安阳市·中华大道地块项目可研报告119152624 - 图文(6)

消费群体 物业收费 售楼热线

3、客户需求调研

企事业单位中基层员工、中等收入市民、个体户 暂时未确定 2599000 （1）各阶层居住现状分析

大型国有企业和政府市直机关主要靠福利分房、集资建房或通过购买经济适用住房解决居住问题。

市区内收入一般的个体户和部分效益较好的企业职工是市区内普通多层住宅的主力客户。 高端消费群体一般都有2—3套住房，家庭结构为2—3代，有购买高档住宅的趋势，对住房的环境、面积和配套有较高的要求。

高档商品房的客户主要包括郊县私营企业主、市区内经营餐饮、服装、汽车运输的私营企业主、大型企业如安钢、安彩的业务人员及合作单位经营者、大中型国有企事业单位高层领导、行政事业单位主管领导等。

中小企业的中等收入员工及企事业单位的基层员工目前购房压力比较大，很多是与父母一起居住。

（2）目标客户群体构成分析

根据安阳市产业构成和现有业主资料，可以初步确定中、高档商品住宅的客户群体主要包括： 私营企业主

（1）经营餐饮、服装、建材、装饰的私营企业主。

（2）从事水泥、建筑、钢材钢材产业上下游衍生产业的企业主，桂花居现有业主260余户，70%以上为私营企业主或个体工商户。

（3）服务型企业及国有大中型企业的中高层领导。 行政、事业、金融单位中高层领导

有相当一部分该类领导通过参股企业方式，拥有较高的灰色收入；还有一类是夫妻双方一人从政，一人经商，这类“官商”家庭也拥有较高收入。

但根据目前安阳房地产市场的竞争状况来分析，我们的客户群体除了这一部分高收入群体外，产品的主要客户群体为一般有住房需求的中等收入市民，项目的产品定位和产品设计也将以此为中心进行设计。

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（3）目标客户群对住宅的需求分析

从商品住宅购房者构成情况看，本市购房者占90%左右，周遍县镇购房者占10%左右。购房者主要由在安阳市经商的个体工商户、私营企业主、效益较好的大型国有企业（安彩集团、安钢集团员工、市区及辖县行政机关领导、市区及辖县国有企事业单位领导组成，购房的主要目是居住。

针对安阳目前的市场发展现状和客户需求分析，我们的项目定位主要取向为两个人群。

户型、面积及总价 在保证产品使用功能的情况下，以90平米的小三房和90平米的两房产品为主，总价控制在20万左右，可以让真正需要居住房子的年轻人实现购买好房子的梦想。 联排别墅260平方米左右，单套总价可以达到65万左右； 叠加别墅或四层纯复式楼单套200—250平方米，单套总价45—60万。 经济实力较强的个体工商户，主要包括从事煤炭经营和运输的个体工商户，从事餐饮、服装等行业经营的个体工商户 大中型国有企业单位中高层领导 家庭资产100万元以上 （4）目标消费群体对宗地认识的分析及宗地开发思路

从第一个项目积累的现有业主分析来看，高新区的居住环境与居住价值已经得到了大多数市民的认同，随着高新区居住环境的进一步改善和众多小区的陆续交工入住，高新区将形成良好的人居氛围。

虽然目前情况下，在市民心目中，高新技术开发区的居住价值稍差于东区，但如果我们能在产品的规划设计上有所创新，开发出与东区目前在售产品有较大差异的产品来实现对不同客户群体的差异化营销，以中高档次的产品销售给中间需求层次的第一次置业需求的客户，就可以在一定程度上避免与东区、西区几个即将推出项目产品的直面竞争，从而实现经营上的成功和既定的利润目标。

宗地所在区位生活、文化氛围浓厚，西距规划建设1300多亩、25000余人的安阳师范学院不到500米，同时在宗地西500米处高新区已开始规划建设生活、商务中心，因此该区域未来3—5年内将形成良好的居住与生活氛围，宗地具有良好的发展前景。

五、产品研究构思与初步规划设计要点

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职业构成 25—35岁的青年人第一次置业，主要职业为大型企业的中基层员工，有改善居住需求的个体工商户，企事业单位的一般员工，市民中从事自由职业的中低收入者等。 1、项目宗地SWOT分析，包括： 优势（S）

（1）宗地位于高新技术开发区规划建设中的城市副中心区东侧，目前高新区路网已经基本建成，相比老城区来看，居住生态环境优美，交通便利，距老城区约10分钟车程，到东区也非常便利，是未来东区和南区发展结合后的中心位置，前景发展良好。非常适宜建设中高档宜居住宅小区。

（2）地块位于安阳市高新技术开发区规划规划的新行政、文化、商业中心区附近，周边1公里内规划有众多学校，如安阳师范院、安阳大学、安阳市重点中学五中、银杏幼儿园、开发区高级中学、银行、商业、医院等各类配套设施，配套设施齐全，文化氛围浓厚，未来生活居住方便； …… 此处隐藏：134字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……