拆迁补偿款优先受偿权分析

拆迁补偿款优先受偿权分析

http://blog.soufun.com/20980274/10565715/articledetail.htm

在我国现行的不动产征收法律体系中，主要存在两种类型：一种是农村集体土地征收，一种是城市旧城区改造拆迁。前者以土地为主要征收对象，土地上房屋一般作为土地上附着物处理；后者以房屋为主要征收对象，国有土地使用权是否纳入征收范围存有争议。在土地征收和房屋拆迁中，均产生补偿款的问题。本文仅就拆迁补偿款是否享有优先受偿权进行调研。

一、拆迁补偿款优先受偿制度法律依据不足

《城市房屋拆迁管理条例》确立了我国目前房屋拆迁的基本制度，广东省、广州市的地方性法规、地方政府规章对此也有一些具体规定，但上述规范性法律文件中均没有明确承认拆迁补偿款具有优先于其他债权受偿的效力。

我认为，拆迁补偿安置协议由拆迁人与被拆迁人协议达成，由此而产生法律纠纷也由法院民庭审理，应当属于民事合同。因此，拆迁补偿款是否具有优先受偿效力，属于基本民事制度，根据《立法法》第八条规定的“法律保留”原则，应当以法律的形式加以规制，或者由法律授权的行政法规加以规制。既然法律和行政法规并未承认拆迁补偿款的优先受偿效力，那么拆迁补偿款优先受偿欠缺规范依据。

二、本地近年的司法实践承认拆迁补偿款优先受偿效力

尽管缺少法律依据，但从应然角度来说，承认拆迁补偿款优先受偿效力并不为过。其理由是：（一）一宗建设项目的主要物质基础就是通过拆迁而获得的，也就是说，被拆迁人

所放弃的不动产权利为项目建设作出了根本性贡献，建设项目上其他一切债权均根植与此；（二）被拆迁房屋构成被拆迁人的基本生活保障，关系到被拆迁人的生存权，而建设项目上的其他债权一般关系到企业的经营权，从人权理论上来看，人的生存权应当优先得到保障。上述理由，也是《合同法》上建设工程款优先受偿权的理论基础。

关于拆迁补偿款的优先受偿问题，在2005年以前，广州市的地方实践是视为普通民事债权，劣后于国土出让金、担保债权、工程款等受偿。但在2005年，广州市在全国范围内首创拆迁补偿款优先受偿的制度，我目前尚未查获该制度的任何规范依据，但是在海珠区法院主持的“龙田地块”执行拍卖案中，拆迁补偿款优先于其他债权得到全额清偿，[1]此后还有其他类似烂尾地拍卖均承认拆迁补偿款的优先受偿效力。[2]另外，在广州市国土房管局的官方网站上也指出：“人民法院在执行烂尾地块诉讼案件，依法拍卖地块时，将被拆迁人的作价补偿款、弃租款、拖欠临迁费等拆迁补偿安置费用的本金作为项目成本，在分配拍卖款时优先支付。”[3]这些都表明，自2005年以后，广州市本地司法实践在事实上已承认拆迁补偿款的优先受偿效力。

[1] 参见网址：http://realestate.cn.yahoo.com/050816/356/2794q.html，登陆时间：2009年2月6

日17：00.

[2] 参见网址：http://www.southcn.com/estate/news/jujiao/200502220036.htm，登陆时间：2009年

2月6日17：00.

[3] 参见网址：http://www.laho.gov.cn/zsyd/ywyd/t20070420_37702.htm，登陆时间：2009年2

月6日17：00.

