玉林市业主大会和业主委员会指导规程

玉林市业主大会和业主委员会指导规程

为规范本市业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、玉林市人民政府办公室《关于进一步明确在指导监督业主大会和业主委员会工作中房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府职责的通知》等规定，结合本市实际，制定本规程。

第一章 总则

第一条 房地产行政主管部门依法按规定和物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。其中，玉州区、福绵管理区由市住房和城乡规划建设委员会及物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责；玉东新区由玉东新区规划建设局和物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责。

第二章 业主投票权的确定和行使

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第二条 业主的投票权数，由专有部分面积和业主人数确定。

第三条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照房屋所有权证登记的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 (三)物业建筑面积原则上按照每平方米为一个计算单位，对应一票投票权，不足一平方米的部分四舍五入。每位业主持一张表决票，表决票上标明专有部分面积及对应的投票权数。

(四)车位等特定空间在首次召开业主大会时计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。之后是否计入投票权数的专有部分面积由业主大会制定的业主大会议事规则约定。

第四条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

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（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第五条 未参与表决的业主，其投票权数在管理规约或者业主大会议事规则作出规定前不计入已表决的多数票。

第六条 业主应当自行行使投票权。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人行使投票权。被委托人可同时代理其他业主的具体人数应当在业主大会制定的业主大会议事规则中规定。在首次业主大会会议上，被委托人可同时代理其他业主的具体人数由筹备组在首次业主大会会议表决规则中规定。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定监护人代为行使投票权。业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。业主行使投票权，表决票一经投入投票箱，不得再进行任何更改。

第七条 业主人数较少，采用集体讨论形式召开业主大会会议的，到会业主所代表的投票权数对应的专有部分面积应当占建筑物总面积过半数，且到会业主所代表的业主人数要超过总业主人数的二分之一，会议方有效，由参会业主讨论表决。

第八条 业主人数较多，采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，筹备组应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。投票的业主所持有的投票权数对应的专有部分面积，应当占建筑物总面积过半数，投票的

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业主人数应当超过总业主人数的二分之一，业主大会会议方有效。

第九条 业主大会决定“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项，应当经业主投票权数对应的专有部分面积占建筑物总面积2/3以上，且业主人数占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经业主投票权数对应的专有部分面积占建筑物总面积过半数，且业主人数占总人数过半数的业主同意。

第三章 业主大会的成立

第十条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。在自治区未制定物业管理区域具体划分办法前，根据房地产开发建设的规划管理要求，我市实行物业管理区域原则上按照规划总平面图划定的范围确定。自本规程实施之日起，新建项目的建设单位应在销（预）售房屋前向房地产行政主管部门申请划定物业管理区域，取得物业管理区域证明，并在销（预）售房屋时在其销售场所公示；本规程实施之前，已销（预）售房屋但尚未申请划定过物业管理区域的项目，按照规划总平面图划定的范围自然确定为一个物业管理区域，不需再申请取得物业管理区域证明。对于执行同一规划总平面图的项目分期建设的，未建设部分尚未实施征地拆迁，该部分土地使用权尚未

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属于建设单位的，暂按已按规划报建建成区确定物业管理区域范围，如该项目日后完成征地拆迁，按规划总平面图完成建设的，物业管理区域相应扩展到整个规划总面图划定的范围。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。如只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第一节

首次业主大会会议的筹备

第十一条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位要及时向房地产行政主管部门报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。

房地产行政主管部门要及时将收到的文件资料移交物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

第十二条 一个物业管理区域内，物业实际使用的建筑

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