拆迁补偿款优先受偿权分析(2)

迁公司、置业公司对姜某自有的一套住宅房屋实施拆迁，各项补偿34.8348万元，同时约定，在改造地块的新建房屋中调换房屋产权。2007年4月13日，姜某将应得上述补偿款抵作调换房屋产权购房款，置业公司开具了“收款事由：3幢16室预收款”收据。2007年4月17日，姜某与置业公司签订了《拆迁补充协议》，约定了产权调换房屋为该地块新建小区联排三层住宅3幢16室，建筑面积288平方米，房屋总价154万元，交房时间为2009年11月30日。2007年12月20日，置业公司向姜某出具《结算说明》，将姜某对置业公司中原有的154万元债权抵作应付购房款。2007年12月30日，置业公司向姜某开具了“收款事由：3幢16室预收款”的收据。2008年5月28日，置业公司与姜某签订了《选房意向书》并经公证，再次确认了姜某被拆迁房屋已搬迁完毕、产权调换房屋为“小区3幢16室”等事实。

2008年7月，置业公司因为债务危机招致众多债权人起诉，该改造地块的土地使用权、在建工程等均被人民法院查封、冻结、扣押，根据代理人意见指导，姜某为维护自己作为被拆迁人的

合法权益，亦向人民法院提起了诉讼。

【争议焦点】

被拆迁人与置业公司、拆迁公司签订的以产权调换为内容的房屋拆迁安置补偿协议，性质上是拆迁安置补偿协议还是购房协议？如属于拆迁安置补偿协议，那么，因该协议取得的拆迁房屋安置权益，相比于置业公司的其他债权人乃至抵押权人，是否具有优先受偿权？

【代理思路】

一、关于诉讼主张。

因为城市房屋拆迁，被拆迁人与置业公司、拆迁公司之间形成多种民事法律关系，比如拆迁安置补偿方面的法律关系；产权调换后的房屋交付与房款支付等法律关系；房屋拆迁安置补偿款、房款结算与返还等法律关系。究竟以何种权益作为姜某的诉讼主张，亦即在置业公司债务众多甚至资不抵债的情形下，如何使得姜某的权益能够有效的、最大化的实现，是代理人解决纠纷的重点和难点。

一种方案是，姜某请求确认《拆迁补充协

议》、《选房意向书》无效，主张返还已付购房款154万元，以及应付各项拆迁补偿34.8348万元，并可以主张利息等其他各项损失。持这一诉求将以下列理由为依据，即：《拆迁补充协议》、《选房意向书》名为拆迁安置补偿协议，实为房屋买卖合同，因置业公司一直未取得，且可预见的未来也尚无可能取得商品房销售许可证，故双方之间签订的“房屋买卖的合同”因无法实现房屋产权交付而无效。据此，返还房款的诉求一般会得到支持。但置业公司资不抵债甚至可能进入破产程序，姜某实现债权的难度很大。

另一种方案是，以姜某与置业公司、拆迁公司签订的三份协议均为房屋拆迁安置补偿协议，在此基础上，诉求确认拆迁安置房屋的优先权。如诉讼过程中置业公司取得商品房销售许可证，则可进而主张房屋交付等权利。即便进入破产程序，这种权利较之于其他一般的债权人的权利，因为优先，实现的可能性较大。经推敲，姜某和代理人选择了第二种方案。

二、关于案涉三份协议的性质。

姜某与置业公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及其他两份协议，其性质决定了协议是否

合法有效。代理人分析的思路是，三份协议均属房屋拆迁补偿安置协议，后两份协议是前一份协议的补充。理由：

（一）城市房屋拆迁是可以实行产权调换的。被拆迁人产权调换的权益依法应得到保护。《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。产权调换是指拆迁人用自己建造的或者购买的产权房屋与被拆房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆迁房屋进行产权交换，被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。

（二）《房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁补充协议》及《选房意向书》确立了姜某房屋被拆迁后，依照产权调换、原地安置、拆迁补偿款折抵房款等实行安置补偿的权利与义务关系。三份约定，无论对被拆房屋的补偿，还是安置房屋的位置、面积、价款甚至内部结构等详细情况都有详细的一致意见，权利与义务关系明确清晰。