广州首宗烂尾地拍卖 拆迁户获得3000万元赔偿

2005-08-16 15:27更新 来源：新华网 第1页/共1页 << 上一页 | 下一页 >>

被广州一块“烂尾地”困扰8年的124户被拆迁户终于安心了。15日，广州市海珠区法院对广州首宗执行拍卖并获成功的“烂尾地”进行债权分配，124户被拆迁户得到了6500多元至120多万元的补偿，补偿金额总计3188.73万元。

这块“烂尾地”位于海珠区龙田路地段(以下简称“龙田地块”)。1997年6月，广州市穗京房地产开发有限公司开始对“龙田地块”的房屋实施拆迁，涉及被拆

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· · · · 迁户196户784人，拆迁房屋面积近两万平方米，协议回迁时间

为2003年3月。然而，由于穗京公司经营不善、实力不济，导致烂尾，至今“龙田地块”仍是一块空地，同时拖欠被拆迁人的临迁补助费约890万元。 2004年6月，被拆迁人在市、区、街道及相关职能部门的引导下，将广州市穗京房地产开发有限公司告上法庭，状告其“变更补偿安置方式，由原来的房屋补偿，变更为弃产弃租作价补偿”。

2005年6月8日，广州市房地产交易登记中心受广州海珠区法院委托，公开拍卖“龙田地块”。在经历了10分钟34轮的激烈竞争后，南京中惠房地产公司以8200万元，高出底价近1／3的价格投得该地块。

2005年8月15日，广州市海珠区法院开始分配拍卖款项，124户被拆迁人作为优先受偿对象，全额得到产权补偿费、拆迁补偿费和临迁补助费。

据了解，其余正在审理或未起诉的72户被拆迁户，也可在审理完毕或提起诉讼获得判决后，凭法院生效判决申请执行、分配。

“龙田地块”是广州市首次通过司法程序解决的“烂尾地”。据广州市国土房管局统计，至2003年底，广州市登记在册的“烂尾地”共有125宗，用地面积91.5万平方米，已拆房屋95.53万平方米，涉及临迁户1.4万多户，4.2万多人。记者从广州市国土房管了解到：这125宗“烂尾地”中，除已盘活、解决的外，还有41宗需要通过司法途径解决，目前这41宗已全部进入司法程序。(吴俊、谢珂)

文章来源：新华网

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法院拍卖烂尾地程序 拆迁户优先受偿

2005-02-22 08:24:18 来源：信息时报 作者：

南方网讯 以往，烂尾地块的拆迁户即使打赢了官司也未必能拿到拆迁补偿金，但今年3月，随着法院拍卖烂尾地程序的启动，广州海珠、荔湾区数百户多年拿不到补偿金的烂尾地拆迁户将先于银行和政府，从地块拍卖所得中拿回自己的拆迁补偿费。这将是广州市通过法律途径解决拆迁补偿安置问题的一项重要突破，广州也将成为国内首个明确提出优先受偿措施的城市。 1.4万拆迁户受困烂尾地

据了解，在下个月即可拿回拆迁补偿费的，是烂尾多年的海珠区龙田地块、荔湾区光复路地块和龙津中路地块的200多户拆迁户。他们于去年8月中旬在有关部门的帮助下，对烂尾地块的用地公司提起诉讼。去年12月底，法院判决并查封了土地，最快的将于今年3月对土地进行拍卖。拍卖所得资金将优先偿付给这些拆迁户，而不是像往年一样先支付了银行贷款和政府税费。

据市国土房管局拆迁办副主任潘建中介绍，截至2003年10月，全市共有烂尾地块125宗，地块用地面积达91．5万平方米，涉及临拆户1．4万多户，共计4．2万多人，已拆迁房屋面积为95．53万平方米。由于开发商经营不善，缺乏继续开发的资金，导致这些地块烂尾，大量拆迁户不仅回迁不得，连补偿金也拿不到。而且，不少拆迁户即使打赢了官司，也因为种种原因拿不到补偿金。 拆迁户因新规优先受偿

为了解决这个事关市民切身利益的问题，从去年开始，市有关部门频频召开协调会，确定了两级法院对烂尾地块拆迁补偿安置纠纷案件的一系列处理原则、措施。如缓交诉讼费、免财产担保、免费评估房屋等政策。其中最引人注目的是在法院判决后，将对烂尾地块进行拍卖或挂牌转让，在拍卖所得资金分配方面，优先偿付拆 …… 此处隐藏：1886字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……