大唐景泾路地块前期定位及物业发展建议

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谨呈：大唐置业

大唐景泾路地块 前期定位及物业发展建议

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壹

PART-01

环境篇

本篇重点讲述项目所面临的整体市场环境。 房地产政策影响分析 昆山房地产市场分析 千灯房地产市场分析 竞品分析 小结

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新国五条解读2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续 做好房地产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最

后一次国务院常务会议。

2009年12月份开始楼市调控 以来的第五次调控升级。

2010年1 月“国十 一条”

2010年4 月“国十 条”

2010年9 月“9.29 新政”

2011年1 月“新国 八条”

2013年2 月“新国 五条”

“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通 商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

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昆山整体市场走势2009年-2012年昆山房地产市场供求及价格情况单位：套8000070000

单位：元/㎡685848620 50959

100008000

8657

60000 5000040000 30000

7556 4820936091 27347

5735

39814

41373

45016

6000 4000 20000

20000 100000

2009年

2010年 成交套数

2011年 供应套数

价格

2012年

2009年至2011年，昆山房地产市场成交量呈逐年下降趋势，2010年较2009年下降47%,2011年 较2010年下降24%。2012年总成交量为41373套，月均去化3447套，打破了下滑局面，楼市开始 回暖。 2009年至2012年，供求比仅有2009年供求比小于1,供小于求，而2011年供求比高达1.46,供求 相差高达12467套。2012年供需基本平衡，供求仅相差3643套。 2012年昆山房价为8657元/㎡,同比2011年上涨0.43%,房价趋于平稳。

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2012年区域市场分析2 012年各区域供应套数和成交套数10000 9000 8000 7000 6000 5000400035442741

8767 8264 7430 73686733

6249 5310 5310

6220

5834

5585

3502

3000 2000 1000 0 城西 城东 花桥 城南 成交套数 城北 陆家736

1019

968 809

千灯

城中

南部水乡

供应套数

从区域商品房供求来看，2012年全年全市商品房供过于求，其中城北、城东、花桥和南部水乡成 交大于新增供应，处于供不应求状态；其他区域，供过于求。特别是千灯、陆家和城中，供应量 均超过成交量2000多套，后续去化压力大。

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千 灯古镇 新城

现代千灯成功演绎“双城记”,既保护了古镇原有的风貌，又建设 了极具现代气息的新城，城市特色显著；●

千灯古镇闻名遐迩，2500年历史悠久，旅游业发达。新城区发展为 现代商贸区和高档住宅区。 ● 位于上海一小时生活圈内，地理位置优越。●

良好的城市规划与建设，为千灯房地产的发展创造了条件！

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千灯化工厂千灯镇 立足昆山南部片区的核

心区的城市定位，大力发展现代工业园、现代农业园、现 代商贸物流园和城市建成区四大功能区。● ●

工业的发展，对千灯环境造成污染，严重影响城市口碑，不利于千灯宜居环境的建设。

“化工区”成为千灯的“恶名”,严重制约楼市的发展！

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千灯镇动迁小区

作为全国“城乡一体化”示范区，千灯镇成绩显著。2011年，区生产总值超110亿元， 工业总产值近360亿元，地方一般预算收入突破10亿元，农民人均纯收入继续保持两位数 增长。●

然而拥有数套拆迁房的千灯居民，对千灯商品房购买意愿低下。另一方面，逐年上涨的 房价进一步制约了本地居民的购买。●

千灯市场，本地居民所占比重较小，主要依靠外埠客群导入！

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千灯市场区域特色全国市场

昆山市场

千灯 市场

上海市场

千灯行政归属昆山，因其与上海的地缘关系，房地产市场更多的受上海整体市场 环境的影响。

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千灯在地段、规划、配套、认可 度等各方面均劣于花桥。

本 花桥 千灯 案

上 海

客户置业—— 首选上海，其次花桥 千灯是第三选择. 这是千灯窘迫的市场现状!

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千灯市场特征

良好的城市定位与规划，使千灯较周边乡镇呈现更显著的 发展势头； 但大力发展“化工业”影响环境口碑，制约千灯宜居城市 的发展，对房地产产生非常不利的影响； 千灯市场主要依靠上海客群的大量导入，本地居民所占比 重较小；同时，千灯面临着花桥的残酷竞争，上海客群在 数量与质量上严重分流。

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2012年千灯成交量分析千灯成交量较低，涨幅有限

千灯2012年成交2741套，月均成交228套/月，成交量较低。 较2011年增幅25.9%,低于昆山年度51.76%的涨幅。 千灯楼市呈现稳定、量低的特征。

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千灯楼市处于较低水平

千灯2012年成交量占7%,仅略好于张浦、巴城与南部水乡。 竞争板块花桥与陆家，成交量分别占15%与9%。 以别墅产品为主的南部水乡是2012年成交量唯一下跌的区域。

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千灯板块分布

古镇板块 别墅为主

新城板块 高层公寓

项目位于古镇板块与新城板块交汇 位置

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古镇板块分析

凭借景观优势及良好环境以别墅开发为主，中低端别墅居 多。客群主要为本地客群及部分上海客群。 以中式别墅为主。双拼、联排均有分布，面积段150-400 平米左右。销售均价6500-9500元/平米不等。 交通拥挤，外部环境差为板块主要诟病。异地无法贷款成 为购买主要难点。 代表楼盘有鑫湖坊、忆江南、千灯·逸墅、上郡、大唐·奥 斯汀等

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新城板块分析

板块位于千灯镇黄浦江路以东，以中央公园为中心建设 而成。千灯新政府的搬迁至此，为板

块注入新活力。 板块以高层住宅为主，汇聚奥园、建韬、中茵等全国知 名地产企业，楼盘林立，竞争激烈。 上海客群为主要置业群体。中介资源为主要带客渠道

代表楼盘有奥园印象高迪、黄浦君庭、千灯裕花园等

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竞品分布黄浦君庭 中茵开发， 6700元/平米 奥园印象高迪 标杆，7300元/平米。 华美达广场 6800元/平米， 尾盘在售

建韬裕花园 7600元/平米 佑林泰极 四期尾盘在售。

清华名城 低品质楼盘。6100元/ 平米 汉城国际 四期预计年底上市

晶蓝上城 售罄

日月光科技城 百万方大盘，今年 启动

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竞品分析◆ 竞品主要集中在新城中央公园区域。高度集中。多尾盘去化。 ◆ 区域均以上海客群为主，11号线、公园景观为主打卖点，主力 户型均集中在80-120平米，客群、卖点、产品等多方面同质化 竞争严重。产品介绍 核心竞品 奥园印象高 迪 优惠措施 / 项目要点 上市开发商，产品 地处公园内部，自带五星级 酒店 体量大，设施配备优，外地 客户贷款问题已经解决 低价竞争 在售套数 均价 (元/㎡) 7200 6900 5600 5000 200余套 20余套 300余套 300余套

华美达广场 全款95,贷款97折 建滔· 裕花园 黄浦君庭 待定 一次性付款92折， 按揭95折

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