以价换量的阶段，②由于邓州处于4线城市，对国家政策反应迟缓，③当地居民教育水平较低，更是形成中国人特有的“追涨杀跌”的浓厚观望态势，和只看价格不看品质的“实用原则”。个人观点认为，邓州居民已经形成了对楼市浓厚的观望态势，楼市将继续降价也成为了大家的共识，因为大家从新闻和报纸上看到的都是一片降价趋势。

6.4目前待解决问题

由于前期拿地，我集团付出了较大的资金成本，同时近期银行贷款坏账持续走高，贷款情况继续恶化，致使我集团资金压力成本不断上升，加上二期施工进度缓慢，销售情况也不容乐观。我方随想进行众筹项目，来快速提高销量，为企业发展提供现金流，但是我方担忧二期的前期买房客户，当然要进行补偿，如何补偿，补偿多少；下一步销售情况如

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何布局，如何确定价格，如何进行营销，如何和前期客户解释等一系列问题。