玉林市业主大会和业主委员会指导规程(2)

面积达到50%以上的，符合成立业主大会条件（划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。）。业主向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会申请的，街道办事处、乡镇人民政府必须自收到书面申请之日起60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十三条 首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)由业主代表、建设单位代表和物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府代表以及居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为7人以上单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组负责业主大会的具体筹备工作，筹备期间，筹备组工作会议由组长或其委托的副组长召集。

第十四条 筹备组中业主代表的产生，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐（可采取业主自荐和联名推荐等方式）。参加筹备组的业主代表应当具有业主身份，遵守国家法律、法规，具有完全民事行为能力，有必要的工作时间。参加筹备组的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会在报名并符合条件，愿意参加筹备工作的业主中确定。

筹备组成立后，必须将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工

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作。

第十五条 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积。房屋的所有权人为业主：依法登记取得或者根据物权法“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

召开时间：筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。以集中讨论形式召开业主大会会议的，会议召开时间为拟召开会议当日；以书面征求意见形式召开业主大会会议的，会议召开时间从发放表决票之日起至表决结束之日止。（投票截止时，回收选票未达到召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的条件的，应张贴通知，继续征集未投票业主的投票，会议召开时间相应延长；根据业主委员会选举办法规定，业主委员

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会选举一次未能产生足额委员，需另行组织表决的，会议召开时间相应延长。）

会议形式：根据物业管理区域的具体特点，本着有利于实现业主大会会议召开的原则，由筹备组商定采用集体讨论或书面征求意见形式召开首次业主大会会议。首次业主大会会议不采用业主代表制。(物业管理区域内业主人数较多，在第二次及以后的业主大会会议上要采用业主代表制的，可以幢、单元、楼层、分区等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会制定的业主大会议事规则中规定。)

(1)、物业管理区域内业主人数较少，采取集体讨论形式召开业主大会会议的，由全体业主出席参加业主大会会议,就管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等需表决的事项进行表决。

(2)、物业管理区域内业主人数较多，采用书面征求意见方式召开业主大会会议的，筹备组应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

首次业主大会会议内容：讨论表决业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会委员等事项。

（三）参照房地产管理部门提供的示范文本，草拟管理规约、业主大会议事规则。业主大会可以对业主拒付物业服

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务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为，在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则。

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

业主委员会委员候选人产生办法应当包含以下内容:业主委员会委员候选人报名方式：由业主自荐和推荐报名。业主委员会委员候选人报名条件：(1)是本物业管理区域内的业主；(2) 具有完全民事行为能力；(3)遵守国家有关法律、法规；(4)遵守临时管理规约，模范履行业主义务（主要包括遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务相关费用等）；(5) 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；(6) 具有一定的组织能力；（7）具备必要的工作时间。业主委员会委员候选人报名通知:筹备组应在物业管理域公告业主委员会委员候选人报名通知，通知内容应当包含候选人报名条件、时间（报名的时间不宜少于5天）、地点、方法(发放及回收候选人报名表等)、联系方式。验核确定委员候选人：筹备组核查参选人的资格，并根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名

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单。

（六）制定业主委员会选举办法。业主委员会选举办法应当包含以下内容：业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员应当由业主担任，由5至11人单数组成。选举实行差额选举，差额数按应选人数的20%确定。获得业主赞成票对应的专有部分面积占建筑物总面积过半数，且赞成的业主人数占总人数过半数的候选人超过应选人数时，则按照候选人获得赞成票对应的专有部分面积数，从高到低的顺序进行排列，高的当选，如遇候选人获得赞成票对应的专有部分面积数相同的，则按照赞成的业主人数从高到底的顺序进行排列，高的当选。获得业主投票权数对应的专有部分面积占建筑物总面积过半数，且业主人数占总人数过半数的业主同意的候选人超过应选人数，但当选最后一名委员的候选人为两人或两人以上，不能确定当选人时，则并列的候选人以抽签方式决定。（或由筹备组将选举结果在物业管理区域内公告，在公告确定的时间内对并列的候选人进行第二轮投票，得票多的当选。）如首次业主大会会议未选举产生1名委员的，筹备工作失败，筹备工作停止，筹备组自行解散。如首次业主大会会议首次选举产生的委员人数为1人以上5人以下的，需另行组织选举产生委员共达5人以上，经筹备组决定方可申请业委会成立备案。如首次业主大会会议首次选举产生的委员人数未足预定人数但达5人以上的，经筹备 …… 此处隐藏：1307字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……