拆迁补偿款优先受偿权分析(5)

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拆迁安置房屋的优先权相比银行的抵押权应优先受偿

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【案情简介】某城中村改造项目中，开发商与被拆迁人刘某签订了拆迁安置协议，约定以产权置换形式将所开发楼盘的三套房屋（具体到每套房号）对刘某进行补偿安置，然后开发商依法拆迁了刘某的原住宅。开发建设过程中，开发商因融资需求向某银行贷款，并将待开发的该楼盘用于抵押。楼盘落成后因开发商未按时还款，银行诉至法院要求行使抵押权；而刘某得知后即以第三人身份参加诉讼，请求开发商履行安置协议交付房屋。

【争议焦点】拆迁安置优先权和抵押权的次序。

银行一方认为，物权优于债权是民法的基本原理。抵押权是一种（用益）物权，而刘某凭协议约定进行主张的是一种“合同权利”，属于债权的范畴。据此银行认为自己的抵押权更为优先。

【律师点评】本案涉及到拆迁安置优先权与抵押权哪个更优先的问题，关于这一点，我国法律并未有直接的规定，因此，需从法理上对这两种权益进行比较。本人认为法院的判决是正确的，试从法理上剖析如下：

1、回迁安置补偿权是一种物权。拆迁安置优先权是建立在原住宅丧失的基础上的。《物权法》第四十二条第三款规定,“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”,这种规定是基于对原住宅所有权的一种保护，因而，安置优先权事实上是这种“所有权保护”的一种延伸，而绝非是一种债权。同样放在物权的范畴里比较，所有权的保护一般来说要比用益物权更为优先，因为它是一切用益物权的基础。

2、拆迁安置优先权的性质法律并无明确规定，学理上有人将之称为“法定优先权”，这一点在最高法院关于《审理商品房买卖纠纷的司法解释》中有规定。

3、住房是人生存和生活的基本条件。而生存权高于一切，这是更为基础的民法原则，因而保障被迁人的居住条件，要远比保护银行的抵押权更为重要。

4、再引入另外两种权利作为“参照物”。我们引入“已交纳了大部分购房款的商品房买售人的权利”与“建筑工程承包人的优先受偿权”，把散见于现有法律及司法解释中诸多规定挑出来，把四种权利放在一起进行比较，就会发现：

拆迁安置优先权>已交纳大部分购房款的商品房买售人的权利>建筑工程承包人的优先受偿权>抵押权

5、从案件处理的社会效果上看：银行对风险的承受力要远远强于自然人。优先保护被拆迁人的权利，让银行从其他角度追究开发商的违约责任，更符合以人为本的法治理念。

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按什么顺序分配款项？被拆迁户能否优

先受偿？

http://news.mytophome.com/20120731/kw297091.html

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来源：满堂红地产网 发布时间：2012-08-10 15:29

提纲：人民法院拍卖烂尾地块时，按什么顺序分配款项？被拆迁户能否优先受偿？ 人民法院拍卖烂尾地块时，按什么顺序分配款项？被拆迁户能否优先受偿？

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答：人民法院在执行烂尾地块诉讼案件，依法拍卖地块时，将被拆迁人的作价补偿款、弃租款、拖欠临迁费等拆迁补偿安置费用的本金作为项目成本，在分配拍卖款时优先支付。这意味着，被拆迁人的补偿安置费用的支付优先于政府收取的土地出让金、税等，也优先于工程款、银行欠款等其他债权。