邓州时代国际项目分析

房地产项目评估经典案例

时代国际项目

一 项目简介 ______________________________________________ 2

二 宏观形势分析 __________________________________________ 2

三 邓州当地房产形势分析 __________________________________ 3

四 主要竞争对手分析 ______________________________________ 9

五 客户分析 _____________________________________________ 12

六 时代国际项目分析 _____________________________________ 15

房地产项目评估经典案例

一 项目简介

项目名称：时代国际

项目地址：邓州市北京大道与雷锋路交汇处

开发单位：邓州远东企业发展有限公司

·建筑形态：高层、

·物业类型：住宅、

·主宣传语：白马之畔 邓东门户

·规划设计：广东启源建筑工程设计院有限公司

·建筑单位：河南四建股份有限公司

·总占地面积：38亩

·总建筑面积：150000 平方米

·绿化率：51 %

·容积率：4.6

·主力户型：浪漫两房、温馨三房、宽敞三房

二 宏观形势分析

1、国家经济形势分析

2014年年初李克强讲话时指出，中国经济增长已进入从高速到中高速的“换挡期”，2015年第一季度中国经济增长放缓，同时房地产投资增速降低，成为拖累经济发展的因素之一，有些经济发展学者指出，

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国家下一步会继续利用房地产的发展来保证经济的增长。

2、房地产政策和对房地产行业的影响

国家出具了3.30政策来刺激房地产发展，近期一线城市房价有部分回升，二线城市房地产价格趋于稳定，对于政策反应较慢和库存压力较大的三四线城市和部分二线城市，房价依然处于下跌趋势，同时部分城市销量在5月出现小幅度反弹之后，六月形势依然不容乐观。

三 邓州当地房产形势分析

3.1城市发展与宏观经济形势概述； 邓州市享有中原天府，丹水明珠之称。总面积

2369

平方公里，辖28个乡镇（街、区），邓州市总人口188万，其中城市人口40多万。邓州地处豫西南、湖北交界部位，位于武汉一西安一郑州大三角和南阳一襄阳一十堰小三角附近，起着承东启西的“桥梁”作用。

1988年11月17日，经中国国务院批准，撤销邓县，设立邓州市（县级），由南阳代管。2004年省政府批准邓州市享有全部省辖市经济及社会管理权限，为经济单列市。

2011年被省政府确定为十个省直管试点县市之一。

2014年全面由河南省直管。

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3.2城市经济数据

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从上图可以看出，邓州经济总量较地级市南阳和襄阳都偏低，但是人均可支配收入处于中等水平。

3.3城市发展规划；

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3.4城市交通情况；

最新消息郑州到重庆万通高铁站将在邓州设置站点，邓州在未来几年可能进入有高铁的日子。

3.5小结

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3.6邓州房地产市场发展；

第六阶段；14年末，以价换量阶段；

以东滨华苑2600价格打响了邓州房地产公开降价第一枪，邓州房地产从此开始明暗争相降价，抢夺客户。

3.7邓州房地产价格表现

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2013年的宏杰第一城均价在4500左右，好一点的位置和楼层价格高达5000元，但是进入2014年随着国家宏观调控慢慢深入三四线城市，邓州房价只涨不跌的历史也被打破，房价进入下跌周期。同时可以看出，国家调控房地产时间从2011年大规模开始，一线城市和二线城市房价上涨趋势受到影响，2013-2014年出现不同程度下跌，2015年开始出现局部转好的迹象，由于邓州位于4线城市（或者叫五六线城市），三四线城市对政策反应具有滞后性，2013年邓州房价不仅没有出现下跌，同时出现上涨，

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但是同时要看到，2015年，随着3.30政策的出台，一二线城市房价出现局部上涨，部分稳定，同时，4线城市对政策反应的滞后性，4线城市房价依旧开始下跌。

3.7邓州当地政治环境

国家出台的3.30新政，真正落实到三四线城市，需要时间，就像银行房贷利率根本没有优惠，还是保持基准利率上浮20%，这给大部分农村客户带来的还是经济上吃力。这边小开发商过度开发，政府管理不严，导致小开发商房价偏低，对正常开发商利润造成影响， 对我们项目冲击不小。

四 主要竞争对手分析

4.1财富置业

南阳财富置业有限公司（以下简称“公司”） 成立于2006年10月16日，是河南宛西制药股份有限公司的控股子公司，国家房地产开发一级企业资质。公司总部位于宛西制药南阳总部，现有员工200余人。

公司设有房产营销部、工程技术部、材料设备部、物业管理部、成本管理部、财务管理部、综合管理部、规划设计部、商业运营部等部门，主要从事房地产开发与销售、建材销售、商业管理、酒店管理、家政服务等业务。自成立以来，公司依托宛药集团资源优势，内强素质，外树形象，向管理要效益，以项目为平台，诚信经营，打造财富置业自身品牌，努力实现“营造精品社区，改善人居环境；提升城市形象，创建品质生活”的企业使命。

近年来，公司先后成功开发西峡财富世家、邓州财富世家、邓州财富名家等一系列精品小区，产品在项目区域市场始终处于一流行列，连续多年被南阳市住

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房和城乡建设委员会评为南阳市房地产开发先进单位，所开发的小区荣获南阳市政府“园林小区”、河南省园林单位、河南省物业管理示范住宅小区等优秀称号。目前，上缴利税已位于南阳市400余家房地产公司的前三名。

选择财富，拥有幸福。财富人正以饱满的工作热情、务实的工作作风、诚信的职业操守和追求完美的精神，致力于把财富置业打造成为南阳区域市场讲诚信、重品牌、尊重客户、回馈社会的一流品牌房产企业。

简评；该企业是国有控股公司，具有政府背景，资金实力充裕，在邓州开发楼盘有，财富世家，财富名家，财富家天下，财富书香人家等；该企业在邓州具有很好的口碑，是实力品牌，也是邓州销售风向标之一，即使行情不好，也有很多客户愿意选择它，因为相信它的品牌

4.2 东正皇马

2011年4月，中国东正基业控股集团（简称东正集团） 将旗下多家项目公司进行整合重组，正式成立集团公司。东正集团是以金融、地产、酒店、实业为一体的跨行业经营的集团公司，自2007年开始运营以来，集团内部管理日趋科学规范。目前集团运行两大平台即控制平台和运营平台，确定了“金融、地产、酒店、实业四元鼎立”的战略方针，短短6年内成功运作了20万平方米唐河东正雅典阳光水岸阳光式会所住宅，2.5万平方米的超4星级唐河东正蓝湾国际酒店，15万平方米唐河东正和美国际、和美步行街住宅商用一体化的城市综合体，26万平方米邓州东正皇马国际、皇马国际广场顶级商住综合生活街区，30万平方米邓州东正香溪美地城市新中心高档住宅，26万平方米邓州皇马观邸景观式阔景华宅，260万平方米邓州东正中央新城，25万平方米东正ＭＯＣＯ新世界，被誉为南阳地产界的一匹黑马。公司目前土地储备 …… 此处隐藏：2422字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……